2--价值类型及评估方法

第二章评估的价值与方法评估的价值评估的基本方法第一节评估的价值类型一、评估中常见的价值类型1.公允市场价值（fairmarketvalue)指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。公开市场价格•交易双方地位平等•有充分的时间收集信息•是理智的经济人•自愿成交•双方均是正常交易的当事人2.投资价值（investmentvalue）指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值。说明：*对不同的潜在购买者，同一资产的投资价值可能不同。*以资产的收益能力为依据确定的评估价值。3.账面价值（bookvalue）指资产的账面原值减去累计折旧后的余额。即负债后的余额（对企业而言）*资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因：1.财务报告中的资产是以历史成本计价的2.企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。内在价值账面价值*内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。4.内在价值（intrinsicvalue）指资产预期创造的未来现金流的现值。*对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的即：公允价值=内在价值但内在价值与账面价值是不能等同的5.重置价值（replacementvalue）指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。又称为折余重置成本。*一般在非市场和有限市场条件下运用。6.在用价值（value-in-use）指属于企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值。*不考虑最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。7.清算价值指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。*与公允市场的区别：第一买卖双方地位不平等；第二没有充足的时间询价。*清算价值属于非市场价值，因此评估值低于市场价值二、评估的假设（一）交易假设假定被评估资产处于交易之中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。（二）公开市场假设是对资产拟进入交易的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定性说明或限定。*适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性。（三）继续使用假设指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。这一假设强调资产对未来的有效性。*采用继续使用假设的条件：第一，资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。第二，转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。（四）清算假设是对资产拟进入交易的市场条件的一种假定说明或限定。即对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。*在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围非常有限。三、评估的原则（一）评估的工作原则1.独立性原则2.客观公正性原则3.科学性原则（二）资产评估的经济技术原则1.预期收益原则资产价值取决于未来。2.供求原则供求关系影响价值3.替代原则资产的价值受替代性资产的市场价值影响。4.贡献原则资产价值取决于其贡献。5.评估时点原则评估要有基准日第二节评估的基本方法方法有三：成本法、比较法、收益法成本法是指对待评资产在评估基准日复原重置成本或更新重置成本中扣减各项损耗来确定待评资产价值的方法。比较法又称市场法，是指通过比较待评资产与近期市场上出售的类似资产的异同并据此来确定待评资产价值的方法。收益法是通过估算待评资产自评估基准日起未来的纯收益现值的方法。方法一成本法一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论——卖方市场的价值观该观点认为资产的价值取决于购建时的成本耗费即历史成本。属于客观价值范畴。采用成本法评估的前提条件：1.被评估资产处于继续（或假设）使用的状态2.应当具备可利用的历史资料—历史资料的真实性3.形成资产价值耗费是必需的—形成资产的有效耗费（二）成本法的评估实体性评估值=重置成本-各项损耗功能性经济性二、成本法的计算公式及其各项指标的计算基本公式：①资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值②资产评估值＝重置成本×综合成新率（一）重置成本及其计量1.重置核算法按资产的成本构成，以评估基准日现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本设备购买支出企业管理费运输费设计费安装费培训费调试费直接成本应当按评估基准日的现时成本逐项加总。重置成本计算：某企业有一台设备委托评估。同类产品的市场价60000元/台，如果购回企业需要支付运杂费1000元，安装成本900元，试运转需要成本600元。安装与试运转过程中发生间接费用相当于所发生费用的50%。计算重置成本。重置成本＝直接成本+间接成本＝60000+1000+900+600+（900+600）X50%＝63,250（元）重置成本的计算结果是什么？反映在现行物价水平下被评估资产的价格。2.功能系数（价值）法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。这种方法称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。功能系数法的条件某项功能与成本呈线性关系。计算公式：1.资产功能与成本同比例增大，采用生产功能比例法：2.当功能增大，成本上升幅度趋缓，表现规模经济效益采用规模经济效益指数法3.线性回归法：用多个参照物来确定的P47（武大）某企业有一条生产线待评估。同类产品的市场价70万元，该生产线的生产能力4900吨/年，待评估的生产线的生产能力3600吨/年。假设生产线的生产能力与价格呈线性关系，计算重置成本。重置成本＝70╳（3600÷4900）＝51.4286（万元）假设被评估资产的经济效益指数0.5，则重置成本＝70╳√（3600÷4900）＝60（万元）注：目前我国还不具备条件应用经济效益指数法。3.物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用价格变动趋势推算现时的资产评估价值，即物价（价格）指数法。或=资产原始成本╳（1+物价变动指数）某项待评估的资产构建于1988年10月，账面原值200万元，1998年10月进行评估。已知1988年和1998年的该类资产定基物价指数分别为：120%和240%，则如果1988-1998的物价变动指数100%，则：4.统计分析法（点面推算法）对企业整体资产评估或被评估资产单价较低且数量又多时，为降低评估成本，可采用此方法。△计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算出一个调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K（二）实体损耗及其计量计量方法:1.观察法由于使用磨损和自然损耗给资产价值带来的影响，据以判定资产的有型损耗率。资产评估值＝重置成本－(A)实体性贬值－(B)功能性贬值－(C)经济性贬值2.使用年限法某设备1994年2月购入，2004年2月为评估基准日。根据资产技术指标，该设备预计使用年限20年，预计净残值率8%，正常使用情况每日8小时。1994年2月---1998年2月每日工作10小时，1998年3月---评估基准日前每日工作8小时。假设该资产重置成本57万元。计算：资产利用率：（4×360╳10+6×360×8）/10×360×8=110%所以，实际使用年限=10×110%=11年则该资产实体贬值：（57-57×8%）11/20=28.84万元（三）功能性损耗及其计量功能性损耗的两种形态(1)超额投资成本（指的是科技进步因素）(2)超额运营成本（增加物耗、能耗、工耗等）超额运营成本的计算步聚：①计算被评估资产的年超额运营成本②计算年净超额运营成本资产评估值＝重置成本－(A)实体性贬值－(B)功能性贬值－(C)经济性贬值(3)据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:功能性贬值额计算：某设备，市场全新产品与原有陈年旧产品对比如下：项目先进设备陈旧设备月产量（生产效率）10000件10000件单件人工费0.8元1.20元月工资成本8000元12000元年工资成本超标（4000*12）48000元减：所得税（48000*25%）12000元净超额工资36000元剩余使用年限5年假定折现率10%的折现系数3.7908该资产功能性贬值136469元功能性贬值特例：因功能过时导致资产功能性贬值可通过超额投资成本的进行估算。即复原成本与更新成本对比：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本现待评资产为不动产4米高的住宅。复原重置成本1600元/m²,而在评估基准日建筑具有同样功效的3米高的住宅，更新重置成本1500元/m²。则：功能性贬值=1600-1500=100元/m²*此处说明：如果评估某资产时所用重置成本为更新重置成本则不用考虑功能性贬值。（四）经济性损耗及其计量1.经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。2.表现形式①资产利用率下降②资产年收益额减少资产评估值＝重置成本－(A)实体性贬值－(B)功能性贬值－(C)经济性贬值3.计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量（2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量（五）综合成新率及其计量1.含义:资产的现行价值/资产的重置成本2.计量方法(1)观察法(2)使用年限法(3)修复费用法总结：资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值重置成本：1.重置核算法：重置成本＝直接成本+间接成本2.功能价值法3.物价指数法4.统计分析法（点面推算法）某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K*实体性贬值：1.观察法：2.使用年限法：功能性贬值：功能性贬值特例：功能性贬值=复原重置成本—更新重置成本经济性贬值：方法二收益法一、收益法的原理（一）效用价值论——买方市场价值观资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路预期收益折现。收益法是通过估算待评资产自评估基准日起未来的纯收益以其适当的折现率折为现值的方法。（三）评估程序：1.收集待评资产有关信息资料2.计算和对比有关指标3.预期资产净现金流及其折现率4.估算资产的收益价值二、收益法的计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期1.每期收益不等额2.每期收益等额（二）未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法:1.稳定化收益法（年金化法）2.分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。选择前期期限的基本原则（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。(三)预计某企业未来五年税后资产净现金流为：15万元，13万元，12万元，14万元，15万元；在持续经营条件下，预计从第六年起以后各年税后资产净现金流均为15万元，按照10%折现率确定该企业价值。解：根据题意可用次公式计算：V=15╳0.9091+13╳0.8264+12╳0.7513+14╳0.6830+15╳0.6209+15/10%╳0.6209=145.4万元=8/[(50400/8/360)+8]=31.37%1、实体性贬值=500×（1-31.37%）=341.14（万元）2、功能性贬值=2000×12（1-25%）P/A10%,8=18000×5.3349=9.6（万元）3、评估价值=500-341.14-9.6=149.26