20150408池州青阳县九华山涵月楼地块可行性分析（DOC19页）

池州青阳县九华山涵月楼地块分析池州青阳县九华山涵月楼地块可行性分析一、区域背景介绍城市直线距离（公里）城市直线距离（公里）城市直线距离（公里）合肥132杭州262苏州304南京198无锡296上海383（一）地理位置：池州是安徽省下辖的地级市，是长江南岸重要的滨江港口城市，省级历史文化名城、皖江城市带承接产业转移示范区城市、全国双拥模范城市。也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分，皖南国际文化旅游示范区核心区域。池州青阳县九华山涵月楼地块分析（二）区域简介：池州市共辖1区3县，项目位于青阳县九华山风景区中。青阳县为中国21世纪议程试点地区、国家生态经济示范区、皖江城市带承接产业转移示范区。拥有一座国家级森林公园——九华山国家森林公园。青阳县交通便捷，基础设施良好，318国道横贯东西，103省道直穿南北。2013年池州常住人口为200万，青阳县常住人口为56万。（三）九华山风景区:池州青阳县九华山涵月楼地块分析九华山是首批国家重点风景名胜区，著名的游览避暑胜地，国家5A级旅游区、全国文明风景旅游区示范点。目前九华山风景区已正式通过评审成为国家级地质公园，据九华山官方数据统计，2014年全年接待游客900.07万人次，实现旅游收入98.80亿元。（四）周边城市一览：城市直线距离（公里）城市直线距离（公里）城市直线距离（公里）池州青阳县九华山涵月楼地块分析安庆42铜陵44宣城127黄山137芜湖114//池州，位于安徽省西南部，北与安庆市隔江相望，南接黄山市，西南与江西省九江市为邻，东和东北分别与芜湖市、铜陵市、宣城市接壤。与著名的旅游城市黄山市，相距137公里。（五）近五年经济情况一览：245.49300.8372.5417.4422.215.116.11312.310.20246810121416180501001502002503003504004502009年2010年2011年2012年2013年近年来池州市GDP总额增长情况总体经济（亿元）增长率（%）172952231126344294713254110.129.018.011.810.40.04.08.012.016.020.024.028.032.0050001000015000200002500030000350002009年2010年2011年2012年2013年近年来池州市人均GDP总额增长情况人均GDP（元）增长率（%）池州青阳县九华山涵月楼地块分析城市GDP总额（亿元）城市人均GDP总额（元）城市人均可支配收入（元）城市消费品零售总额（亿元）芜湖2100铜陵92599铜陵27154芜湖560安庆1418芜湖58535芜湖26264安庆524宣城843黄山34725池州23482宣城304铜陵681宣城32928黄山23356黄山196141971599718925213862348210.512.718.3139.804812162005000100001500020000250002009年2010年2011年2012年2013年近年来池州市人均可支配收入增长情况可支配收入（元）增长率（%）79.1891.2107.1124.3142.519.119.217.616.315048121620240204060801001201401602009年2010年2011年2012年2013年近年来池州市零售总额增长情况消费品零售总额（亿元）增长率（%）池州青阳县九华山涵月楼地块分析黄山470池州32541宣城22731铜陵156池州422安庆26534安庆22683池州143经济小结:池州市2009-2030年的城镇空间结构是一轴一带三片区，其中青阳县九华山片区属于三片区中的中心城区。近年来池州经济总额虽稍落后与周边城市，但经济发展态势良好，加之政府大力青阳县的旅游产业，旅游业将带来巨大的人流量，所以项目所在区域市场潜力发展巨大。（六）房地产市场：25735729037546247677592106010020030040050020092010201120122013近五年池州固定资产/房地产投资情况固定资产投（亿元）房地产投资（亿元）4504695797477993002963123764811361812082142240200400600800100020092010201120122013近五年池州固定资产/房地产投资情况施工面积（万方）竣工面积（万方）销售面积（万方）池州青阳县九华山涵月楼地块分析房地产市场小结：近年来，池州房地产投资比重在20%左右。前几年房地产市场火热，导致施工面积大幅增加，房地长市场库存量巨大，销售市场成交惨淡。2014年3月-10月楼市成交量持续走低，2015年开春来，一系刺激楼市回温的政策出台，成交量持续增加。商业市场在2015年2月激增，成交582套。未来池州房地产市场竞争仍处于白热化阶段，如何去存量仍是主要问题。48096486264030037564314163226330420327244158036700409765701755258110111058597727016987236991026806932162912050200400600800100012001400160018000100002000030000400005000060000近一年池州商品房成交套数/成交金额情况成交金额（万元）成交套数991901031499093102867391114582720100200300400500600700近一年池州商业市场成交套数情况成交套数池州青阳县九华山涵月楼地块分析二、项目本体分析（一）区位分析名称直线距离（公里）备注青阳主城区9青阳主城区南北相距4.3公里，东西相距6.3公里国道3188.2起点为上海人民广场，途径江苏、浙江、安徽、湖北、重庆、四川、终点为西藏聂拉木县樟木镇友桥，全长5476千米，是中国目前最长的国道京台高速14.1起点北京，重点台北，全长2030公里整体区位总结：项目位于青阳县九华乡九华山风景区中，距离青阳县主城区9公里，交通池州青阳县九华山涵月楼地块分析便利，九华乡是池州城乡规划三片区中的中心城区，是政府大力发展旅游业的片区，所以项目区位优势明显。名称直线距离（米）备注新区环路175九华山风景区内主干道柯北老街500九华山风景区内主干道佛光大道932与省道219相连局部区位总结：九华乡位于青阳县城西南10公里。行政区面积68平方公里，总人口12363人，九华乡大力发展特色农业和旅游服务业。项目位于柯北新街，处于九华乡东南角，九华山风景尽收眼底。距离与省道相连的佛光大道不到1公里，自驾出行较为便利。池州青阳县九华山涵月楼地块分析（二）项目基本信息占地面积20.7万方容积率0.4建筑面积8.3万方建筑密度18%开发商池州地华旅游发展有限公司绿地率48%投资商雨润地产物业管理雨润物业管理物业费4.61元/㎡/月开盘时间别墅2014年9月，酒店式公寓目前认筹中包租情况包租10年，前3年，回报18%，后4-10年可选择自己住或代经营，代经营收入55分成；根据积分给予购房者免费住宿天数酒店式公寓售价10000元/㎡（含装修）产品构成由五星级酒店和度假酒店式公寓构成；酒店包含184间酒店式客房和39套奢华的庭院式套房；公寓包含282套酒店式公寓和30套庭院式公寓，以及148套无产证式酒店别墅客房（三）开发商背景：池州青阳县九华山涵月楼地块分析雨润控股集团是一家集食品、地产、商业、物流、旅游、金融和建筑等七大产业于一体的多元化企业集团。雨润地产已形成城市精品住宅、旅游地产和商业地产三大产品体系，是中国地产50强企业。（四）建筑风格：传承徽派建筑文化，打造“传统、传承、传世”的百年精品，被誉为安徽“拙政园”。融合徽文化千百年沉淀的温婉雅致和佛教道场的庄严神圣，集自然与人文为一体，融古典与现代于一身。（五）周边配套：池州青阳县九华山涵月楼地块分析名称直线距离（米）名称直线距离（米）名称直线距离（米）管委会58建设银行397税务局203人民法院266农村商业银行525超市668文化馆348手机卖场489便利店620小结：项目周边以政府实业单位位置，周边日常配套档次偏低，且配套不完善。但项目酒店部分配有游泳池，禅修所，中西特色餐厅，SPA水疗养生会所，会展中心，按摩足浴等高端生活配套，酒店式公寓部分配套咖啡馆，餐厅，超市，洗衣房，理疗中心，驿站，儿童乐园等配套设施，满足居民的日常需求，自身携带生活与商业配套较为完善。（六）交通配套：池州青阳县九华山涵月楼地块分析名称直线距离（公里）名称直线距离（公里）九华乡客运站1.4318国道8.4京台高速14.1池州客运站/火车站27.2青阳汽车站14.3九华山机场24小结：项目位于九华乡风景区，距离国道318仅有8.4公里，自驾车交通便利。距离九华乡客运站仅有1.4公里，但九华乡客运站班车主要开往安徽省内的城市，人流导入局限性较大。池州九华山机场主要服务于来安徽九华山风景区旅游游客及朝拜的香客，目前开通北京、上海、成都、广州、厦门、青岛等城市固定航班。项目距离九华乡机场24公里，能为项目导入较远城市的旅游观光客。（七）户型分析：池州青阳县九华山涵月楼地块分析A户型70㎡B户型110㎡D户型池州青阳县九华山涵月楼地块分析户型点评：A户型：南北通透，户型设计结构合理，主要针对单身人士或年轻夫妇群体；B户型：南北通透，户型功能多样化，增设会客厅，可长期入住；D户型：户型舒适度较大，空间布局合理，主要针对高收入客群；三、周边竞品情况（一）竞品地图项目周边有两个酒店式公寓项目，其中九华万象街仅相距1.8公里，二期商铺现场在售，德懋堂目前在售中。（二）竞品详情九华万象街：池州青阳县九华山涵月楼地块分析占地面积20万方容积率0.58建筑面积13.3万方物业类别住宅、酒店式公寓、别墅、商铺开发商安徽皖土房地产开发有限责任公司绿化率41%投资商安徽皖土房地产开发有限责任公司物业管理安徽众源物业管理有限公司物业费1.5元/月/㎡开盘时间2014.10主力户型商铺40㎡48万、80㎡104万一二层连卖，可打通使用售价商铺12000-15000元/㎡最新动态目前二期商铺在售，按揭99折，一次性付款98折，酒店式公寓尚未开售，预估下半年开始认筹九华万象街是九华乡唯一大型商业配套的项目。2014年8月售楼处公开，一期商业已售罄，开始营业；二期商业项目总体量4.7万方，目前销售1.6万方，去化率为34%。商铺购买者90%为九华山本地人，20%来自江浙沪外省。目前有一家上海的代理公司该项目。德懋堂：池州青阳县九华山涵月楼地块分析占地面积20.5万方容积率0.8建筑面积16.4万方总户数654户开发商九华山德懋堂置业有限公司绿化率45%投资商北京德懋堂投资有限公司物业管理德懋堂酒店物业管理有限公司售价酒店式公寓12000元/㎡（含装修费）主力户型酒店式公寓：65㎡80万别墅：280㎡340万包租情况包租十年，回报率10%，购房者一年有14天免费租房期（包含节假日）销售情况开盘将近两个月，别墅销售1套，酒店式公寓销售30套左右项目配套精舍禅修会所，德功坊商业街、山顶游泳池、山顶ＳＰＡ，Mini高尔夫等商务配套德懋堂产品分为别墅、酒店式公寓和酒店。德懋堂开发商自销，酒店式公寓为165套，目前成交30套左右，别墅成交1套；酒店式公寓的购买客户，45%来自江苏，20%来自浙江，15%来自上海，20%来自安徽省内，其购买的目的主要用于投资；别墅的购买客户主要用于休闲度假。竞争市场总结：从地段来看：德懋堂在风景区莲花峰下，风景最优，但交通不便；本案距离九华乡风景区不到1公里，离出城主干道佛光大道930米，交通和风景折中；九华万象街靠近出城主干道佛光大道，出城交通方面，但景色较差；从容积率来看：三者在占地面积几乎相同的情况下，本案容积率最小，居住的舒适度最优，将成为本案的一大亮点；从外立面来看：德懋堂和本案两者都是徽派建筑风格，外立面都为白墙黑瓦的江南水乡风格，建