某楼盘营销策划方案

第1页共24页某楼盘营销策划方案某楼盘营销策划方案业务员工作计划目录第一部分市场及政策研究一、08年杭州房地产市场分析二、本案相关个案分析三、本案有关房地产政策法规摘要第二部分世贸.江滨花园区位研究一、世贸.江滨花园基本分析二、世贸.江滨花园景观分析三、世贸.江滨花园交通分析四、世贸.江滨花园周边设施分析第三部分目标市场及目标消费者的定位分析一、项目的优劣势二、潜在的机会三、面临的成功和风险因素分析第四部分营销策划一、产品定位二、营销主题三、客户培养四、广告策略五、公关策略第2页共24页六、SP促销第五部分营销执行方案一、营销阶段二、销售计划三、各阶段具体业务表现四、广告推广方案杭州市房地产市场分析本案相邻楼盘调查伊萨卡理想.伊萨卡以荷马诗史中奥德赛美丽动人的传说为蓝本，以美国纽约中部的伊萨卡小镇风情为承载，以国际大学城的环境为参考，创造以理想.家园.自然为三大主题的人性化居住空间。项目位于杭州下沙经济开发区的东南端，下沙大学城的东南面。下沙12号路以南、14号路以北、25号路以东、东靠钱塘江。周边配套完善，东北有24班文海小学和试验外国语学校，西北邻杭四中和大学城，打造终身教育社区;隔街正对201X0平方米大卖场，生活便利;毗邻规划中地铁1号线总站，出行便捷。理想.伊萨卡总建筑面积约50万平方米，占地面积约19万平方米。超大规模的湾畔生活领地，直面270度江景，临江延展近201X米的江岸线和20万平方米湿地公园，生态环境绝佳;地块的东、北两侧各有一条30米宽的沿江渠，东侧有政府规划预留的150米宽、全场1.7公里的沿江景观绿化带，堪称江景住宅中典型的低密度高品质的生态住宅。第3页共24页理想.伊萨卡，分三期开发，一期位于地块的西南侧，由9至33层的小高层、高层组成，共15栋，二期为排屋区，三期是位于地块的东北面的7栋全江景高层住宅及2栋高层住宅组成。通过隔合排屋、小高层、高层的完美规划，构筑东部低密度、现代化、国际化、原生态的滨江人文景观社区代表。理想.伊萨卡以先进的社区设计理念为初衷，在景观设计上，社区远景采用软化岸线、绿岛、绿公屏障、梯度降噪等一系列生态设计手法。整个景观规划拥有一线江景资源。东部改造中的沿江景观大道和82万平方米湿地生态公园。景观保护上，基地东侧原有的乾隆皇帝观潮台予以保留，设置共享观潮场所。让住户真正享受到离钱塘江很近，离理想不远的私密滨江生活，社区内景观设计依托：滨水，林荫，主题园林为核心三大景观园素，创新设计大型生态水景西方主题园林，将社区内部景观与沿江渠合二为一，形成社区，通过人工水景及外部钱塘江自然水景的融合，横贯纵穿，社区中部以开放式的广场为主角，夏威夷风情式泳池、异国情调式林荫大道、阳光草坪、全绿化架空层、各式木筏道、精致石材道路铺砌等。作为伊萨卡国际城的收官之作，三期一线临江，5幢34层的经典高层建筑沿江展开错落排布，堪称社区最佳观江组团。罕见宽阔南向一线江景，让江景充分进入客厅、卧室等主要空间，实现日照与景观的双重享受。此外，仅约86-130㎡的主力户型，在杭州以140㎡以上的江景大户为主的市场下，显得弥足珍贵。最先推出的1#楼，5层以上都能直面钱塘江，大部分的户型都配备了观景阳台和入户花园，显得你弥足珍贵。三期独有江-湖-河-园生态设计：第4页共24页约1600㎡社区中央湖景、约600米原生河、约24000㎡半围合中央庭院，与钱塘江相辉映，打造鼎盛风景美宴。为与景观和谐融合，伊萨卡园区配套也极富特色，浓郁地中海风情的大型湖景生活中心、内外双泳池、约5000㎡庭院式商业步行街、夏威夷风情广场目前，现场销售中心移至社区大型生活中心，该生活中心面积达数千方，拥有内外双游泳池、健身、娱乐、餐饮、休闲等各类功能，全面辐射整个社区，服务业主。在展示中心，从售楼现场的沙盘来看三期浩泽园位于社区北侧，南邻大型生活中心，北邻360余米沿河绿化带，由5幢江景高层组成，主力户型约86㎡-136㎡。作为伊萨卡国际城的收官之作，三期延续升级了伊萨卡大盘、大配套、大景观的特点，24000余平米大庭院，34层的巍峨高度、东南向的观江视野成为整个社区最佳观江组团。另外，它依然能够享受大盘所带来的豪华配套：数千平米大型生活中心、内外双游泳池、庭院式商业步行街本案相近楼盘调查多蓝水岸⑴多蓝水岸小区分银沙苑、听涛苑、蓝波苑、碧海苑四个组团，共计59幢，由多层19幢，小高层34幢，高层5幢，物业用房1幢组成。⑵项目的各项技术经济指标①总用地面积：23.9524公顷②总建筑面积：第5页共24页548089平方米A、地上部分：445902平方米其中：住宅：392281平方米其中：高层：65654平方米本案同类楼盘调查1.上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园，吉尼斯中国最高江景华宅，80万平米超大型建筑群，70%超高绿化率，15000平米会所。紧倚黄浦江东岸，充满现代感的七幢全江景板式高层住宅与东方明珠、金茂大厦形成一波三峰的城市天际线。深入浦江东岸上海CBD，以大视野大手笔，建造沿江1公里的尊崇生活领地，把城市的丰富延伸到寓所近地，却与城市的喧嚣保持应有的距离。占总面积70%以上的六大世界风情主题园林景区：中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园。无尽的尊崇享受，完全拥有私有化的修身雅境。心灵不因外物所扰，视野不因四壁设限，一道前所未有的生活景致，越过外滩古老的灯火，由此向您完全打开。作为滨江模式的首创典范，上海世茂滨江花园2001年、201X年、201X年、201X年连续四年名列上海市销售金额第一名;问鼎绿色奥斯卡，荣获在加拿大颁发的国际花园社区人造类金奖。第6页共24页上海世茂滨江花园，气势恢弘的花园水岸豪宅，为您彰显非凡的生活梦想!城市舒适性的缩影在社区内集中生活必需的一切要素。四个豪华会所提供高层次的休闲娱乐，以及气氛优雅的沟通场所别致的旱喷泉广场，典雅的雕塑喷泉，高大的罗马花岗岩廊柱，通透的弧形玻璃幕墙，气派的挑空大堂铺砌着雅致高贵大理石有身份的你，理应在这样尊贵的会所里释放闲情。世茂滨江花园共有四个不同建筑风格的会所，总建筑面积达10000平方米，分布在区内不同景区，令所有住户都能就近享受。芜湖世茂滨江花园世茂滨江花园整个项目位于芜湖市迄今为止最大的市政配套工程滨江公园的一期工程内，总投资近50个亿，占地280余亩，总建筑面积55万平方米，由8幢33-53层的高层、超高层住宅和2幢五星级酒店组成。项目南起新芜路，北至中山北路，东起规划中的健康路，西临长江，坐拥2公里浩淼长江岸线;由北向南共由5个地块组成。在建筑设计上，我们采用的是剪力墙板式结构，充分体现了房屋的安全性和舒适性。在规划设计上，我们采用的是高层低密度的设计风格，整个这块地占地4万平方，但我们只盖了4栋楼，目的就是为了把更大的空间留给绿地和业主，我们的绿化率达到60%，植物种类多达90多种，其中不乏各种外国进口树种，层次感强，群落效果好;另外，我们的楼间距达到100米左右，和楼高的比接近于1：第7页共24页1，日照完全达到国家标准，无论您住几楼，都可以尽情享受阳光所带来的好心情!在户型设计上，我们采用了江景最大化的设计原则，尤其是靠江的端头，设计了全江景户型;整体建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展开，视线互不遮挡，所以无论何种房型，您都可看到浩荡的长江，真可谓是住世茂滨江花园，一览长江景!在景观设计上，我们聘请了国际著名的澳大利亚五贝国际设计有限公司设计制造;以绿色选景为主题，以人文关怀为目标，在社区内创造出以音乐为主题的3大组团景观，唯美浪漫的欧式园林贯穿于建筑物之间。小区的主入口处设有音乐喷泉广场;1号楼和2号楼的中间是我们的音乐园林美泉宫，面积达到1.2万平方，包括欢乐颂儿童公园和中心绿地漫步景观悦音岛，为您营造出小桥流水人家的感觉;3号楼和4号楼的中间是我们的音乐园林美景宫，面积达到1.6万平方，包括仲夏夜之梦室外泳池花园，富有音乐旋律的圆舞曲广场及阿波罗运动会所，该会所是由距今100多年历史的太古洋行的仓库改建，内设国际标准的健身房，咖啡吧，亲子园等，完美呈现名流贵族的悠闲生活。在物业管理上，我们聘请了具有国际水准的世茂第一太平戴维斯物业管理公司，秉承国际化的服务理念，24小时为您提供管家式的贴心服务，整个小区采取高智能化的管理系统，设闭路电视监控系统，无线巡更系统，业户紧急报警系统及可视对讲系统等，为您提供固若金汤的智能安防。第8页共24页在周边配套上，本案毗邻步行街，美食街等各大商圈，荣距各大交通要塞，出行，生活都十分便捷。芜湖世茂滨江花园内拥精致园林美景，外揽长江壮阔视野，以极具韵律感的建筑轮廓丰富芜湖天际，创造富有活力的江滨新城形象!一号地块是我们公司负责承建的一幢28层的高层，不在我们的销售范围之内。二号地块位于项目的北端，规划总占地面积约4.13万平方，总建筑面积17.2万平方，由2幢33层的高层住宅和2幢43层的超高层住宅组成。三号地块是我们应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心，总占地面积约4万平方，总建筑面积约4.3万平方，整体建筑呈贝壳型，外观圆润，规划有国际顶级标准的大剧院，多功能豪华影视放映厅等，该区域已于201X年1月1日动工，201X年交付使用，建成后将成为芜湖文化的心脏，音乐爱好者的天堂，市民娱乐休闲的嘉年华;同时对百年沧桑的海关大楼予以充分保留和修葺，将历史精粹和现代建筑相结合，营造文化共享的民众精神场所。四号地块总占地面积约7.6万平方，总建筑面积22万平方，由住宅和商业共同组成。其中住宅部分由3幢53层的超高层住宅和1幢33层的高层住宅组成，打造安徽省最高的住宅建筑。沿江面展开的狭长地段将开发成445米的商业步行街，并提供多个开放的休闲观江平台，通过联廊将观景和购物相连，营造更为个性和开放的购物体验，开启城市名流消费先河。第9页共24页五号地块位于青弋江和长江的交叉口，左牵青弋江，右临长江，总占地1.6万平方，总建筑面积约7.5万平方，建成后将矗立起2幢高27层的5星级双塔江景大酒店。整个项目预计用5年的时间开发建成，建成后将成为集超5星级江景酒店，国际商业街，文化艺术中心，高品质居住区为一体的大型滨江标志性建筑群，成为芜湖人居及城市发展的新里程杯，成就芜湖首席滨江富人区，成为代表城市形象与成就的名片。二号地块北靠富有现代气息的客运码头，南临6万平方的滨江主题公园，西临长江，东依风景秀丽的狮子山，规划设计33层的高层住宅2幢及43层的超高层住宅2幢，共1088套房，其中1号楼肖邦座，2号楼巴赫座为33层，将与08年底交付，3号楼贝多芬座和4号楼莫扎特座为43层，预计09年6月完工。四、本案有关房地产政策法规摘要最新房地产政策1.大力发展保障性住房加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准;今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。第10页共24页二套房贷并未完全放开对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。杭州房地产最新政策1.物业费预收不得超过一年《杭州市物业服务收费管理实施办法》规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。物业服务费预收期限不得超过12个月。不得强制收装修保证金对于业主前期的装修事项，《杭州市物业服务收费管理实施办法》也作了明文规定。对物业装修的，装修垃圾清运费由业主交纳，物业服务企业应做好装修管理服务。因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏，物业服务企业可与装修单位一文一路一古翠路一登云路一时代电子市场。首末班车时代电子市场5：1519：00下沙高教东区6：3020：15B支4票价：￥第11页共24页4.004、线路名称：K525