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1经营管理多选第一章1.物业经营管理是（）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。A.物业管理B.房地产开发C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理E.设施管理2.物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（）的需求。A.物业投资收益B.企业发展战略C.主营业务发展目标D.物业维修养护E.延长物业的自然寿命3.物业经营管理的目标包括（）。A.为业主或投资者创造利润和回报B.使物业在运行使用过程中能够保值增值C.在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求D.物业经营成本最小化E.保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力4.人们主要依照写字楼（）等对其进行等级划分A.收益能力B.所处的位置C.楼宇设计和装修状况D.使用时间E.投资者类型5.对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有（）。A.利于选择优良租户B.利于优化零售商业的业态组合C.利于实现业主总体利益的最大化D.可使商业辐射区域区域覆盖整个城市E.能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求6.物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有（）。A.物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理B.传统物业管理强调为业主提供价值管理服务C.物业经营管理强调满足业主物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标的需求D.写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动、像企业那样为业主或投资者创造利润和回报E.物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展7.工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，包括（）等。A.工业厂房B.仓储用房C.高新技术产业用房D.研究与发展用房E.写字楼8.酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑包括（）等。A.写字楼B.高尔夫球场C.休闲度假村D.赛马场E.花园公寓9.设施管理的对象，主要是（）等。A.高新技术企业用房B.医院设施C.科研教学设施D.政府办公楼E.甲级住宅楼10.物业经营管理内容的三个层次中，（）以策略性管理。A.物业管理B.设施管理C.运行管理D.房地产资产管理E.房地产投资组合管理11.对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行（）工作。A.日常管理B.现场管理C.房地产资产管理D.企业管理E.房地产投资组合管理12.物业管理企业按工作内容可以分为（）。A.管理型企业B.专业型企业C.委托型企业D.兼营型企业E.综合型企业13.房地产资产管理公司的主要工作任务和目标包括（）。A.负责管理物业管理企业和设施管理公司B.监督物业管理企业和设施管理公司的行为C.指导物业管理企业和设施管理公司为物业发展制定战略计划D.使管理范围内的物业在所处的子市场内实现价值最大化E.满足业主、租户和物业管理企业的要求14.一个资产管理公司通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照（）的分类原则来管理物业。A.物业类型B.地理位置C.物业新旧程度D.物业产权类型E.物业运行成2本15.房地产组合投资管理的内容包括（）。A.理解和执行物业业主的投资目标B.评价物业管理企业和设施管理公司的表现C.审批资产管理公司提出的更新改造计划D.以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产E.在合适的市级购置和处置物业资产16.房地产投资的利润是通过（）途径创造出来的A.在极好的条件下从开发商手中购买物业B.通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态C.在合适的时机售出物业D.在极好的条件下从原业主手中购买物业E.在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业17.下列关于专业型物业管理企业的表述，正确的有（）。A.受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任B.通常以专业分包的形式获得物业管理业务C.也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务D.同时具备物业策略管理和物业运行管理业务E.由其提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本18.从管理的层次上，物业管理可以分为（）。A.委托管理B.公司管理C.现场管理D.现场作业E.物业经营19.大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下（）。A.物业管理和设施管理定位在现场操作层的管理B.房地产组合投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司C.房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险D.为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略E.房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求20.物业经营管理中的战略性工作包括（）。A.确定战略B.构建信息基础C.决策分析D.进行资产组合E.成本管理21.物业经营管理的常规工作内容包括（）。A.现金流和成本管理B.日常维修和维护C.设施设备管理D.物业保险管理E.进行资产组合参考答案：1.ACDE2.ABC3.ABCE4.ABC5.ABC6.AB7.ABCD8.ABCD9.ABCD10.DE11.CE12.ABE13.ABCD14.AB15.ACDE16.ACD17.BCE18.BCD19.ADE20.ABCD21.ABCD第二章1.房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命周期长，还包括（）等。A.各异性B.消费性C.政策影响性D.相互影响性E.专业依赖性2.以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（）。A.直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理活动B.间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场C.直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式D.开发投资者一般是从长远投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益E.间接投资者不直接参与房地产经营管理工作3.房地产间接投资的具体形式包括().A.置业投资B.购买房地产开发、投资企业的债券3C.购买REITsD.购买房地产开发、投资企业的股票E.购买MBS4.关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（）。A.从购买土地使用权开始B.从购置房地产开始C.以获取物业所有权或使用权为目的D.将资金投入与房地产相关的证券市场的行为E.不需直接参与房地产经营管理活动5.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（）。A.权益型B.抵押型C.质押型D.保证型E.混合型6.房地产投资的优点有（）。A.收益水平相对较高B.能够得到税收方面的好处C.容易获得金融机构的支持D.能抵消通货膨胀的影响E.是一种非流动性资产7.房地产投资之弊在于（）。A.流动性差B.投资数额巨大C.投资建设期长D.投资回收期长E.需要专门的知识和经验8.下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（）。A.系统风险是指市场供求风险B.较之个别风险，系统风险不易判断和控制C.或然损失风险属于个别风险D.周期风险属于个别风险E.持有期风险属于个别风险9.投资者在进行房地产投资决策时，应（）。A.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平B.根据风险管理的能力选择投资方向C.根据风险周期变化的特点把握投资时机D.避免机会成本E.尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险10.仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（）。A.购买力风险B.比较风险C.收益现金流风险D.或然损失风险E.时间风险、持有期风险11.狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的（）。A.宏观位置B.中观、微观位置C.社会环境D.竞争位置E.经济环境12.避免政策风险的有效方法，包括选择（）的项目进行投资。A.政府鼓励B.有收益保证C.有税收优惠政策D.国有资产参股项目E.灰色区域项目13.下列选项中，属于未来经营费用风险的有（）。A.建筑物功能过时所带来的风险B.建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用C.未来不可预见的法律费用D.实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大E.资本价值随着收益率的变化而变化14.房地产投资的风险主要体现在（）。A.投入资金的安全性B.期望收益的可靠性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性D.投资项目的复杂性15.房地产市场的周期可以分为以下（）阶段。A.雏形B.复苏和发展C.繁荣D.危机与衰退E.销匿416.对房地产投资中“区位”含义的理解应包括（）。A.地理位置B.在城市社会经济活动中的位置C.在整体市场供求关系中的位置D.在未来城市发展建设中的位置E.相对重要性不变的位置17.居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有（）。A.市政公用和公建配套设施的完备程度B.公共交通便捷程度C.环境因素D.居民人口与收入E.政府控制环境污染的政策18.选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有（）。A.当地提供主要原材料的可能性B.技术人才和劳动力供给的可能性C.易接近性D.周围土地利用情况和环境E.与其他商业设施接近的程度19.零售物业的投资区位选择时要进行（）A.商业辐射区域分析B.消费者行为、偏好及购买能力分析C.项目的易接近性或交通通达程度分析D.竞争性物业的竞争条件分析E.市政公用设施的完备程度分析20.工业物业项目区位选择的特殊要求包括（）。A.消费者行为、偏好及购买能力分析B.交通运输能否方便地连接原材料供应地和产品销售市场C.技术人才和劳动力供给的可能性D.水、电等资源供给的充足程度E.控制环境污染的政策参考答案：1.ACDE2.ABCE3.BCDE4.CDE5.ABE6.ABCD7.ABDE8.BE9.ABCE10.BCE11.AB12.ABC13.ABC14.ABCD15.BCD16.ABCD17.ABCD18.CDE19.ABCD20.BCDE第三章1.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（）叫作现金流量。A.资金流入B.资金流出C.资金的投入D.资金现值E.资金将来值2.对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括（）等。A.土地费用、建造费用B.还本付息C.税金D.比较成本E.运营费用3.空置和收租损失是指（）。A.空置的面积不能产生租金收入B.租出的面积没有收到租金C.出租面积的变化导致租金减少D.租金水平的变化导致租金减少E.可出租面积的减少而少收的资金4.收益性物业的运营费用包括（）等。A.空置和收租损失B.抵押贷款还本付息C.房产税和所得税D.为租户提供服务的费用E.物业管理费用5.财务净现值是指按（），将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。当5NPV≥0时，该项目在财务上是可以接受的。A.基准收益率B.目标收益率C.投资回报率D.现金回报率E.内部收益率6.“两税一费”是指（）。A.房产税B.城镇土地使用税C.教育费附加D.营业税E.城市维护建设费7.下列关于物业额的税前现金流的表述，不正确的有（）。A.是业主的税前收入或投资回报B.从净运营收益性中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前现金流C.当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值D.从物业税前现金流中扣除所得税，即得到物业税后现金流E.如果物业没有抵押贷款安排，税前现金流就等于物业的净运营收益8.关于单利计息和复利计息的表述，正确的有（）。A.单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息B.复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息C.我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算D.在投资分析中，一般采用单利计息E.复利计息时，n个计息周期后的本利和计算公式为Fn=P(1+i•n)9.下列属于设备有形磨损的是（）。A.封存的设备因自然力产生的磨损B.设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值C.技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后D.设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏E.政府通过税收政策限制污染环境的设