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金大地政务新区取地可行性研究敬呈：安徽省金大地房屋开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2006]GW722006.12本报告是严格保密的。2项目研究的工作阶段划分¾项目地块查勘¾区域宏观经济背景研究¾房地产市场调研¾政府人员访谈¾专业人士访谈¾一线销售人员访谈¾消费者访谈2007¾项目界定及研判¾问题结构化分析¾宏观市场及房地产市场分析与预测¾案例借鉴和分析¾根据收益要求和财务风险进行经济测算¾取地策略¾发展方向研究2006/11/9第二阶段整体定位及物业发展建议第一阶段取地策略研究2006/11/162006/12/04第一阶段市场调研本报告是严格保密的。3报告结构1项目简介项目简介4客户问题分析梳理与研究思路客户问题分析梳理与研究思路5根据收益要求与财务风险评估拿地可行性根据收益要求与财务风险评估拿地可行性3客户问题客户问题6回顾：项目运作模式推荐回顾：项目运作模式推荐2城市宏观经济背景、区域格局简介土地一级市场城市宏观经济背景、区域格局简介土地一级市场本报告是严格保密的。4方案简述拿下南面50亩高容积率411.7亿0综合体最后仅获得酒店，酒店兑现和持有经营难度大考虑建设酒店并最后仅获得酒店6最后仅获得酒店18.52亿-0.7亿前期获益3.3亿纯住宅市场风险最低不考虑巨额的酒店财务风险，将项目风险降到最低3.5市场最易实现方案不考虑酒店211.84亿3.14亿以住宅功能为主，辅以商务功能既能保证产品品质，同时使单价更易实现，市场风险最低稀释容积率，减少土地单价，相应减少风险42.85亿盈利10.46亿开发强度5~6容积率综合体功能功能3超过5的容积率远远高于在区域内整体小于3.5的容积率，不利于同类产品竞争使单价在现有市场自然发展下更易实现最后获得酒店和15%的税后利润建设酒店推荐市场风险描述方案本报告是严格保密的。51项目简介项目简介本报告是严格保密的。6项目区位——地处合肥政务新区，交通便利，北临合肥著名的天鹅湖，与新的市政府大楼隔湖相望，地理位置优越X政务新区是合肥近年发展的热点区域，经4年的发展，本区域已被合肥人认为是老城区的一部分X市政府于07年全面搬迁X现有主干道全部修好,次要道路也基本完成,交通状况良好X西边大部分住宅集中在07年下半年交房,届时整个区域的人气会有很大程度提升X目前商业\生活配套大都在建X全区共规划2个五星级酒店和1个四星级酒店,目前四星级酒店主体已完工,其他酒店已报批X07年重点发展商业市政府天鹅湖本项目中学和医院（在建）奥体中心住宅片区国际花都天鹅湖酒店（在建，四星）规划中的轻轨车站住宅片区中央景观轴，科技主题公园（在建）绿地五星级酒店、中高档写字楼（待建）商业（待建）古玩城(07年5月销售）、步行街、美食中心、公寓、酒店\写字楼（待建）新城国际中高档写字楼（在蓄客,未动工）高新区经开区老城区本报告是严格保密的。7地块四至X整个场地平整，周边环境较好107亩50亩祁门路潜山路本报告是严格保密的。8项目经济指标：1.占地107亩，地价220万/亩，容积率上限为62.南边50亩，也在考虑范围内，地价180万/亩，容积率没有限制项目限制条件：1.政府要求在107亩地块上建180米五星级酒店项目经济指标：1.占地107亩，地价220万/亩，容积率上限为62.南边50亩，也在考虑范围内，地价180万/亩，容积率没有限制项目限制条件：1.政府要求在107亩地块上建180米五星级酒店本报告是严格保密的。9►金大地当前需要寻找使企业提升项目储备：1.云顶项目，尤其是国际城项目使得金大地在合肥站稳了脚跟，有了一定资金积累，也树立了形象，企业处于重要的成长阶段2.金大地在合肥，当前没有储备用地。►金大地当前需要寻找使企业提升项目储备：1.云顶项目，尤其是国际城项目使得金大地在合肥站稳了脚跟，有了一定资金积累，也树立了形象，企业处于重要的成长阶段2.金大地在合肥，当前没有储备用地。►项目地块为政务新区的标竿地块：1.位于政务新区最核心地段，与市政府隔湖相望。2.有一线湖景►项目地块为政务新区的标竿地块：1.位于政务新区最核心地段，与市政府隔湖相望。2.有一线湖景项目地块条件初步符合企业发展需求，但需经过严格的财务风险与盈利能力评估，方能最终确定金大地处于战略成长期，需要优良品质的项目储备本报告是严格保密的。102城市宏观经济背景、区域格局简介土地一级市场城市宏观经济背景、区域格局简介土地一级市场本报告是严格保密的。11合肥宏观经济背景—GDP与居民收入稳步上升，三次产业以第二产业制造业为主，第三产业结构以低端的批发零售业和交通运输业为主XGDP与居民可支配收入持续稳步上升X三次产业结构中1次产业逐步下降，2次产业和3次产业稳中小幅上升X第三产业结构以低端的批发零售业和交通运输业为主，高端第三产业的缺乏使合肥成为白领阶层缺失的城市X第三产业人群中以金融、卫生、教育、公共管理、信息产业劳动者收入最高54846538231226914.50%16.00%22%21.70%17.90%0100200300400500600200120022003200420050.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%合肥市区01-05GDP合肥市城市居民人均可支配收入968486107785714568176.70%4.80%9.00%10.60%12.50%020004000600080001000012000200120022003200420050.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20012002200320042005合肥市三次产业结构比合肥第三产业各行业GDP0100000200000300000400000500000600000700000800000交通信息产业批发零售金融房地产科研教育卫生公共管理其他整体经济背景及产业结构整体经济背景及产业结构本报告是严格保密的。12其中第三产业结构以低端的批发零售业和交通运输业为主，缺乏高端第三产业的白领阶层。三次产业中第三产业人群收入最高，其中从事金融、卫生、教育、公共管理、信息产业劳动者收入最高050000100000150000200000交通信息产业批发金融房地产科研教育卫生公共管理其他01000200030004000500060007000人口月工资合肥第三产业各行业人口及人均工资单位：人元19512元市区人均GDP18.9m245.7%7384元1482元9684元城市居民居民恩格尔系数城市居民人均居住面积城市居民人均消费支出城镇在岗职工人均工资（月）城市居民人均可支配收入0100200300400500600工业建筑业05001000150020002500合肥第二产业各行业人口及人均工资单位：千人元产业人口人均工资产业人口人均工资房价收入比小于4房价收入比4～9房价收入比9～11房价仍然有较大上涨潜力房价平稳，上涨空间不大房价偏低房价收入比12房价过高警戒线房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性9.8合肥市2005年房价收入比以每户一家三口、购房面积约100平方米计算本报告是严格保密的。13合肥受05年宏观调控影响，房地产整体投资规模增幅下滑，住宅供给持续稳步上升，基本供需平衡，写字楼及商业性用房明显供过于求X合肥房地产投资规模增幅下滑X住宅供给继续上升，大盘化、郊区化趋势明显；销售增幅趋缓，市场销售周期拉长；由于宏观调控的作用，投资（投机）需求收缩，自住需求突显；房价涨幅趋缓，供需双方理性预期增强，供需矛盾有所缓解X写字楼以及商业明显供过于求06年住宅、商业性用房供销面积47193420300100200300400500住宅商业可售面积销售面积7941113.737.537025.3写字楼商业住宅05年住宅、商业、写字楼供销面积4541454126总量普通住房别墅经济适用房住宅13.617.91.320.7232.13049381075415923商业营业用房竣工面积（万m2）施工面积（万m2）开发完成投资（亿元）19758办公楼房地产市场投资总规模增长40%，增幅比上年回落15个百分点，但仍高于全国平均增幅5个百分点。房地产市场投资总规模增长40%，增幅比上年回落15个百分点，但仍高于全国平均增幅5个百分点。2005年合肥市市区房地产开发状况单位：万平数据来源：合肥统计年鉴及hffd.gov.cn网本报告是严格保密的。14各区域板块现状——城市开始由单一中心向多中心转变城市现状城市现状巢湖政务新区新行政文化中心，人气缺乏滨湖新区热点发展区域公共交通缺乏经济技术开发区第二产业聚集区老城区已承载不了新一轮经济发展，综合功能开始逐渐分离高新区IT业及高新科技产业区第三产业经济行政功能第二产业经济居住\旅游\休闲\商务\会展功能肥东新城物流、化工、家电配套庐阳产业园区劳动密集型本报告是严格保密的。15土地市场——07年城区内共出让2000亩住宅用地，高新区、经开区、政务区和滨湖新区各出让500亩，08年以后除了政务区外高新区、经开区和新站区未来都没有大规模的土地放量，滨湖区还有3500亩可供出让，明确了未来城南是城市主要发展方向X未来城南是城市的主要发展方向X滨湖新区总共可供出让的土地为5000亩X远期除了政务区外，3大开发区远期没有大规模土地放量了500亩500亩500亩2000亩储备土地未来主要土地出让区500亩本报告是严格保密的。16宏观经济背景、区域格局和土地市场总结城市宏观经济背景：合肥以第二产业为主，第三产业以低端批发零售业为主，缺乏从事高端三产的白领阶层房地产市场：受05年宏观调控影响，房地产整体投资规模增幅下滑，住宅供给持续稳步上升，基本供需平衡，写字楼及商业性用房明显供过于求区域格局简介：城市由单一中心城市向多中心城市转变，新一届政府主推滨湖新区土地一级市场：大量的土地储备集中在政务新区和滨湖新区，其中滨湖新区共5000亩土地放量，现已放量1000亩，明年准备放量200亩，城南是未来城市主要发展方向城市宏观经济背景：合肥以第二产业为主，第三产业以低端批发零售业为主，缺乏从事高端三产的白领阶层房地产市场：受05年宏观调控影响，房地产整体投资规模增幅下滑，住宅供给持续稳步上升，基本供需平衡，写字楼及商业性用房明显供过于求区域格局简介：城市由单一中心城市向多中心城市转变，新一届政府主推滨湖新区土地一级市场：大量的土地储备集中在政务新区和滨湖新区，其中滨湖新区共5000亩土地放量，现已放量1000亩，明年准备放量200亩，城南是未来城市主要发展方向本项目是缺乏中产阶级的主流二线城市非热点发展区域取地可行性研究本报告是严格保密的。173客户问题客户问题本报告是严格保密的。18客户提出的问题►客户的其它疑问：合肥房地产市场1.合肥房地产市场的形式不好，政务新区当前的房价是否虚高？2.新政府主推滨湖新城，政务新区逐渐淡出舆论，政务新区前景如何？3.现在的市场，尤其政务新区，同质化严重，是否能用产品创新突破市场？如果可以该如何创新？4.酒店后期该如何销售？目前了解的就是整售和产权酒店两种，该如何操作？►客户的其它疑问：合肥房地产市场1.合肥房地产市场的形式不好，政务新区当前的房价是否虚高？2.新政府主推滨湖新城，政务新区逐渐淡出舆论，政务新区前景如何？3.现在的市场，尤其政务新区，同质化严重，是否能用产品创新突破市场？如果可以该如何创新？4.酒店后期该如何销售？目前了解的就是整售和产权酒店两种，该如何操作？►客户核心关注问题：项目本身1.是否拿地？2.如果拿地这个地块合适的产品是什么？3.如果要做住宅，通过地价反算，希望容积率能做到6，如何解决这么高的容积率与产品品质之间的矛盾？4.如何规避风险，