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投资可行性研究报告报告结构基本结论宏观经济研判区域发展规划房地产现状土地交易研究项目投资分析投资可行性研究报告第一部分平谷1号地投资基本结论投资可行性研究报告基本结论总体结论：经济危机背景下积极财政和适度宽松货币政策总基调不会改变。未来房地产市场必然面临新一轮调整，但仍将保持较快发展势头。未来两年内调控政策不会出现大的、相对严厉的变化，1号地块投资的政策性风险相对较低。1号地块地价73075万元为竞价警戒线，也是高风险警戒线，建议超过78075万元则放弃竞价。投资可行性研究报告基本结论宏观经济：经济体自主增长乏力、救市政策效应递减、地方政府债务风险日益严重、大宗商品价格上推通胀压力、再储蓄化和再产能化道路漫长、热钱可能回流新兴市场。未来政策取向：经济危机背景下积极财政和适度宽松货币政策总基调不会改变。房地产市场：2009年末，全国商品房空置面积可能达到3亿～4亿平方米。不管是从发达国家上世纪70年代滞胀时期的经验看，还是目前美国房地产的走势看，以住宅作为保值投资手段是不成立的。2010年，随着中央9000亿元保障性住房投入掀起的保障性住房建设高潮，楼市将不可避免地进入新一轮的调整期。一、总体投资环境：未来政府投资效应将衰退投资可行性研究报告基本结论平谷为京东发展门户，潜力较大；1号地块位于平谷新城核心城区西部边缘地带，环境较好，但配套设施滞后。新城规划建设：新城按照规划西扩的同时，将城市南部旧城改造、城中村改造与房地产项目开发有机结合，适度向南向拓展，结合高速公路中间出口，打造南部新区。1号地位于新城主城区西扩边缘地带，环境较好，但市政基础配套略微滞后。人口规模控制在一定程度上制约本地居民购买商品房。二、平谷规划发展前景：新城建设进入加速阶段，房地产发展机遇较好投资可行性研究报告基本结论若无大型房地产开发企业参与竞价，1号地可能以楼面地价1800元/㎡左右成交。楼面地价：2004年至2009年，各成交地块楼面价岁时间推移而增长，由2004年6月的410元上升至2009年6月的1896元/㎡，说明开发商在宏观经济环境下，看好平谷区域的开发潜力。三、1号地挂牌竞价：竞争将较激烈，楼面地价将突破2000元/㎡投资可行性研究报告基本结论1号地项目理想开盘价（2010年）——住宅：7150元/㎡，商业：12449元/㎡，但必须考虑以下因素：平谷本地居民购买力有限，1号地项目主要依赖于周边农民、附近中心城区居民购买；本项目最终开盘价在理想售价基础上下浮10%，得出本项目修正售价（2010年开盘价）：住宅：6435元/㎡，商业：11200元/㎡，此价格虽然相对保守，但有效规避了诸多风险因素。区域市场价格状况：区域市场二手房均价已突破7200元/㎡，新房售价达历史高位，普通商品住宅均价7600元/㎡，商业均价超过12000元/㎡。四、房地产市场：房价偏高，本地居民购买力有限投资可行性研究报告基本结论地价与售价为本项目投资最为关键的敏感性因子：“地价上涨+售价上涨”双变因子“地价不变+售价上涨”单变因子地价地价超过98075万元，未来商品房住宅售价6500元/㎡左右，配套商业售价11200元/㎡时，投资净利润率接近0%；售价对项目净利润的影响极其有限。五、1号地投资分析：地价73075万元为竞价警戒线，超过78075万元则放弃竞价投资可行性研究报告第二部分平谷1号地投资宏观经济研判投资可行性研究报告宏观经济研判·年度特点今年以来经济形势呈现以下三大特点：经济复苏速度出乎意料经济复苏严重依赖于政策效应经济复苏速度呈现前快后慢格局GDP加速增长；工业止跌回升态势明显；投资持续高速增长；消费加速增长，农村消费增长罕见地快于城市消费；汽车与房地产两大市场出现意外回升。国有及国有控股投资明显高出整体增长；国家预算内资金、国内贷款、自筹资金增长加速，利用外资有所下降；全社会零售总额中增长最快的政府消费和企业、居民消费明显慢于总体水平。来自政府投资项目节奏和银行信贷的变化是造成这种变化的主要原因，并对房地产、股市走势带来相应影响。投资可行性研究报告宏观经济研判·存在问题经济结构性问题更加突出首先，产能过剩。电力、有色金属行业投资增长幅度均超过了20%，造船工业超过50%，水泥业甚至接近80%。我国制造业产能过剩大约30%，其中，钢铁行业产能过剩26.9%，铝冶金过剩34.3%，铁合金过剩29.6%。其次，投资和消费比例关系进一步失衡。我国的投资率从2000年的35.3%上升到2008年的43.5%，大大高于多数国家20%左右的水平。今年以来，居民消费增长速度也有所加快，如果不考虑进出口贸易的情况，投资和消费对经济增长的贡献比率已上升到了62%比38%。投资可行性研究报告泡沫经济迹象显现首先，体现在房地产业。人们对于未来中国通货膨胀的预期，使得大家加快持有房屋等实物资产，以期降低通货膨胀带来的货币贬值。目前房地产业潜在的风险：两大全国性房地产协会的一份报告预测，2009年末，全国商品房空置面积可能达到3亿～4亿平方米。随着中央9000亿元保障性住房投入掀起的保障性住房建设高潮，楼市将不可避免地进入深度调整期。不管是从美国上世纪70年代滞胀时期的经验看，还是目前美国房地产的走势看，以住宅作为保值投资手段是不成立的。其次，中国股市的泡沫。在几年内企业业绩无法明显提高的情况下，股市今年最高涨幅达到60%多。目前股市的潜在风险：这次是由信贷主导的资产泡沫，其破灭将直接导致资产负债表型衰退，更集中地体现在银行身上，对股票市场和经济的伤害将比过去更大。第三，地方政府债务风险增大。财政部曾表示，今年地方政府为中央项目的配套资金在6000亿元，但地方债只有2000亿元的规模，余下仍有4000亿元的缺口。宏观经济研判·存在问题投资可行性研究报告宏观经济研判·未来政策未来政策取向分析1.经济危机背景下积极财政和适度宽松货币政策总基调不会改变。2.未来政策需要结构性转型。3.需要应对多种不确定性。4.需要加速改革来激发新的增长极。首先，放松行业管制，启动民间投资来接手政府投资。其次，改变国民收入分配体制，实现经济由外向型向内向型转变。第三，加大新农村小城镇建设、极大激发农民消费。启动农民消费需求是能够对冲外需下降的唯一途径，推进城市化时间太久，完善农村社保成本太大，建设小城镇作为过渡较为现实可行。在11月27日召开的中央政治局会议就已经定下明年宏观经济政策的基调为“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。12月7日闭幕的中央经济工作会议也对未来房地产宏观政策定了调：投资可行性研究报告宏观经济研判·未来政策中央经济工作会议关于明年房地产市场发展的调性：1.增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度2.“二套房贷政策”，中央层面不会再出新文件，但依然鼓励“居民自住和改善性购房需求”，至于具体的松紧度，主要由各家商业银行把控。3.加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造4.要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。投资可行性研究报告宏观经济研判·明年走向2010年经济预测1.投资：政府投资效应将衰退，投资领域存在“国进民退”现象。2.消费可能放慢，城市居民消费需求还存在进一步的提升空间，农村消费潜力更大，但政策刺激作用减弱，汽车住宅消费也将减弱。3.出现温和通货膨胀，国内市场难有大的涨价动力。产能过剩、农业连续丰收、国家资源储备充实、居民收入增长平稳等因素制约银行信贷对CPI的传导。投资可行性研究报告宏观经济研判·房地产小结房地产宏观市场预测1.房地产开发投资继续保持较快增长势头。2.中小城市和小城镇建设发展速度较快。3.房价偏高的问题依然突出，但大幅调整的可能性极小。4.全国房地产市场风险主要集中在一线城市。平谷作为北京几个新城之一，发展空间极大，只要宏观经济不出现大的波动，平谷区域房地产市场必然保持稳步发展势头。投资可行性研究报告第三部分平谷新城规划1号地块周边区域发展前景分析投资可行性研究报告区域发展规划·平谷地位区域地位：北京新城之一，京津冀交汇之处，环渤海经济圈中心，京东发展门户平谷投资可行性研究报告区域发展规划·发展目标发展目标：京东发展门户，山水宜居新城、清洁制造中心、精细果蔬基地、生态休闲绿谷一、京东发展门户：依托连接北京和天津港的快速通道，平谷将成为环渤海经济圈的重要节点地区，是北京东部重要的经济发展门户。二、山水宜居新城：维护自然山水格局，合理规划城乡空间布局，提升建设品质，构筑依山傍水、尺度宜人、配套完善、特色鲜明的山水宜居新城。投资可行性研究报告区域发展规划·新城规划平谷新城核心区平谷区全部或部分纳入新城核心区的乡镇有4个。全部纳入的有平谷镇和王辛庄镇，部分纳入新城的镇有大兴庄镇和山东庄镇。1号地位于平谷镇，与2009年6月高价成交的王辛庄地块地位相当。下文将进一步详细分析。投资可行性研究报告新城发展规划·功能布局新城建设用地分为城市中心区（包括商业区、文教办公区、居住区）、休闲度假娱乐区、工业区、教育及产业区。此处仅对城市中心区作出分析：城市中心区新城城市建设用地主要是向北和向西发展。规划期内，向北不跨北山路，向西不跨规划东南部过境通道。在新城中心区西部，结合洳河景观安排以度假、会议、文化娱乐为主的公共设施和低密度的居住用地。平谷1号地位置1号地投资可行性研究报告区域发展规划·新城用地规划一号地投资可行性研究报告区域发展规划·人口规模根据北京城市总体规划，2020年，平谷新城人口规模规划控制在30万人以内。考虑到目前平谷区重点镇带动作用较差和经济发展水平相对较低的特点，平谷区将以城乡统筹发展为重点，强化重点镇的带动作用。因此，2020年平谷新城人口规模调整为新城规划区28.8万人，新城规划建设区人口规模25.7万人。根据中央经济工作会议精神，未来几年内，平谷城区居民将增加大量放宽户籍限制的新居民。投资可行性研究报告第四部分平谷2009年土地招牌挂成交地块分析投资可行性研究报告地块总建面（㎡）起始价（万元）成交价（万元）楼面价（元/㎡）溢价率项目169087.006536.30513100.001896100.4%王辛庄项目2123237.001310213252.0010751.1%紫贵庄园327864.002847.1242847.1210220.0%林荫家园418930.002183.682183.6811540.0%-54600.00256.22555.001207116.6%利农胡同1号6103142.002747.352747.352660.0%中卫世纪城765600.001249.451249.451900.0%-860000.0035003500.005830.0%林荫家园二期968180.002800.002800.004110.0%阳光城10157300.006252.706452.704103.2%迎宾花园总计697940.00-48687.30---土地交易分析·成交汇总2004年2009年投资可行性研究报告王辛庄镇居住项目用地交易文件编号:京土整储挂（平）[2009]050号建设用地面积:24851.44平方米代征地面积:3902.3平方米规划建筑面积:建筑控制规模≤69087平方米用地性质:住宅、公共配套服务设施交易地点:市中心交易市场地块位置:王辛庄镇起始价:6536.305万元成交时间:2009年06月25日成交价格:13100万元竞得人:北京腾龙嘉华房地产开发有限公司楼面价：1896元/㎡溢价率：100.4%平谷土地交易分析·历史成交投资可行性研究报告土地交易分析·历史成交紫贵庄园商住小区项目用地交易文件编号:京土整储挂（平）[2008]017号建设用地面积:51780.27平方米代征地面积:0平方米规划建筑面积:建筑控制规模≤123237平方米用地性质:商业、住宅交易地点:平谷区分