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安徽省淮北市烈山区项目可行性分析报告北京中投博联2018.5目录一、宏观市场政策研究城市属性二、微观市场淮北房产概况竞品概况市场情况(房产+地块)三、规划发展建议项目地块项目建议一、宏观市场政策研究城市属性2017年全国房地产市场形势总结1.政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期2.成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著(1)重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大(2)重点城市成交结构表现分化3.土地：成交规模近四年首增长，缓解供应压力，但高价地存风险4.企业：龙头加速领跑、中型企业进退分化，竞争格局面临巨变(1)销售业绩：品牌房企销售业绩显著提升，市场占有率不断提高(2)拿地融资：品牌房企拿地规模增加，境外融资热度提升[宏观市场分析]市场研究2018年全国房地产市场形势展望1.市场趋势：成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长2.关注点：因势而变，把握增量、突破存量(1)发展阶段：经济增速与人口红利仍是我国比较优势，房地产市场规模将维持相对高位(2)租赁市场机会：主要市场集中在重点城市群，核心城市中高端租赁发展空间大[宏观市场分析]市场研究2018全国楼市7大焦点政策政策内容——国土住建部联合放大招！农村集体土地可以作为建设用地。2018年起新建商品住宅全部按照成品房设计建设。政策内容——2018年1月1日起，《建筑市场信用管理暂行办法》施行。有拖欠工程款等情形的建筑市场各方主体，将被列入建筑市场主体“黑名单”。同时，对被人力资源社会保障主管部门列入拖欠农民工工资“黑名单”的建筑市场各方主体在市场准入、资质资格管理、招标投标等方面依法给予限制。【TOP1】农村集体土地可以作为建设用地【TOP2】成品房时代等待你的检阅【TOP3】建筑市场主体“黑名单”监督整改是关键政策内容——2018年1月1日起，将全面征收环境保护税。根据国务院日前印发《关于环境保护税收入归属问题的通知》，明确环境保护税的收入全部划归地方政府所有。【TOP4】环境保护税配合防尘治理开发商面临双压[宏观市场分析]市场研究政策内容——中央经济工作会议提到，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”多种新型供应模式加大进入力度，尤其是长租公寓和金融创新领域，多种多样的租房模式将使2018年的租赁市场呈现出百花齐放的状态。政策内容——在2017年12月5日一个金融峰会上，中国人民银行金融研究所所长孙国峰已经明确表达出对长期低利率环境的警告以及货币政策正常化的建议。【TOP5】未来炒房不如当房东？【TOP6】未来的信贷形势将发生巨变【TOP7】房地产税离我们到底有多远？政策内容——“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”，从去年的加快研究建立，到现在的完善促进，可以清晰感受到长效机制进度的加速。[宏观市场分析]市场研究全国两会——2018年政府工作报告李克强表示，更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。[宏观市场分析]市场研究投资、销售均超预期“开门红”1、开发投资额达近3年同期最高，同比累计增速创2年来新高1-2月，全国房地产开发投资额超预期增长，同比累计增速达9.9%，创2年以来的新高，与2017年稳步下行的态势形成了鲜明对比。这主要是基于去年销售情况良好、土地购置相对充足，普遍存在“补库存”的强烈冲动，加快存量项目和新开工项目开发进度，也为开发投资的回升提供了动力。目前来看，2018年楼市调控主基调基本已定，在严密的调控政策下，多数房企基本都已明确了自身的发展策略，并逐步找到了投资销售的应对之道，因而开发投资额实现了稳步上升。2、销售金额、面积同比微增，东北地区销售“爆发”去库存显著2018年开年，商品房销售面积、销售金额显著好于去年同期，同比分别增长了4.1%和15.3%。因基数原因影响，1-2月销售面积增速还是比全年回落了3.6个百分点，而销售金额增速则提高了1.6个百分点，成交均价仍处高位。从销售区域来看，即多数三、四线城市市场“热度不退”，成为了楼市销售的有效支撑，数据显示，中部、西部、东北部销售面积增速、金额增速双双维持在10%和25%以上，远超东部区域。以东北区域表现最为突出，1-2月份，东北地区商品房销售面积416万平方米，增长15.2%，增速提高8.2个百分点；销售额达314亿元，增长35.2%，增速提高13.4个百分点。城市背景/淮海经济区核心区、徐州都市圈淮海经济区核心区共同体以及徐州都市圈的形成，为淮北城市发展提供了更广阔空间和更高平台，有利于形成区域性规模发展模式。□淮海经济区核心区已形成“十”字聚合轴模式，且在交通、产业、市场准入、物流、科技创新、金融服务、旅游业、文化产业、人力资源、社会保障、环境保护等方面实现区域一体化。□徐州都市圈各市正在联动发展，2010年将进一步接轨“长三角”，迅速壮大自己,以参与国际经济圈的竞争。□淮北所处区域合作一体化共同体开局良好，区域交通设施建设加快推进，区域市场融合度也不断提高，区域合作体系不断完善，各城市发展实现联动。淮海经济区核心区共同体范围徐州都市圈规划图“十”字聚合轴模式[宏观市场分析]城市概况城市属性[宏观市场分析]城市概况城市背景/城市区位分析□淮北市位于安徽省北部，地处华东地区腹地，苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南临蒙城，东与宿州比邻，西连涡阳和河南永城。□淮北地处淮海经济圈、徐州经济圈、中原经济圈以及新兴的皖东北经济协作区等多个经济共同体之中，受区域经济合作体制影响辐射较强，未来发展前景较好。地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心，随着区域合作体系不断完善，城市未来发展前景较好。淮海经济圈66公里260公里276公里146公里徐州都市圈皖东北经济协作区区位分析区位优越安徽省北部；华东腹地；四省交界；总面积2741km2。京沪高铁；陇海铁路；连霍高速；京福高速；航空港；深水港；观音机场。交通便捷境内眦临山东江苏河南安徽淮北位居由苏鲁豫皖四省20个中等城市组成、总人口近2亿的淮海经济区的中心，是产业和资金向中西部转移、进入中原市场的黄金位置。淮北市交通发达、铁路、公路、水路、航空四位一体。正在建设的全国交通大动脉京沪高铁与陇海铁路穿境而过，连霍高速与京福高速交汇于此。3小时内经济圈城市有济南、郑州、合肥、南京等，周边有南京、合肥、郑州、徐州四个航空港，到徐州观音机场仅有一小时里程，距中国深水良港连云港240公里，是安徽省距出海口最近的城市之一。[宏观市场分析]城市概况区划分析行政区划2016淮北行政区划（常住人口220.8万）区划面积（平方公里）常驻人口（万人）相山区134.949.8烈山区33834杜集区23833.7濉溪县1987.5103.3人口迅速聚集相山区杜集区烈山区濉溪县淮北市辖三区一县淮北市户籍总人口19619920120420921121221421620002002200420062008[宏观市场分析]城市概况从2000年——2008年，人口净增量为每年2.5万；从2008年——2016年，人口净增量为每年6千；增长速度放缓安徽淮北市,论经济实力在4个区县分析：经济实力第4濉溪县濉溪县由于工业增加值增速较低，而工业占濉溪县GDP总量的52%，造成上半年该县GDP增幅偏低，同比增长了8.6%。经济实力第3相山区相山区实现GDP47.9亿元，同比增长11.1%经济实力第2杜集区杜集区实现GDP36.5亿元，同比增长14.2%经济实力第1烈山区烈山区实现GDP38.2亿元，同比增长了14.7%，市辖三区增速均高于全市增长速度。[宏观市场分析]城市概况宏观分析总结市场研究：四线城市，市场规模小，短期开发风险较大，适合在借力政府规划逢低进入；城市概述：依靠南湖区域的规划发展，对当地经济有较大带动作用，城市化速度会加快；经济发展：经济发展暂时处于发展期，有利于市场介入，第二三产业发展对烈山南湖经济会有互相良性带动作用；人口增长：人口基数小，人口增速较慢，但GDP较高，房地产开发的总量受限制，对项目是机会。产业发展：通过政府政策带动区域价值，产业羊群效应明显，同时作为南湖片区作为烈山重要的旅游开发热点，将聚力发展。[宏观市场分析]分析总结[宏观市场分析]分析总结宏观市场综合评价•根据五个方面对于的情况分析，综合评定得分为80分，主要有赖于淮北烈山区旅游的开发、发展速度，除区域人口外，需有外来人口带动商业发展，外来人口是支撑本区域商业的重要部分。市场容量有限。市场研究市场有潜力大风险评分：12分城市状况塌陷区，有不良影响，外来人口少，但政府重点打造评分：15分经济发展经济发展慢发展有潜力逢低介入是锲机评分：18分城市人口旅游带动商机，带动区域价值区域GDP高，市场潜力大评分：20分产业发展旅游起步商业有潜力，未来规划是利好评分：15分二、微观市场淮北房产概况竞品概况市场情况随着国内一线开发商的下沉拿地，淮北市整体住宅市场目前也处于快速发展期，市场竞争更加激烈，但是截止到现在，新地块主要出现在濉溪县，相山区，杜集区。开发项目档次参差不齐，有新城板块的高品质项目，也有新濉河板块定位、形象、品质比较模糊的项目；建筑形态目前以小高层、高层为主；目前市场供应量尚充足，成交量稳中有升；价格曲线整体上升，价格走势稳定；近几年，政府对房地产开发、规划的力度加大，众多高品质大盘不断出现，未来市场前景良好。住宅市场/发展综述濉溪县相山区杜集区烈山区2018年一季度淮北楼市成交分析据新安房产网数据中心不完全统计，2018年第一季度(1-3月)，淮北三区(相山区、杜集区、烈山区)商品房网签2952套，成交面积30.03万㎡，成交金额17.87亿元其中，住宅方面，三区备案2391套，成交面积26.2万㎡，成交均价5955.12元/㎡，成交金额15.6亿元。1-3月份，住宅备案直线飘红，量价齐涨，一片欣欣向荣的景象。商品房市场/销售分析淮北楼市政策1）外来务工人员落户淮北买首套商品住房奖500元/平2）濉溪：城镇户口补贴3.6万/套契税全免3）淮北政策：个人买非住宅商品房孩子可以就近入学4）2017淮北棚改清单:共计81个项目计划改造40526套5）棚改新政：购房券全市通用允许购买二手房6）淮北市住房公积金新规改善性住房首付可降至20%7）淮北市杜集区杜集区推出1008套公租房8）房展会:农民、外来务工人员进城购房优惠多基础信息：行政区域烈山区项目位置烈山大道与卧牛路交汇处景观规划中国建筑上海设计研究院有限公司建筑公司安徽省和信建筑工程有限公司开发商淮北静安置业有限责任公司设计公司中国建筑上海设计研究院有限公司投资商安徽静安置业集团建筑类别多层花园洋房静安·观澜郡销售动态：静安观澜郡目前剩10套左右房源，均价4300元/㎡；多层电梯洋房十几套，均价5600元/㎡，预计2018年1月份交房建面90-199㎡，购房券全款95折上折97折，按揭97折。别墅部分还未开发，会所部分准备自营。会所和商业部分0招商项目简介：静安·观澜郡位于淮北市烈山区东邻烈山大道，南邻卧牛路。总规划用地面积249807㎡，（374.710亩）总建筑面积194065㎡，其中居住面积129775㎡，宾馆面积64290㎡。总居住户数966户，规划居住人口3092人，容积率1.29，建筑密度30.9%，绿化率31.6%，区内设幼儿园、商业会所、居委会、物业管理办公室等设施。售完历史价