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佛山三水项目可行性分析报告第1页共37页编写说明本报告从掌握佛山市房地产宏观市场环境、区域市场状况入手，通过实地考察，重点对佛山市南海区罗村以及周边发展状况和趋势进行剖析。调研目的通过全面深入调研，以获知本项目地块——广东省佛山市三水区项目地块的环境特征，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境及综合市场环境，并以此为基础，结合佛山市南海区房地产市场整体操作水平，从而为本项目进行准确的市场定位提供有力的市场支持。信息来源本报告数据信息主要来源于佛山市统计局、三水市国土资源管理局、三水市建设局以及统计年鉴等官方数据，通过对市场实地考察获取真实客观资源。信息整理通过从各个渠道获取的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步的提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位研究。报告说明本次项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事务的估计，应被理解为对未来可能发生事务的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素做出未来预测的过程包括了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能对该报告的结果造成不同程度的影响。我们在此提请各位阅读者注意。佛山三水项目可行性分析报告第2页共37页报告摘要第一章项目背景分析一、佛山市状况二、佛山市经济状况三、三水区城市发展概况四、佛山市房地产市场分析五、三水区域房地产市场分析第二章项目概况分析一、开发商简介二、项目概况介绍三、项目周边配套四、项目目标市场群体结构分析第三章项目开发设计一、规划设计要求二、规划设计风格三、规划设计方案四、项目开发进度第四章营销策略一、项目分期原则二、项目分期策略三、市场竞争演进与产品组合竞争战略四、推售节奏与顺序五、营销风格第五章项目财务分析一、销售定价分析二、财务成本利润测算三、项目敏感性分析四、资金筹措计划佛山三水项目可行性分析报告第3页共37页第一章项目背景分析佛山三水项目可行性分析报告第4页共37页一、佛山市概况（一）中国广东省主要城市地理：佛山市位于广东省中南部，珠江三角洲腹地，东倚广州，南邻港澳，地理位置优越。佛山市现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区，全市总面积3848.49平方公里。人口：户籍人口358.06万人，常住人口585.83万人。气候：气候温和，雨量充足，四季如春。属亚热带季风性湿润气候，年平均气温22.2°C。经济：佛山是广东省经济发展快、经济总量大、综合实力强的地区之一。2003年以来，全市生产总值年均增长18.6%，预计全市生产总值3588.5亿元，增长19.2%；按常住人口计算，人均生产总值60917元（折合7956美元），增长18%。；地方财政一般预算收入194.54亿元，增长23.86%；税收总额547.7亿元，增长24.27%；社会消费品零售总额946.8亿元。民营经济高速发展。2003年以来，全市规模以上民营工业年均增长30%以上，2006年全市规模以上民营工业企业完成工业总产值3432亿元，增长32.5%，占规模以上工业总产值的55%。（二）千年历史的文化名城佛山“肇迹于晋，得名于唐（公元628年）”，距今已有一千三百多年的历史，是中国的历史文化名城。早在唐宋年间，佛山的手工业、商业和文化已鼎盛南国。明清时，更是发展成商贾云集、工商业发达的岭南重镇，是中国历史上四大名镇和“四大聚”之一。佛山的商业发展历史源远流长，有着“广纱中心”、“南国陶都”的美誉。悠久的历史，孕育了佛山独具魅力的岭南传统文化：佛山是粤剧的发祥地；是中国饮食文化的主要发源地；是著名的武术之乡，是中国功夫杰出代表黄飞鸿的故乡和李小龙的宗祖地。今日的佛山已成为历史底蕴和现代气息共同交融、经济与文化竞相辉映的现代化城二、佛山市经济状况2007年，全市上下坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，传承历史，开创未来，抢抓机遇，团结实干，完成了年初市委市政府提出的主要预期目标。经济实力进一步增强。预计全市生产总值3588.5亿元，增长19.2%；按常住人口计算，人均生产总值60917元（折合7956美元），增长18%。地方财政一般预算收入194.54亿元，增长23.86%；税收总额547.7亿元，增长24.27%；全社会固定资产投资1089.69亿元，增长19.8%；社会消费品零售总额946.8亿元，增长22%；进出口总值378.5亿美元，增长22.2%，佛山三水项目可行性分析报告第5页共37页其中出口261.9亿美元，增长23.9%。生态环保建设成效明显。创建国家环境保护模范城市通过国家环保总局考核验收。单位GDP能耗预计下降4.36%；主要污染物二氧化硫和化学需氧量排放量均比上年下降10%。人民生活持续改善。城镇新增就业岗位8万个；城市居民人均可支配收入21754元，增长9.5%；农村居民人均纯收入8958元，增长8.9%。城乡居民储蓄存款余额2768.81亿元，比年初增长3.8%。产业结构逐步优化。第一产业增加值80.4亿元，增长1％；第二产业增加值2327.83亿元，增长22.7％；第三产业增加值1180.27亿元，增长14.4％。工业继续成为拉动全市经济发展的主要力量，规模以上工业总产值增长30.5％。现代农业加快发展。全年累计投入农业园区建设资金5500万元；海峡两岸农业合作试验区建设进展顺利；农业龙头企业有新发展，新增省级农业龙头企业5家。工业结构调整加快。陶瓷、纺织、有色金属等传统产业改造提升取得突破；汽配、液晶显示器件、生物医药、医疗器械、光电子、新能源与环保等新兴产业加快发展。南海奇美项目顺利投产，二期项目获准立项。创意产业、总部经济发展提速。我市首个创意产业园挂牌运作；美的总部大楼和中国陶瓷产业总部基地正式奠基。以金融、物流、会展、商贸、旅游为重点的第三产业发展迅速。广东金融高新技术服务区挂牌运作，美国友邦保险有限公司签约进驻；汇丰集团环球营运佛山中心开业。禅城、南海沃尔玛等国际大型商业连锁企业正式运营。第四届佛山（国际）物流洽谈会签约98项，投资总额235.2亿元。举办了包括物流洽谈会、家电博览会、金属博览会、陶博会、机械装备展览会等多个大型国际展会。成功举办佛山旅游文化节，承办了广东国际旅游文化节闭幕式。全市旅游收入159.78亿元，增长23.41%。内外源型经济协调发展，民营经济加快发展。全市规模以上民营企业完成工业总产值4833.79亿元，增长34.3%。企业上市步伐加快，2家企业成功上市，20余家企业处于改制辅导期。企业参与联合国采购积极，新增联合国注册供应商282家。招商引资成果显著。举办了佛山投资环境推介暨项目洽谈会，推出169个优质招商项目，投资金额414.17亿元；先后赴日本、美国等国家和地区开展招商推介活动。全市实际外商直接投资15.73亿美元，增长38.3%；合同外商直接投资26.65亿美元，增长50.4%；共引进投资超千万美元项目87个，新增世界500强项目17个。外贸工作取得新进展。出口产品结构进一步优化，机电产品、高新技术产品及传统大宗商品出口继续保持良好增长势头。三、三水区城市发展概况佛山三水项目可行性分析报告第6页共37页（一）、三水区概况三水区位于佛山市西北部，地处珠三角腹地，毗邻珠三角大中城市群及港澳地区。三水总面积874.22平方公里，三水籍旅居海外华侨和港澳台同胞20多万。三水总面积874.22平方公里。辖有西南街道办事处，白坭、乐平、芦苞、大塘镇和迳口华侨经济区。2005年末全区总户数为123952户，户籍人口440000人，人口出生率9.97%，死亡率6.85%，自然增长率为3.12%。三水籍旅居海外华侨和港澳台同胞20多万人，广东省著名侨乡。（二）三水区经济概况1、总体经济优势◆国民生产总值（GDP）116.45141.21198.08255.3029236.7636087.0050794.8765951.95200003000040000500006000070000801201602002402802003年2004年2005年2006年元/人亿元三水区近年GDP增长对比图GDP人均GDP佛山三水项目可行性分析报告第7页共37页自2003年以来，三水区经济运行处于良性快速发展态势，国民生产总值持续递增，仅仅用四年时间就将全市的经济产值翻了两翻，2006年佛山GDP达到255.30亿GDP，GDP创13年新高。2007年上半年实现地区生产总值158.29亿元，同比增长25.9％；实现社会消费品零售总额37.84亿元，增长21.2％。1到5月份，该区实现出口总值2.35亿美元，增长64.8％。同时，财税收入也获得超过24％的大幅度提升。新签各类招商引资项目79个，项目投资总额98.7亿元，其中超亿元项目有15个。此外，恒益电厂等一批加快推进的重点项目，也成为该区新的经济增长点。上半年，三水区规模以上工业实现产值431.97亿元，增长45.5%，占全区工业总产值93.84%。其中，有92家企业产值超亿元，比去年同期增加34家。全年工业总产值突破1000亿元。2006年三水人均DGP高达65951.95元，如折算成美元，将超过8455美元。2007年更是超过此数字。按照世界发展银行的经济发展理论：当人均GDP处于4000－8000美元之间，社会经济发展处于平稳增长期，经济水平达中等发达国家水平。这意味着三水整体社会经济已处于平稳增长的中等发达国家水平。2、产业经济优势◆产业集群对房地产业的拉动优势明显全区已形成饮料食品、纺织服装、陶瓷和高级洁具等传统支柱产业和化工、金属机械、电子电器、塑料制品等新兴支柱产业。三水正逐步形成以制造业为主、集群发展的产业发展格局。产业园区经济的发展也给三水带来大量的外来人口，这也促进了三水的房地产业的发展。产业结构：工业发达，是社会经济支柱三水区统计局获悉，2007年前三季度区工业产值突破700亿元，GDP增幅26.3%，总量接近去年全年水平。第二产业对国民经济的贡献率达到79.6%。据介绍，2007年三水加快产业调整步伐，整体经济继续保持持续健康的发展趋势。前三季度全区生产总值比去年同期增长26.3%。前三季度三水区实现工业总产值702.7亿元，同比增长38.5%，增速比去年同期提高6.1个百分点。规模以上工业占全部工业总产值93.9%，增幅41.8%，主导地位进一步明显。1～9月，全区新签项目计划投资总额119亿元，项目投资密度为174万元/亩，比去年提高39万元，其中超亿元项目有21个。全区实际利用外资2.1亿美元，同比增长39.9%。1-8月，全区出口总额达4.4亿美元，同比增长65.9%。佛山三水项目可行性分析报告第8页共37页3、城市竞争力三水拥有丰富的自然生态资源及人文资源，有生态保持完好的云东海旅游度假区，以及荷花世界、芦苞温泉高尔夫球场、森林公园等旅游胜地，良好的自然人文环境给三水的房地产业提供了广阔的发展空间。4、人口与生活水平三水区总面积874.22平方公里，2006年全区总人口52.65万人，其中户籍总人口为38.68万人。城镇居民人均可支配收入13449元。四、佛山市房地产市场分析（一）、2007年佛山市商品住宅市场运行总体状况2007年佛山商品房销售均价及市场成交量同比均大幅增长，市场出现一些不理性现象，年底受宏观调控影响两者都有不同程度的回调。2007年佛山商品房成交面积同比增长10％，达到了889.63万平方米，相对深圳今年下滑的市场成交量，佛山今年坐稳了全省各市商品房成交量排名中的第二名。商品住宅成交764万平方米，也比去年增长了9％。商品房成交均价4899元/平方米，同比增长29％，商品住宅销售均价4915元/平方米，同比增长34.8％。佛山五区市场发展不平衡，黄岐、狮山、罗村、西樵等南海镇街市场成为市场投资的热点区域。佛山2007年禅城、南海等五区房地产市场发展表现出不平衡，禅城保持稳健的发展态势，成交均价高居五区第一，但成交套数及成交面积在相对去年有一定的下降，主要是受到禅城高房价、高总价的影响，过高的房价及面积大户型化使得禅城的商品住宅市场面向的客户集中在高端客户上面，此层面客户的减少导致了成交