广东珠海商业项目考察报告华发商都乐世界等

广东珠海商业项目考察报告华发商都乐世界等华发商都项目项目概况1.项目基本概况项目名称华发商都项目地址珠海市珠海大道8号项目区位南湾商圈商圈定位东西双城之纽带项目性质主城区商业综合体项目投资商华发股份项目开发商华发股份建筑设计公司HOK建筑师事务所、BENOY贝诺建筑设计公司项目经营商华发商都商业经营管理有限公司项目开发时间2014年5月1.1项目开发理念项目规划以国际高端精品超市、集合店、影院为主力业态，整合包括国内外品牌旗舰店、时尚精品店、家居装饰店、美食广场、儿童游乐天地、高端特色餐饮等元素，打造成为服务于珠海市民、周边城市居民及游客的“一站式”购物、休闲、餐饮、娱乐的大型mall。1.2项目整体定位客群定位：南湾商圈的白领、珠三角游客档次定位：中高档主题定位：地标级高端时尚商业体2.项目区位及交通分析2.1项目所在商圈分析2.1.1商圈现有商业分布所在商圈特征华发商都地处珠海南屏的南湾商圈，该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导。该区域规划新增居住人口约10万人，人口素质普遍较高，片区商业发展潜力巨大。湾仔区域与澳门隔河相望，南接横琴，距离拱北口岸仅3分钟车程。港澳珠大桥、广珠轻轨、珠海机场，构成南湾商圈海陆空三维交通枢纽。商圈吸引人群周边众多精英住宅，30万精英，高收入群62%，高消费群体54.9%，中高层次客源十分丰富。2.1.3商圈消费者特征消费水平较高，消费特点追求便捷和品位2.2项目区位交通条件商圈交通便捷，连接珠海大道东交通干线，南屏大桥站、北山站、华发新城站立于项目周边。南屏大桥站5路;45路;60路;80路;204路;602a路;991路北山站14路;16路;25路;34路;201路;207路;601c路;601路;601路夜间专线;603路;605路;608路;609路;b1快;b2路;n20路华发新城站207路;608路;991路;b1快;b2路商都免费穿梭巴士直达轻轨、各大商圈、社区、机场、口岸等2.3项目临路性分析商都商业区的道路网络基本形成，形成纵横交错、四通八达的区域路网体系，保证了商都交通的高效、通畅。城市主干道：珠海大道城市次干道：南湾北路城市支马路：明达路南湾北路珠海大道南湾北路明达路3.建筑形态与结构指标分析3.1项目建筑指标项目建筑指标占地面积7.5万平方米总建筑面积18万平方米A馆6万平方米B馆1.2万平方米C馆2.8万平方米商业楼层数量B1-F73.2项目商业建筑形态独特的水系生态建筑群，340米长的巨型天幕，4000平方米的水幕电影等特色元素，16万平方米户外休闲水景广场。水幕电影巨型天幕3.3项目停车设计及数量配比停车位2000个，其中户外停车位约300个，分有东西区两个出入口，商场后方配有货车停车区。停车场平面图西区停车场入口东区停车场入口货车卸货区4.项目建筑规划分析4.1项目建筑规划特色分析4.1.1项目外立面广场气势磅礴，水景交错，双地下商业街汇聚特色店铺，与地下停车场连通，巧妙结合实现人行在地下商业街的自由流通，便捷高效。外广场导视大气醒目，昭示性强。建筑整体呈水系风格，很具有观赏性。4.1.2项目内部设计多种中庭设计，让内部空间通透，各层店铺的可视度增强，减少了视觉的疲劳。A馆的设计遵从流线型设计，充分体现项目的品质与时尚的定位。B馆的中庭最大，用大型活动或促销展场，同时也是人流聚集和疏散的节点，B馆的天花板采用340的荧屏天幕设计，这也是独一无二的。C馆的中庭简约舒适以及高格调，中庭见光，天井采光，整个空间让人看上去十分通透。C馆颇具艺术感的中庭4.1.3项目内部空间流线型走廊设计楼层掏空特色的休息座椅整洁的洗手间与周边格调相符的墙挡4.2项目商业文化艺术特色分析4.2.1景观小品\内部绿色景观景观小品如下图所示：B馆中庭气球装饰C馆外部装饰内部绿色景观：B馆人流交汇处C馆的入口处BB4.2.2导视系统扶梯口导视立牌直梯口导视牌导视吊牌智能停车系统导视商场导视图4.3项目动线分析4.3.1外部动线华发商都四至都为双向车道，自驾、出租车前往都十分方便。正门入口面向珠海大道，另外有7个次入口，首层主入口附近有B区停车场。项目外部动线4.3.2内部水平动线LI和L2主动线可回流，B馆2L中庭镂空有天桥供顾客同行，各馆内部相互连接，C馆3L与B馆2L没有相通，比较难以达到。4.3.3内部垂直动线华发商都的垂直动线充足、流畅。在购物中心主要出入口、内部动线端点处基本都有双向扶梯。电梯数量楼层扶梯垂梯B168L1811L21010L3555.整体布局及业态规划分析5.1项目各楼层经营主题项目各馆经营主题项目楼馆A馆B馆C馆经营主题年轻时尚轻奢浪漫优雅名品项目各楼层经营业态楼层经营业态B1手信、手艺、通讯器材、家庭电器、家具L1个人护理、餐饮、眼镜、钟表、珠宝、滋补品、国际名品、时尚服饰、生活服务、数码L2餐饮、珠宝、陶瓷、鞋、包、配饰、生活服务、精品超市、时尚服饰L3影院、餐饮、服装服饰、书店、儿童天地5.2项目各楼层建筑标准及业态业种分析店铺分割建筑标准楼层净高主通道宽度主通道长度中庭面积商铺进深商铺面积（L1）各楼层业态业种L1以服装服饰类购物为主，辅以其他丰富业种，A馆以年轻人喜欢的时尚品牌居多，B、C馆以国际一二线品牌为主，L1层主力店居多，购物环境轻松。L1层业态统计细分业种商铺数量（家）面积（平方米）名品\服饰49休闲\餐饮21珠宝\配饰29精品\数码10L2层被购物和餐饮包揽，购物的业种十分丰富。L2层业态统计细分业种商铺数量（家）面积（平方米）精品超市1时尚服饰42餐饮26珠宝\服饰4鞋\包\配饰13生活精品\家庭电器16L3从细分业种来看，A馆是以餐饮与休闲为主，从面积配比来看，华发·中影国际影城和八方荟占比最大，C馆是以零售为主，其中阅潮书店的面积占比最大。细分业种商铺数量（家）面积（平方米）影院1餐饮6服装服饰\休闲运动12书店1儿童天地23富华里项目1.项目概况1.1项目基本情况项目名称中海富华里项目地址珠海市九洲大道与白石路交汇处项目区位拱北商圈商圈定位城市窗口地区项目性质城市综合体项目投资商中海地产(珠海)有限公司项目开发商中海地产(珠海)有限公司建筑设计公司项目经营商珠海市永福通房地产开发有限公司项目开发时间2013年1.2项目整体定位富华里中心商业街以世界顶级国际时尚街区为典范，着力打造涵盖购物、休闲、娱乐、美食为一体的一站式时尚体验街区客群定位：拱北商圈的白领档次定位：中高档主题定位：涵盖购物、休闲、娱乐、美食为一体的一站式时尚体验街区，高端时尚商务体2.项目区位及交通分析2.1项目所在商圈分析2.1.1商圈现有商业分布所在商圈特征富华里地处珠海拱北商圈，该商圈毗邻澳门、关口重地，从外部交通上看有广珠城轨珠海站和长途汽车客运站，此外港澳朱大桥即将落成，为拱北带来新的无限商机。从20世纪初，拱北商圈凭借口岸地区巨大的人流，迅速成为珠海最具人气的商圈。商圈吸引人群拱北客群、吉大客群商圈现有商业结构商圈现有商业结构包括有莲花路步行街（1980），口岸购物广场（1999），迎宾百货广场（90年代），国际大厦（2001），米兰百货（2006），摩尔百货（2013），富华里（2015），华融时代广场（2016）。2.1.3商圈消费者特征商业街汇聚了国内外品牌商品，针对港澳籍人士和本地中高端人群。本地客户主要为中海国际甲级写字楼，铂尔曼酒店和尚居精品公寓的高消费人士。2.2项目区位交通条件项目紧邻横贯珠海东西城区的九洲大道，近距拱北口岸、九洲港码头、广珠轻轨拱北站、港珠澳大桥，享周边成熟配套设施的同时，坐拥立体交通网络，作为连接澳门、吉大、前山、横琴的中心支点。公交路线：乘坐1路、14路、25路、30路、40路、60路、202路、206路、601路、603路、605路、609路、991路、992路、k9路沿九洲大道西走220米，沿九洲大道西走240米，右转经地下通道穿过马路并往回走左转进入兰埔路向正北方向出发，沿白石路走60米，左转到达终点。2.3项目临路性分析项目道路环境珠海最繁华距离澳门最近的拱北区域，紧邻横贯珠海东西城区的九洲大道，可快速到达拱北口岸、九洲港码头、港珠澳大桥珠海登陆口、广珠轻轨前山站等交通枢纽;并坐享周边成熟的配套设施和立体交通网络。项目道路四至项目位于九州大道上，另外三面分别是白石路、富华东街和白合街。项目周边交通九州大道白石路白合街富华东街3.项目建筑形态与结构指标分析富华里的建筑形态是多栋单体大厦加商业街区的建筑结构，即写字楼+酒店+影院+精品公寓+商业街区的细分形式。3.1项目建筑指标占地面积6.8万平方米总建筑面积27万平方米国际5A甲级写字楼(中海广场)约11万平方米国际街区商业近7万平方米物业组成富华里、中海大厦、铂尔曼酒店、尚居3.2项目各物业产品构成及面积商业物业面积（万平方米）富华里约7中海大厦约11（A座130米高、B座150米高）诺富特酒店约2精品公寓约73.3项目停车位设计综合体整体车位数量约3000个，智能停车管理系统、中央收费系统、停车引导系统。全场免费停车三个小时。地下停车场户外停车场4.项目建筑规划分析4.1项目建筑规划特色分析项目外立面中海·富华里将是珠海首个与城市共融的街区MALL。在建筑上，其舒适的空间尺度、现代与经典混搭的建筑风格，再辅以保留下的历史文化老建筑，让整个富华里在浓郁的历史和文化气息中徜徉恣肆。富华里打破了室内室外的空间界线，这种开发式的氛围，使项目完美地实现为人们提供聚会、游玩场所的目的，开放式的空间使商业街与城市街道、交通直接相连。富华里东北主入口富华里西北主入口项目内部设计项目通过纵横较错的露天步行街来贯穿富华里的主入口与中心露天广场，充分展现生活功能与商业氛围。街区露天广场项目内部空间店铺内部洗手间停车场4.2建筑商业文化艺术特色分析雕塑小品象街雕塑牛街雕塑马街雕塑鹿街雕塑内部绿色景观项目景观及建筑设计感觉有些参考美国购物中心风格，利用特色的建筑形态、装饰物以及植物景观来凸显高档的品位。商场内部点缀绿化导视系统商场指示牌可停车位数量导视商品平面图4.3项目动线分析4.3.1外部动线//4.3.2项目内部水平动线这是个街区式休闲商业街，楼层比较低（一般为二层），基本以步行系统为主5.整体布局及业态规划分析5.1项目街区经营主题酒店、超市、餐饮、女装、男装、鞋包、健康美容、珠宝、生活配套、娱乐5.2项目各楼层建筑标准及业态业种分析业态业种商业街的业态种类齐全，主要经营业态为服装和餐饮业态统计细分业种商铺数量（家）精品超市1影院1时尚服饰46餐饮37珠宝\服饰7鞋\包\配饰2生活配套10扬名广场项目1.项目基本概况项目名称扬名广场项目地址珠海市香洲区凤凰南路1066号项目区位香洲商圈商圈定位珠海传统的商业中心项目性质主城区商业综合体项目投资商珠海扬名(集团)有限公司项目开发商珠海扬名(集团)有限公司建筑设计公司项目经营商项目开发时间2002年12月项目整体定位扬名广场以超前的硬件设施条件为基础，以完善的功能规划为内容，集中汇聚国内外高端品牌，尤其是国际一线品牌，完整配置旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮等各种商业服务功能，实现的“一站式消费”整体商业面积11万平米综合型SHopingMall，为珠海市高档综合商业综合体。2.项目区位及交通分析2.1项目所在商圈分析2.1.1商圈现有商业分布所在商圈特征华发商都地处珠海老香洲商圈，香洲区全年消费品总额已达400亿元，占全市82.3%。香洲商圈以凤凰路扬名广场、香洲百货等为团块，形成了约3-4平方公里商圈，是珠海最早的商业发源地之一，也是珠海最成熟的市区生活区。商圈吸引人群周边30万常住人口2.1.3商圈消费者特征几十年来形成的固定人气，消费特点追求便捷和品位2.2项目区位交通条件扬名广场四面临街，交通便捷，多路公交车直达百货广场项目到达信息百货公司站12路、14路、204路、206路、26路、2路、3A路、3路、56路、605路、69路、6路、、7路、8路、99路、K3路名亭公园99路、9路项目区位交通2.3项目临路性