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中华郑和城历史文化街区概念性策划方案2这是一个承载城市光荣与梦想的巨作肩负着塑造新晋宁的重任它聚焦远近的目光奠基着城市的价值在传承历史文脉的同时恢弘展现郑和精神一座城市的跨越与传奇将在我们脚下展开…………………一条街，与一个城市的传说3项目定位销售力形象力产品力房地产项目策划模型4目录•1.项目背景•2.项目概况•3.项目分析•4.案例借鉴•5.总体定位•6.形象策划•7.规划建议1.项目背景61.1昆明市概况•城市性质–中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，国家级历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市，西部地区重要的中心城市，西部地区第四大城市，仅次于成都、重庆、西安，是中国唯一面向东盟的第一城，滇中城市群的核心圈。•行政辖区–昆明市辖盘龙区、五华区、西山区、官渡区、东川区、呈贡新区六个市辖区和晋宁县、富民县、嵩明县、寻甸回族彝族自治县、宜良县、石林彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县七个县，代管安宁市。•人口民族–截至2009年末，全市常住人口为653.9万人，人口以汉族为主，占全市常住人口的86.52%。各少数民族人口占全市常住人口的13.48%。全市户籍人口为528.52万人，其中非农业人口占42.1%，农业人口占57.9%。•城市交通–昆明市是中国面向东南亚的国家一级口岸城市。昆明新机场年吞吐量计划2200万人次，将于2011年通航，全国第四大国际航空港。现有成昆铁路、沪昆铁路、南昆铁路、内昆铁路等12条铁路干支线，有108、213、320、324、326等多条国道经过，京昆，沪昆，汕昆，广昆，渝昆，杭瑞高速等高速过境。昆明地铁规划已编制完成，六条线路总长162.6千米，轨道交通1，2号线已于2008年12月19日动工，2012年投入运营。71.1昆明市概况•经济发展–昆明区位独特，地处“9+2”泛珠三角区域经济合作圈、“10+1”中国-东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的“桥头堡”作用日益凸现。–经过多年的发展，经济结构形成了卷烟、机电、生物资源、信息、商贸旅游等五大支柱产业。农业特色突出，“斗南花卉”、“呈贡蔬菜”成为国内外知名品牌。–2008年实现生产总值（GDP）1605.39亿元，比上年增长12.0%，三次产业结构为6.5:46.1:47.4，人均生产总值达到25826元。2009年全年实现生产总值（GDP）1808.6亿元人民币，增长12%；实现财政收入201．6亿元，增长15.2％。•民风民俗–昆明是一个多民族汇集的城市，世居26个民族，形成聚居村或混居村街的有汉、彝、回、白、苗、哈尼、壮、傣、傈僳等民族。–在众多的民族节日中，彝族的“火把节”，白族的“三月街”，“绕三灵”，傣族的“泼水节”，苗族的“踩花山”，傈僳族的“刀杆节”等久负盛名。昆明地方文艺种类繁多，滇剧、花灯戏、民歌小调以及少数民族剧种、民间叙事长诗、民间传说等，。81.1昆明市概况•昆明特产–报春花、茶花、杜鹃花–昆明牙雕、蜡染、路南挑花、木雕工艺品、撒尼挂包、扎染布–乌铜走银、锡工艺品、云南斑铜、珠宝玉石、云子–云南食用菌、云南水果、云烟、云南小吃•旅游资源–全市有各级政府保护文物200多项，有石林世界地质公园、滇池、安宁温泉、九乡、阳宗海、轿子雪山等国家级和省级著名风景区，还有世界园艺博览园和云南民族村等100多处重点风景名胜。–世博园：是‘99昆明世界园艺博览会会址，集全国地方特色和95个国家风格迥异的园林园艺精品，庭院建筑和科技成就于一园，是一个具有“云南特色、中国气派、世界一流”的园林园艺精品大观园，共培育移栽了各种类植物2,551种，200多万株(丛)，其中珍稀濒危植物112种。–云南民族村：位于郊滇池之滨的国家级旅游度假区内，与西山森林公园、大观公园、郑和公园等著名风景区隔水相望，是云南省新兴的旅游度假胜地和展示云南２６个民族社会、文化、风情的窗口，是国家ＡＡＡＡ级旅游景区、国家民委民族文化基地、ＣＩＯＦＦ中国委员会民间传统文化基地。91.2昆明城市总体规划•根据昆明的城市总体规划（2008-2020年），确定昆明城市性质为中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽,国家级历史文化名城,我国重要的旅游、商贸城市,西部地区重要的中心城市之一。•规划以昆明中心城区为核心,以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴的“一核五轴”,形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。到2020年,昆明市域城市化水平将达73%。•昆明将重点完善主城，打造呈贡新区和空港经济区，形成中心城区，作为区域发展的核心。中心城区重点发展现代综合服务业、高新技术产业和都市型工业。10•安宁等6县市镇将作为二级城市接纳从中心城区扩散出的产业和人口，规划同时明确了各个二级城市定位。安宁为全省的冶金、盐磷化工基地、综合性工业、园林旅游度假城市和昆明西部的交通货物枢纽；宜良为农副产品生产基地和工业产业承接地；嵩明依托空港经济区发展临空型经济；海口新城将成为新型工业化城镇；晋宁新城将成为以新型工业为主导的现代湖滨山水生态城市。•未来昆明开通4列市郊列车，主要依托米轨线的改造，组成服务主城和呈贡及市域重要城镇的线网。S1线服务主城区和呈贡新区，S2线服务主城区及空港经济区，S3线服务呈贡新区与昆明航空地区，S4线是环湖线，主要服务环滇池重要城镇，包括呈贡新区、海口、昆阳、晋宁、安宁等。1.2昆明城市总体规划111.3晋宁县概况•地理特征–晋宁县是古滇国都邑、滇文化的发祥地，云南青铜文化的中心，伟大航海家郑和的故里，中国著名磷都之一。位于滇池南岸，处于云南省发达的两大城市昆明和玉溪之间，北距昆明50公里，南距玉溪30公里，区位优势明显。12131.3晋宁县概况•晋宁历史–战国时楚将庄蹻入滇，以晋宁为中心，建立滇国。汉武帝元封二年(公元前109)封常羌为滇王，置益州郡。滇王国都和益州郡治均设于此，称滇池县。词唐武德四年(621)于东部置晋宁县(晋宁县名从此始)。–1955年至今，出土战国至西汉的文物5000多件，可与中原商周青铜文化媲美，勾勒出足以令彩云之南骄傲的、消失了2000多年的古滇王国的轮廓。尤其是金质滇王之印的出土，表明晋宁一带是滇文化的发祥地。滇王金印鎏金骑士贮贝器141.3晋宁县概况•道路交通–“四路三铁一口岸”，昆玉、昆洛、安晋、晋江公路穿境而过，昆明—中谊村、昆明—玉溪、中谊村—宝兴三条铁路纵横三镇两乡，昆阳码头通往滇池各口岸。•人口民族–全县总面积1231平方公里，人口约28万人。其中：农业人口约22万人，占80%左右；非农业人口约6万人，约占20%；彝、回、哈尼等少数民族3万人，占11%。–全县辖2镇、5乡和2个民族乡。县城所在地昆阳镇，城区常住人口约3万人，辖区人口约9万人。•经济发展–有昆阳磷矿、晋宁磷矿、昆阳磷肥厂、昆明化肥厂、云南轮胎厂等一批大中型企业，形成采矿、化工、冶金、橡胶、建材等数十个门类的工业体系。–晋宁农业是城郊服务型农业，形成了花、菜、奶三大农业支柱产业，成为名副其实的高原花都、高原菜谷、高原奶乡。晋宁鲜花90%以上外销，已成为全省最大的鲜切花生产基地县。–2009年全县实现GDP491136万元，比上年增长13.3%，人均GDP为17600元。其中一产增加值108454万元，增长8.5%；二产增加值251493万元，增长17.3%；第三产业增加值131189万元，增长10.6%；三次产业结构为：22.1:51.2:26.7。151.3晋宁县概况•旅游资源–自楚将庄乔开滇以来，晋宁已有两千多年的历史。人文和自然景观丰富，昆阳有风景秀丽、古柏参天的郑和公园；晋城有堪称云南三大佛教胜地之一的盘龙寺和汉益州郡滇池县治故址；上蒜有唐末宋初的摩崖石刻石将军及观音洞壁画；古城有被国际公认为距今6亿年的寒武系地质剖面；夕阳有13具恐龙化石和400多个恐龙足迹化石。–这里是新昆明的南城和西城，有城郊型农业的“独领风骚的农业产品”，乘郑和宝船，赏晋宁鲜花，喝晋宁牛奶，品昆阳卤鸭，尝生态绿菜，游古滇都邑，别有一番滋味。161.3晋宁县概况•郑和文化节–2005年至今，晋宁县已成功举办了五届“郑和文化节”，扩大了晋宁的知名度和影响力，郑和已成为晋宁的“文化名片”及最为宝贵的无形资产，是晋宁县提升历史文化和深化对外交流不可替代的品牌。–2010年昆明市把晋宁国际郑和文化节升级为“昆明国际郑和文化旅游节”，列为昆明市重要节庆，每年举办一次，时间为一周，每年7月11日中国“航海日”为文化旅游节开幕日。–正在新建的“郑和下西洋风景游览区”，占地140公顷，向游人展示郑和当年的航海情景。将欣赏到泰国的佛塔，柬埔寨的吴哥扈，马来西亚的民居，爪哇的婆罗浮雕，斯里兰卡的狮子岩，印度的泰姬陵，伊拉克的法罗斯灯塔，也门的城堡，沙特阿拉伯的伊斯兰建筑，以及非州的巨石文化和草屋，等等。171.3晋宁县概况•房地产市场–从调研情况看，晋宁房地产市场刚处于发展初级阶段。楼盘供应总体呈现供小于求的状况。从调研的滨湖晋园、嘉誉景苑、荣合金岸等几个项目看，基本无房客售。–总体可将晋宁房产分为三个板块：即老城板块、新城板块、晋城板块。目前老城板块的住宅价格约2700-3000元/㎡，新城板块的住宅价格约2500-2800元/㎡。房产价格正处于奔3望4的时期，上升空间较大。–从商铺情况看，新城住宅底商约售价约6000-10000元/㎡，老城次街住宅底商约12000-15000元/㎡；老城主街现无商铺可售，开发中的郑和商业广场9月开盘，预计商铺一层售价20000-25000元/㎡。–从昆阳街中心地段商铺租金调研情况看，每月约120-150元/㎡，按5%投资回报率计算，可折售价28000-36000元/㎡。182.项目概况192.1项目简述•本案位于昆阳镇核心地段，项目东临昆阳大街，西接郑和公园与晋宁一中，北路郑和路，南至昆阳大街与环西路交叉口。•项目紧邻的昆阳大街为晋宁县目前的中心商业街，商业氛围成熟，各种零售业态较为齐全，服务功能较为完善。项目内老街中段具有一定密度的沿街商铺，主要为社区生活服务业态和露天农贸市场，人气旺盛。•项目规划控制用地为18.44公顷，约277亩；规划区沿居仁、由义、循礼、大智四街呈带状分布，是晋宁最古老的商业街，南北向长约1.17公里，东西向最宽处约235米。•规划区内多为传统老旧建筑，建筑风貌破损严重，房屋大多为木、砖木结构，年久失修，大部分房屋出现倾斜、垮塌；脏乱差现象突出，人口密度大，严重影响街区的形象和居民的身心健康，亟待改造重建。•规划区内具有一定的历史文化遗产，主要包括：文明坊，耶稣堂，清真寺，老县衙，古井等，需要在开发中加以保护利用。•为改造和提升城市形象，充分挖掘历史街区的价值，推动旅游业的发展，晋宁县政府编制了《昆阳小街历史文化街区修建性详细规划》，拟初步构建“一心、两轴、三山、四街、五巷、九井”的总体布局。202.2初步规划•规划定位–成为功能分区合理、配套完善的以居住为主，并配备一定商业功能的城市综合区。结合郑和公园，打造居住、商业兼备旅游购物及城市配套商业功能的综合片区。建筑风格和街道格局以恢复清朝建城时期的城市风貌为目标，挖掘以郑和文化为核心的历史文化，将项目建成为晋宁县对外展示和弘扬历史文化的窗口。•规划目的–以保护历史文化街区风貌完整性为前提，对历史文化街区进行改造，结合郑和公园的自然资源优势和历史文化基础，开发具有历史文化内涵的休闲型商业及住宅区，提升城市风貌，充实休闲和购物功能，形成具有昆阳镇民俗特色休闲街区。–以历史文化街区主体、传统街巷民居为依托，形成具有历史文化风貌特色的“商业步行街”，恢复城市记忆，延续历史文化，为昆阳镇增加一处城市景观区、旅游观光点和高尚居住区。•功能分区–初步规划6大功能区：即历史文化核心区、仿古商住区、综合商业区、多层商住区、低层住宅区和高层住宅