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瑞昌市中央商务区项目可行性报告编制单位：上海骏福股权投资基金有限公司2013年5月1目录第一章前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目背景第二章项目宏观环境分析一、中国商业地产发展历程——由单一功能布局向多元化产品体系升级二、市场回顾——城市综合体引领市场新导向三、市场展望——城市发展崛起推动商业市场发展进入“快车道”第三章项目周边物业市场调查分析一、商业类（裙商）二、住宅类三、酒店类四、公寓类第四章项目SWOT分析一、优势分析（Strength）二、劣势分析（Weakness）三、机会分析（Opportunity）四、威胁分析（Threat）第五章项目定位2第六章项目开发策略及投资估算一、项目开发策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资与资金筹措第七章项目预期收入分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目利润估算第八章项目财务分析一、项目现金流量分析二、项目财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析一、项目盈亏平衡分析二、项目敏感性分析三、项目风险及对策分析第十章结论与建议3第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合瑞昌市求新置业有限公司项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。2、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。3、对项目进行投资分析和风险分析。4、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、瑞昌市中央商务区设计方案；2、国家建设部、江西省及瑞昌市颁布的相关法律与政策；3、瑞昌市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准；4、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目背景1、地块指标：(1)主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数量备注1总用地面积m285471.15128.21亩2建筑占地面积m218803.653总建筑面积m23711173.1计容建筑面积m22991854商住楼面积m211758236层商住楼面积m27424225层酒店式公寓面积m26066736层住宅面积m24669433层3.2不计容建筑面积m271932地下室面积m2719324容积率3.55建筑密度%226绿化率%387停车位个19117.1地上个2987.2地下个1613(2)地块状态：（A）区位：项目地块位于瑞昌市中西路东侧、南环路北侧、西益路西侧、瀼溪路南侧，临近瑞昌市客运西站及在建的体育馆。该项目为市政府决定建设的目前规格最高、设计一流的中央商务区(CBD)项目。（B）交通：项目东侧为城市主干道南环路，已经全线贯通，西侧为瀼溪路。两路在此交汇，成金三角区域。该项目行车至九江市中心区大约30分钟。（C）自然社会环境：本项目用地条件优越，大气环境符合二级大气质量标准，水环境质量符合国家地表水质标准中三类水体指标。规划内无工业企业，项目附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无工矿企业、军事设施。属宜居环境。5（D)资源：项目东临在建的国际商贸中心及在建的人民医院；南邻大唐新区，大唐新区是集行政、医院、学校、商业、工业、物流的大型宜居社区；西邻城市客运西站、在建体育馆、高速路口，高速公路可直达南昌、武汉；北邻瑞昌市一中、五中。(E)形状：此地块三面沿交通干道，交通便利，适宜商业项目的开发。较长的临街面为商业带来理想的展示空间，也有利于建筑形象的展示；面临新城市主干道，在带来较高商业价值的同时，也使车辆出入有天然缓冲区。(3)用地特征：用地性质为综合用地。2、消费特征：该项目定位消费人群为瑞昌市及周边地区。随着瑞昌经济的发展，城市中高端消费市场普遍向好；中间阶层扩大，传统的消费观念正在改变，外来的新兴消费潮流受到追捧，购买力强。如何服务于这类人群，满足他们的需求，是决定项目是否能够获得更大利润空间的关键因素。3、环境氛围：(1)用地特征：作为政府重点打造高标准高规划新区，建成后规划有序合理，市容整洁干净。根据政府“加快项目集聚,打造产业基地,引领低碳经济”要求，预期规划的周边环境为中高端物业提供良好的基础。(2)商业氛围：项目所在地为瑞昌市大唐新区，是城区重点发展的商业腹地。该地块是以发展大型国际商业，行政办公及国际商务区为主，功能完善，环境优美的城市商业综合发展区，大唐新区规划建设启动一年来，始终围绕建设瑞昌城市副中6心，打造九江最佳宜居的目标，加速推进城市化、工业化和农业产业化，其中，投资8.4亿中部庐山皮革红木大市场已经开盘预售和投资6亿的瑞昌市国际商贸中心已经开工建设，区域广阔的发展前景吸引了大批实力雄厚的房地产开发商相继开工建设。对商业运作不需太长的市场培育，规模和产品的针对性将是扩大市场的有效手段。(3)周边规划：政府对区域的规划为新城商务区，已有数家商业团队入驻该区域。商务与商服将是政府大力支持的物业发展方向，与之相匹配的商业与住宅也会拥有一定机会。4、路网交通：区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达各个城区。发达的公共交通网络有利于各种物业的发展。5、市政：水、电、气、电视、通讯、宽带等基础设施完备，完备的市政配套对各类物业均是有利支持。6、配套：作为城市副核心地段，生活配套正在逐步完善中。目前地块周边满足生活便利性的商业较少。小结：政府高标准规划建设大唐新区，是瑞昌市实施沿江大开发、城市大建设战7略的重要举措，是进一步拉大城市框架、提升城市品位的迫切需要，对于建设鄱阳湖生态经济区中等城市、实现瑞昌赶超发展具有十分重要意义。该项目所处地段是城区重点发展的商业腹地，并且即将成为城市的副中心。作为新城商业黄金地段，发展将日趋成熟，是发展城市新业态物业类别的理想之所。第二章项目宏观环境分析投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济及城市综合体开发环境的把握，是每一个开发决策者所关注的首要问题。一、中国商业地产发展历程-----由单一功能布局向多元化产品体系升级中国商业地产市场的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的发展，主要满足中小企业的第三代商业房地产已经不能完全满足实际的市场需求，尤其是中高端市场需求。第四代城市综合体时代应运而生。从商业房地产近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程：第一代，无空调，无商务配套，无规范物业管理，公共卫生间，建筑、装修标准低，多数无电梯。第二代，有中央空调，有商务中心配套，有规范物业管理，公共卫生间，建筑、装修标准高，有竖向交通安排，但不能24小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。第三代为商住物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，提供餐饮空间，有竖向交通安排，24小时全天候8开放，适合新经济需求，建筑、装修标准高。商住楼一般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。第四代城市综合体，中心城区大量综合型物业出现，成为供应市场主流的趋势。城市综合体是集顶级住宅、星级酒店、商务物业、多功能公寓和大型商业广场于一体的建筑集群。第四代商务楼主要是产品综合品质在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户的需求。二、市场回顾——城市综合体引领市场新导向1、第三代商住物业市场交易活跃，由持有经营转向租售并举：大量中小户型商住物业推向市场，赢得众多中小企业及创业型客户的青睐，市场交易较为活跃。改变以往人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将物业由持有经营转向租售并举。2、市场发展出现分水岭：日趋呈现出更为强劲的市场竞争力的物业类别，在更为发达的城市及区域表现得更为明显。3、城市综合体催生第四代房地产物业类别，产品实现全面跨越式升级：城市综合体一跃成为房地产市场新的主角。城市综合体在发达城市已经成为打造新城的主要建筑形态，规模宏大的城市综合体会逐步浮出水面。无论是产品形式、建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式的升级。三、市场展望——城市发展崛起推动房地产市场发展进入“快车道”房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。目前城市GDP总量保持稳定快速增长，固定资产投资额仍保持高速增长态势。社9会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长的重要支撑。城市经济的飞速发展是房地产业发展强有力的支撑，国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强城市综合体市场的需求。结合瑞昌市房地产2012年的发展轨迹，针对2013年房地产市场特征及趋势进行如下分析：1、多点、线面结合的新格局，特色化和规模化并举。多点：中心城区的沿线集中，现已形成多个规模化、低密度、低容积率型的社区，瑞昌在未来将形成规划化大片特色商业区。线面结合：线主要是指相对集中的中心城区沿线，将与建设中的大唐新区相连，形成线面的有机结合。开始由线向面的发展，打造新的经济带动辐射区域。2、第四代城市综合体成未来供应市场主流。随着城市综合体不断地推向市场，其组成的高端住宅、商务写字楼、酒店等等获得市场的青睐。占据城区要道的大型城市综合体，创造了房地产发展历程的价格新高，它的出现带动城市综合规划的飞速发展。在未来几年内，城市综合体将成为供应市场主流。3、消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流。商业业态的消费主要是通过销售和租赁两条渠道来实现。从销售市场来看，由于价格杠杆的作用及大量外来资金涌入，将成为商业业态的投资主流，而随着城市圈的不断完善，瑞昌周边城市投资者也开始不断涌入，瑞昌消费需求市场得以全面激活。从租赁市场来看，一方面很多开发商将商业业态由销售或租售并举转向持有经营，作为长线投资，预示了市场的良性发展；另一方面，大量外来机构不断涌入，10也为高端城市综合体市场的发展带来了很强的消费力。品牌带领的国内外大量知名企业的入驻，使该项目的档次形象得到了极大的提升，从而带动整个房地产货币市场的发展。小结：伴随着国家中部地区率先崛起的政策出台，瑞昌作为鄱阳湖生态经济区中等城市不仅一直在为本省经济贡献着自己力量，同时其经济发展模式也起到了示范性作用。如今瑞昌的城市圈格局正在经历着前所未有的变化，城市经济潜力的释放将促使瑞昌在多方面的加速发展。城市商业综合体能量的释放，标志着城市经济活力的爆发。走在三线城市经济发展前列的瑞昌，房地产市场成熟度距离发达城市还有一定距离，但其所具备的价值、可发展空间十分巨大。第三章项目周边物业市场调查分析项目周边多种物业形态并存，以下依次对项目周边商业、企业、学校等介绍分析。一、商业类（裙商）瑞昌的商业，典型代表就是瑞昌联盛国际。瑞昌联盛国际位于瑞昌市赤乌中路与人民北路交汇处，建筑面积近20万平米的城市商业中心，由青铜文化商业步行街、高档商场及大型超市、高档精品住宅三大区块组成，涵盖购物、居家、休闲、美食、文化等多种业态。在建的瑞昌中央商务中心总用地面积85471.15㎡（折合128.21亩），总11建筑面积371117㎡。项目建设单位:瑞昌市求新置业有限公司，位于城市的黄金地带。项目建成后将集中大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。具有完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，有大量的公司、金融机构、企业财团在这里开展各种商务活动。瑞昌市城西客运站位于瑞昌市城西杭瑞高速出口附近，由瑞昌市安顺公司投资1.25亿元建成，建筑面积4.3万平方米，设计停车位228个，日发送旅客能力达1万人次，是集客运服务、车辆检修、货物托运、休闲购物为一体的综合性交通运输平台。目前，车站已开通南昌、深圳等省市际班线及十多条县内班线。5.3平方公里的大唐新区建设自启动以来，将进一步拉大城市框架，拓宽发展空间。大唐新区建成后将成为集综合商业、专业市场、仓储物流、总部经济、高档住宅、星级酒店于一体的现代服务业新区。小结：我们对项目地应属商业做出一定归纳，其后续商务进程都应为围绕此范围：经营业态：倾向展示和体验式运营，符合区域的主流商务需求客群特征：高消费力，购买习惯理性，流动有一