《康居示范工程住宅产业技术可行性研究报告》

国家康居示范工程住宅产业技术可行性研究报告工程名称：新疆昌吉市特变电工“世纪花园”住宅小区申报单位：新疆特变电工房地产开发有限责任公司编制单位：中国城市规划设计研究院新疆特变电工房地产开发有限责任公司二○○一年四月1目录1.工程概况1.1建设背景及概况1.1.1地理位置1.1.2建设背景1.2新疆特变电工房地产开发公司简介2.立项的必要性2.1建设的目的、意义及产业现代化目标2.2立项的必要性与背景3.市场预测3.1当地经济状况和住宅需求预测3.2销售对象定位及住宅性能等级3.2.1销售对象3.2.2住宅性能等级4.总体规划4.1控制性规划要点4.1.1规划指标4.1.2规划原则4.1.3规划主旨4.1.4规划设计原则4.2主要技术经济指标4.2.1用地平衡表4.2.2主要技术经济指标4.3市政基础设施条件4.3.1交通及周边配套设施4.3.2绿化景观4.3.3小区道路系统24.3.4供电系统4.3.5信息通讯系统4.3.6安全防范系统4.3.7设备监控系统4.3.8给排水4.3.9热力4.3.10供暖4.3.11燃气5.实施进度计划5.1实施进度计划6.技术方案6.1工程中采用的成套技术6.2专项技术开发、关键技术的突破和预期成果水平6.2.1住宅建筑结构体系6.2.2住宅建筑节能及新能源开发利用6.2.3厨卫系统6.2.4管线体系6.2.5中水系统6.2.6地板辐射供暖技术6.2.7太阳能技术6.2.8居住区环境及其保障技术6.2.9住宅施工建造技术6.2.10其它形式住宅建造成套技术6.2.11小区现代化管理6.2.12住宅智能化设计6.3新型住宅部品的利用和开发6.3.1冷轧带肋钢筋6.3.2水泥聚苯颗粒板保温隔热层36.3.3改性沥青SBS卷材6.3.4新型管材的选用6.3.5塑钢门窗6.3.6商品泵送混凝土6.3.7节水型卫生洁具与卫生间整体标准化设计7.产业化成套技术的社会和经济效益7.1对工程投资及市场销售的影响7.2对地方或全国住宅产业化现代化的推动作用7.3对提高住宅建设水平的示范、带动作用7.3.1使用功能质量7.3.2工程质量7.3.3环境质量7.4对劳动生产率的提高预测7.5先进科技发展成果转化率的提高预测8.工程项目财务经济8.1“世纪花园”住宅小区技术及成本分析一览表8.2总投资估算8.3资金筹措及计划8.4经营成本和收入8.5利润及利润率9.综合评价9.1对产业化技术推广应用的综合评价41.工程概况1.1建设背景及概况1.1.1地理位置新疆昌吉市特变电工“世纪花园”住宅小区位于新疆首府乌鲁木齐的卫星城市昌吉市。昌吉市位于天山北坡经济带，是昌吉州政府所在地，是全州政治、经济、文化中心，现有城市人口18万。作为自治区首府的乌鲁木齐的卫星城市，距乌鲁木齐国际机场18公里。自治区除了乌鲁木齐市是拥有170万人口的大城市外，其余均为50万人口以下的小城市，分布较为零散，其中重点城市有位于东疆的哈密市，距乌鲁木齐市约750公里，昌吉市是通往北疆的咽喉要道。位于昌吉市以西第一座城市石河子市距乌鲁木齐约150公里。昌吉市空气质量长年保持优良，地下水蕴藏丰富且水质优良，城市公共绿化面积逐年增长，城市现有公园两处，城市文化广场一处。城市居住环境在新疆首屈一指。“世纪花园”西邻连接乌奎高等级公路和乌伊过境公路的北京南路，南邻连接昌吉市延安南路及北京南路的南五工西路，北邻连接昌吉市北京南路及延安南路的南公园西路，地貌为南高北低，坡差约1%，均匀坡降地貌，地质情况较好。1.1.2建设背景“世纪花园”住宅小区对环境的影响及其评价。国家康居示范工程是住宅产业现代化的载体，“世纪花园”住宅小区在西北地区按国家康居示范工程要求进行建设，无疑会对周围地区产生辐射，借助西部大开发机遇，结合本地情况提供高品质的住宅，以满足城市居民日益增长的精神需要和对居住环境、住房质量、节能环保的5要求，同时推动住宅产业化发展，带动节能、节地、节水、环保等符合新疆地方特色的新产品、新技术、新工艺、新设备的发展，进而促进地方经济的全面提高，更好地改善落后地区的投资环境和居住环境。“世纪花园”住宅小区将把成熟先进的技术加以集成，建立产业化的部品体系，实现住宅建设的技术更新，产品换代，小区从立项开始即进行了规范化操作，成立康居示范项目领导小组，以最新的经济建设动态为导向，结合先进的组织方式与管理模式，实现信息集成、过程集成、企业群体集成，最终实现住宅产业化示范工程的目标。小区住宅产业化示范重点在于解决承载与围护体系、隔墙体系、管网体系、厨卫体系、建筑节能体系、居住环境质量保障体系、小区智能化体系及分户计量收费的技术集成等。1.2新疆特变电工房地产开发公司简介新疆特变电工房地产开发有限责任公司是由新疆特变电工股份公司以80%控股与新疆第一工业设计院共同出资组建的，于一九九九年十一月九日正式在乌鲁木齐经济开发区注册成立，注册资金壹仟万元，具有房地产开发二级资质。新疆特变电工房地产开发有限责任公司下设两个全资子公司：昌吉州林工商总公司、新特房物业有限责任公司以及一个控股公司—新疆诚信建筑装饰工程有限责任公司。公司现有人员80名，其中本科以上学历占32%，大专以上学历占83%，其中有高级职称的5人，中级职称10人，助理职称19人。房产公司主业致力于房地产开发，带动与之配套的建筑施工、装饰装璜，建筑材料、物业管理等相关产业的经营。房地产公司目前已在昌吉储备土地资源近千亩。新疆诚信建筑装饰工程有限公司是由新疆特变电工房地产开6发有限公司、新疆城乡规划设计院共同出资对新疆诚信建筑装饰工程公司行进改制组建的，公司位于乌鲁木齐市经济开发区。公司是以建筑施工，建筑装饰为主兼以园林、绿化工程施工，建筑技术咨询，经营商贸的综合经济实体。公司具有雄厚的资金实力和技术设备实力，并建立了先进的管理模式和完善的服务体系。新疆新特房物业有限责任公司成立于2001年3月，注册资金100万元，物业公司将树立服务第一的意识，进一步规范小区物业管理服务工作，争创自治区级物业管理精品小区。新疆诚信建筑公司面对激烈的市场竞争，始终坚持“质量第一，用户至上”的原则，把承建的每一个项目都当作精品工程去抓，促使工程质量不断提高，所建工程合格率为100%，优良率65%。在施工中由于重质量、讲信誉被评为重合同，讲信誉的企业。新疆特变电工房地产开发公司的发展目标是把公司建设成为以房地产开发为龙头、集施工、物业管理、建材经营为一体的综合类互补型经济实体。特变电工房地产开发公司的运作是特变电工资本运营及调整产业结构工作中迈出新的一步，它将成为特变电工新的经济增长点和促进特变电工不断发展的生力军。2.立项的必要性2.1建设的目的、意义及产业现代化目标随着住房分配货币化政策实施的不断深入，新疆维吾尔自治区住宅产业也得到了长足发展。国家和自治区政府高度重视住宅建设和住宅消费，对发展住宅建设、启动住宅消费、拉动经济增长已形成共识。并出台了一系列的鼓励政策，对我区2001年的住宅建设和住宅消费产生巨大的影响。人们对商品房的质量、环境、物业管理要求逐步提高。7由于自治区地处西部地区，住宅建设科技含量低，产业化程度低，导致住宅建设整体水平较低，远不能满足消费者日益增长的住房需求。“世纪花园”项目在已有成果的基础上将先进成熟的新技术、新工艺、新材料、新设备进行技术集成，建立部品体系的概念，实现标准化、工业化和装配化，推动住宅产业化发展。“世纪花园”项目引导住宅设计理念的进步，改变或优化传统规划设计体系，提高住宅空间可改造性和可持续发展性，住宅的功能与环境具有舒适性、安全性和耐久性。“世纪花园”项目的整个开发以现代产业化的概念组织工程的设计与建造，实现住宅建设全过程的计算化、信息化、集成化，提高决策水平和科技含量，大大缩短住宅施工周期、提高劳动生产率，提高住宅建设的质量与效益。通过“世纪花园”项目的建设，在新疆地区起到示范带动作用，推动住宅产业现代化进程，带动建材、轻工、化工、冶金、能源等十几个相关行业发展，充分发挥住宅产业作为支柱产业和经济增长点的重要作用。2.2立项的必要性与背景随着国民经济发展和人民生活水平的不断提高，住宅建设已成为推动国内消费需求、推动国民经济发展的新的增长点。但是，我国住宅建设近年来与现代化工业发展程度不相称，主要表现在建筑材料，部品与设备不配套，现场施工作业量大，劳动生产率低等方面。住宅产业现代化是推动住宅建设技术更新，提高住宅建设质量和效益的根本出路。同时，由于住宅产业具有相当高的产业关联度，可带动其他行业发展，因此，住宅产业现代化对促进国民经济发展将产生积极作用。8商品住宅空置率日益增高的原因是这些住宅小区不同程度地存在着功能布局不合理，结构可改造性差，设备配套落后，施工质量通病较多，小区环境及管理不尽人意等问题，从而造成住宅商品产销不对路。因此，必须树立一批示范小区，以适应人民生活水平不断提高，并逐步寻找出实现住宅产业现代化的途径。3、市场预测3.1当地经济状况和住宅需求预测昌吉市经济增长在新疆处于龙头地位,人均年收入8000元左右，年经济增长率15%。全市共有上市公司两家，效益好的国有大中型及私营企业七家。这些企业近年来发展较快，新增员工较多，他们是昌吉市住房消费的新增长点。昌吉市商业繁荣，有西北最大的商品批发中心“亚中商城”，超市遍布各处，交通发达，市区通行七条线路公交车，出租车近两千辆，各类医院、金融等服务设施，文教设施配套齐全。2000年是国家实施西部大开发战略的第一年，也是自治区深化城镇住房改革的关键一年。这一年，自治区房地产施工总面积达到1874.95万平方米，竣工总面积达到1191.09万平方米，比上一年增加264.1万平方米，增长28.5%，共投资128.64亿元，比上一年增加33.64亿元，增长了35.4%。其中，房地产开发，2000年1~12月商品房开发投资45个亿，施工面积250万平方米，比上一年竣工面积增加92%。自治区2000年住房建设，对经济增长的贡献率为1.5个百分点。根据对乌鲁木齐市近百家各类楼盘的价格调查资料显示，2000年乌鲁木齐商品房销售价格总水平稳中有升的态势，且市场及价格走势呈现以下特点：91)多层次，多价位的高品房供应体系逐渐形成。目前乌鲁木齐市已初步形成以经济适用房为塔基，普通住宅为核心，豪华住宅为塔尖的金字塔型多层次商品房供应体系。其中价位在1200~1800元/平方米，带有国家津贴性质的经济适用房主要是为了解决广大中低收入者的住房需求；价位在1800~2800元/平方米，强调地理位置、环境和质量结构等因素的普通住宅，包括一些高层住宅，主要是满足注重居住品质的中高收入家庭的住房需求；价位更高的高档公寓，豪华住宅主要是针对一些高收入，先富起来的消费阶层居住和投资的需求。2）随着住房体系改革的深入，个人购房目前已逐渐代替了集团购房成为住宅消费市场的主体。2000年乌鲁木齐个人购房总金额17.67亿元，比1999年增长1.6亿，占商品住宅销售总额的92%。3)高品质商品房日渐受到人们的青睐。2000年乌鲁木齐市经济适用房价格始终保持平稳态势，加权平均价格一直在1400/平方米元左右，涨势较前两年趋于缓和，同比上涨1.6%，涨幅比1999年减少了1.8%；普通住宅价格涨势明显，同比上涨5.4%，涨幅比1999年增加了3.5%，加权平均价格由1999年的1880元/平方米，涨至2250元/平方米。随着房地产市场的发展，消费者逐渐成熟，对高品质住宅的环境，位置和质量等方面的要求不断提高，此类住宅项目呈现出供不应求的局面，一些品质较好的楼盘在预售期间便宣告售罄。此外，近年来新推出的诸多高层住宅，由于具备良好的地理位置、较好的质量、完备的设施等，受到注重生活品质、居住环境的部分机构和高收入者的追捧。此类住宅从今年初起，价格一路走高，同比上涨4.1%，涨幅较1999年扩大了2.9%。“九、五”期间昌吉市住房建设开发，经济适用房18万平方米，商品房44.3万平方米，总投资6.34亿元。昌吉市距乌鲁木齐市中心约35公里，但两地商品房价位差异10非常大，以普通