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新店选址可行性报告(广州恒福路店)目录第一部分：市场开发进度第二部分：店址所在城市网络规划结论第三部分：店址所在商圈论证第四部分：店址位置、招牌、餐厅布局第五部分：店址营业额预测第六部分：投资决策分析第七部分：房产条件检查表第八部分：市场审批签字页第一部分：市场开发进度总店数：市场可比范围真功夫：KFC：MCD：味千：吉野家：广州市场新开店数新店成功率平均IRR平均M-S200620072008当年计划已开店筹建中已签约已批准批准后丢失目录第一部分：市场开发进度第二部分：店址所在城市网络规划结论第三部分：店址所在商圈论证第四部分：店址位置、招牌、餐厅布局第五部分：店址营业额预测第六部分：投资决策分析第七部分：房产条件检查表第八部分：市场审批签字页第二部分：店址所在城市网络规划结论--------广州市城市图该店址处于广州越秀区第二部分：店址所在城市网络规划结论--------商圈总表商圈数量名称1竞争态势名称2竞争态势名称3竞争态势名称4竞争态势A市级商业3北京路M5/K4/Z3上下九天河城B区级商业2C社区商业15D社区X大卖场F服装市场Y医院H火车站Q汽车站3G工业园区S市民广场U大学城L旅游O办公区第二部分：店址所在城市网络规划结论--------行政区比较人口(万)面积(平方公里)GDP(亿元)人均可支配收入（元）天河区61.9796.33888.8118184越秀区115.0633.80889.3818528海珠区87.6790.4321.1916740荔湾区70.4659.10341.3317286白云区76.07795.79513.4617156番禺区93.08786.15473.2818128南沙区14.26527.6512318122黄埔区19.2790.95333.7618460罗岗区16.37393.22532.0618460花都区63.03970.04303.1614264增城市79.431616.47266.2614038从化市53.821974.5091.8011397广州全市750.537434.405115.7518287.24项目内容区域第一部分：市场开发进度第二部分：店址所在城市网络规划结论第三部分：店址所在商圈论证第四部分：店址位置、招牌、餐厅布局第五部分：店址营业额预测第六部分：投资决策分析第七部分：房产条件检查表第八部分：市场审批签字页目录第三部分：店址商圈和周边商圈-------越秀区网络规划火车站商圈小北商圈花园酒店商圈动物园商圈五羊新城商圈海印商圈省医商圈海珠广场圈人民路商圈北京路商圈1）已开店商圈，范围要争取用实际调查结果的来客范围。2）此次上报的商圈的框线应使用区别与其他商圈的颜色。第三部分：店址商圈和周边商圈新店址花园酒店商圈XCBCOO黄花岗店城市等级：商圈类型：商圈主要客源及数量：1）2）3)评估元素选用的对等店：1）2）3）需补充标识竞争对手位置。全图选取时，新店商圈应相对居中。本例存在缺陷。范围选择时，目标商圈可占画面1/4左右。第一部分：市场开发进度第二部分：店址所在城市网络规划结论第三部分：店址所在商圈论证第四部分：店址论证第五部分：店址营业额预估第六部分：投资决策分析第七部分：房产条件第八部分：市场审批签字页目录4－1）店址位置说明4－2）店址商圈综述4－3）店址动态客源4－4）店址静态客源4－5）竞争对手情况4－6）店址所在商圈品牌知名度第四部分：店址评估1.1、店址位置说明------街道图淘金花园横枝岗路金钗岗电信大厦横枝岗社区国贤大厦恒福大楼鸿福社区恒福路社区登峰社区锦恒广场淘金北路淘金乐园恒福大厦正平北街上岛咖啡淘金北兴安超市社区华侨乐园正平南街金地大厦淘金社区淘金家园世贸花园淘乐园省第二中医院恒华花园世纪联华淘金大厦新联社区三荣大厦侨福苑好又多白云宾馆友谊商店世贸大厦环市东路丽晶大厦恒福路人行天桥表示人流表示人行斑马线表示隔路栏表示机动车道表示公车站1、动态客源分析2、静态客源分析——居民3、静态客源分析——写字楼4、竞争对手街道图范围：原则要求大道路三横三纵用红色道路，标识商业街和重点商业段。街道图上需要标识竞争对手及其营业额。街道图上需标识人行斑马线，公交站点分类客源的人流动线标识。1.2、店址位置说明----鸟瞰图金地大厦淘金花园华侨乐园恒福大厦淘金大厦锦恒广场恒华花园淘金华诞国贤大厦麓湖阁新联社区淘金家园恒福大楼淘金社区1.3、店址所在位置----外观图恒福路店店址位置(首层)1.4、店址所在位置----(效果图)效果图处理上，树或其他障碍物应继续保留在效果图上，以保持真是效果。1.5、店址所在位置----物业平面图1F上2FB1上1F1F下B12F下1F韩式面包房服饰服饰服饰服饰服饰停车位53个黄金珠宝手机地面停车场入口地面停车场出口项目总面积:37000M2招商面积:4400M2卖场面积:10000M2进卖场动线出卖场动线1.6、店址所在位置----店址平面布局图1、大堂座位数为171个，其中固定位120个，卡座位4个，吧台位32个，活动位15个，４个垃圾箱．２、大堂斜线部分表示为活动座位．３、楼板底高3200㎜，次梁高3000㎜，主梁底高2800㎜,餐厅使用面积为344.6平方米.4－2、店址所在商圈特性----综述◆商圈类型：O+D◆道路功能：门前主要道路为，◆客源构成：客源分为四部分：一是周边的办公写字楼人员二周边的住宅人群三是到店址旁的世纪联华广场购物消费的人群;四是店址附近的广东省第二中医院的医患，家属，探望人群.客群数量联华广场购物人流医院人流量社区居民写字楼办公人员周测数据2835035000479354640离店址距离20米100米1500米500米4－2、店址所在商圈特性----未来性评估由于淘金中央商务区对饮食行业进驻的要求管理很严，很多餐饮行业选择了淘金北，因此淘金北有淘金商务区的“大饭堂”美称。淘金北短短的一条街，却拥有着接近二十多家大小餐馆，有东北菜、客家菜、川菜、湘菜、粤菜等等，另外还有咖啡厅和水果概念店等应有尽有。目前该商圈饮食氛围非常浓，人们已经形成了到该地段吃饭消费的习惯。未来发展的有利因素有：◆地铁5号线“花园酒店站”建成开通后，在交通方面将会给淘金大商圈带来很大的改善，同时也会给该商圈带来更大的客流。◆淘金东路上将会建筑更多的豪华住宅，这将会给淘金大商圈带来更大商机。◆该商圈内有数二十家餐饮店，已经形成独特的饮食氛围。随着新品牌店的不断进驻，影响力不断加大，辐射将越来越强。未来发展的不利因素有：1）2）淘金花园横枝岗路金钗岗电信大厦横枝岗社区国贤大厦恒福大楼鸿福社区恒福路社区登峰社区锦恒广场恒福路淘金北路淘金乐园恒福大厦正平北街上岛咖啡淘金北社区华侨乐园正平南街金地大厦淘金社区淘金家园世贸花园淘乐园省第二中医院恒华花园世纪联华淘金大厦新联社区三荣大厦侨福苑好又多白云宾馆友谊商店世贸大厦环市东路丽晶大厦4－3、商圈动态客源分析（商业及其他聚客点——红色部分）兴安超市4－3、商圈动态客源分析-----数据补充聚客点日门急诊量病床数与店距离级别医院350米三级甲等聚客点面积开业日期与店距离年营业额兴安超市约2000㎡04年8月100米聚客点面积开业日期与店距离年营业额世纪联华约12000㎡04年4月60米省中医院◆其他说明：商圈内的恒华花园、淘金家园属于高档住宅，该商品房的售价相对较高，它的均价为11000元/平方米。入住的人群主要为商人及白领阶层，他们都具强劲的消费力。4－4、商圈静态客源分析----居民居民结构分析人数均价评级商品房212009000中售后公房17000低农转非私宅5000出租屋2000总居民数45000半径1.5公里4－4、商圈静态客源分析----居民淘金花园横枝岗路金钗岗电信大厦横枝岗社区国贤大厦恒福大楼鸿福社区恒福路社区登峰社区锦恒广场恒福路淘金北路淘金乐园恒福大厦正平北街上岛咖啡淘金北兴安超市社区华侨乐园正平南街金地大厦淘金社区淘金家园世贸花园淘乐园省第二中医院恒华花园世纪联华淘金大厦新联社区三荣大厦侨福苑好又多白云宾馆友谊商店世贸大厦环市东路丽晶大厦◆商圈内恒福大厦、淘金大厦的白领阶层公务员收入约5000-8000元/月;白领阶层收入约3500-8500元/月.4－4、商圈静态客源分析----写字楼办公人员写字楼办公人员人数离店距离客源评级港汇5000100米高美罗3000300米高上实2000250米高徐汇区政府1000300米中总办公人数15000半径700米4－4、商圈静态客源分析----写字楼办公人员淘金花园横枝岗路金钗岗电信大厦横枝岗社区国贤大厦恒福大楼鸿福社区恒福路社区登峰社区锦恒广场恒福路淘金北路淘金乐园恒福大厦正平北街上岛咖啡淘金北兴安超市社区华侨乐园正平南街金地大厦淘金社区淘金家园世贸花园淘乐园省第二中医院恒华花园世纪联华淘金大厦新联社区三荣大厦侨福苑好又多白云宾馆友谊商店世贸大厦环市东路丽晶大厦4－5、商圈竞争对手表现竞争对手店数M-S(万）面积楼层离店距离备注KFC280-100MCD180味千150吉野家150上岛咖啡128淘金花园横枝岗路金钗岗电信大厦横枝岗社区国贤大厦恒福大楼鸿福社区恒福路社区登峰社区锦恒广场恒福路淘金北路淘金乐园恒福大厦正平北街华侨乐园正平南街金地大厦淘金社区淘金家园世贸花园淘乐园省第二中医院恒华花园世纪联华淘金大厦新联社区三荣大厦侨福苑好又多白云宾馆友谊商店世贸大厦环市东路丽晶大厦4—5、商圈内主要竞争对手分布(红色)上岛咖啡兴安超市淘金北社区4-6、真功夫品牌咨询表15、请问您所知道的中式快餐品牌有：项目真功夫肯德基麦当劳蓝与白不见不散华辉拉肠其它百分比9%15%19%11%5％4％37％中式快餐品牌真功夫蓝与白大西豪不见不散大家乐华辉拉肠其它百分比25%28%9%11%3%7%17%4、请问您去过最多的餐厅有：2、您一周选择在外就餐的次数，以下那种描述更适合您？项目5元10元15元20元25元30元及以上百分比18%25%26%12%8%11%项目少于1次1次2次3次4次5次及以上百分比18%7%13%27%16%19%3、如果您在外就餐，您一个工作餐（正餐）的消费，以下那种价格更适合您：1、请问您刚从哪里来?顾客来源地在附近居住在附近工作或办事在附近购物路过(包括游人、出差百分比21%32%19%28%4-6、真功夫品牌咨询表2项目肯定会选择会选择可能会选择不会选择肯定不会选择百分比12%24%51%13%0%8、假设这里有一家这样的餐厅,你会考虑选择在这里就餐吗?6、请问您知道真功夫品牌吗？项目了解并光顾过真功夫知道但没有光顾过真功夫一无所知百分比36%41%23%7、请问您对粤菜的喜欢程度，以下那种描述更适合您？项目非常喜欢比较喜欢一般不喜欢很不喜欢百分比26%38%29%6%1%第一部分：市场开发进度第二部分：店址所在城市网络规划结论第三部分：店址所在商圈论证第四部分：店址论证第五部分：店址营业额预估第六部分：投资决策分析第七部分：房产条件检查表第八部分：市场审批签字页目录取值客源人口基数对等店对等店周捕获率捕获率系数修正后捕获率周TC对等店全天AC修正AC周S月S门前周人流196507广园店0.66%1.020.67%131725.3825.6833820.56(33820.56+19645.20+33512.40+1052.88+1078.56+4339.92)*4.29=400898聚客点人流28350广园店2.65%1.022.70%76525.3825.6819645.20商品房（固定）41975广园店3.05%1.023.11%130525.3825.6833512.40出租房5960江南店0.67%1.020.68%4124.8125.681052.88政府及单位825江南店5.03%1.025.13%4224.8125.681078.56写字楼4640广园店3.58%1.023.65%16925.3825.684339.92第三部分：店址营业额的预估★捕获率系数综合评分计算表捕获率系