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XXX地产集团营销策划部2010年9月9日黑龙江省哈尔滨市房地产市场调研报告在考察黑龙江省哈尔滨城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对位于哈尔滨市房地产市场进行研究，寻求投资机会，为XXX集团房地产项目选址决策提供参考！市场研究目的前言市场研究背景【外部因素】①2010年后，进入实施东北地区等老工业基地振兴战略的关键时期，国务院出台一系列政策，推动东北地区等老工业基地实现新的跨越，加快形成具有独特优势和竞争力的新的增长极。②黑龙江哈尔滨市作为省会城市及东北北部最大城市，已成为我国与东北亚地区经济贸易往来的重要枢纽。近年GDP增速基本保持在13%左右，经济增长稳定；经济平稳较快增长。全年实现地区生产总值3258.1亿元，在东北地区继沈阳、大连之后第三个进入3000亿行列。【内部因素】①2010年，XXX地产集团将加快进入二、三线城市的步伐，进一步加大房地产开发土地资源的储备，获求企业生存和可持续发展的空间。②XXX地产集团发端于哈尔滨，历经十年快速发展后，再次回哈市投资兴业，回馈家乡。房地产企业可持续发展土地储备前言作业目的：判断项目的投资可行性；作业时间：2010年9月1日-9月8日作业部门：XXX集团北京公司产品研发部、成本管理部、营销策划部作业提纲：1.项目概况2.市场分析3.项目定位4.规划设计5.费用评估6.财务评价7.风险评估8.结论建议研究方式：实地考察资料采集：政府公报、政府数据、政府年鉴、项目访谈、地产媒体/代理公司/地产企业/收储中心/规划部门/拆迁部门座谈房地产市场研究报告提纲前言房地产市场研究报告目录1项目概况2市场分析1.1黑龙江省概况1954年8月，松江省建制撤销与黑龙江省合并为新的黑龙江省，哈尔滨市改为黑龙江省辖市；东部以黑龙江、乌苏里江为界，与俄罗斯相望；西部与内蒙古自治区毗邻；南部与吉林省接壤；全省总面积47.3万平方公里，占全国土地面积的4.9%；黑龙江省行政区划为12个地级市、1地区、17县级市、51县、1自治县，2009年末常驻人口3826万人。省会哈尔滨位于黑龙江省南部。第一章项目概况8288720315065972538262739431924220200040006000800010000120001400016000黑龙江吉林辽宁内蒙古1.1.1黑龙江省概况—四省横比黑龙江GDP总量8288亿元，居第三位，低于辽宁和内蒙古。黑龙江人口总量3826万人，居第二位，仅低于辽宁。第一章项目概况数据来源：政府统计公报2009年黑龙江及临近三省GDP、人口状况（亿元，万人）全省GDP及人口总量均处于临近四省中间位置21662262933488240154125661460015761158499630109141201012370050001000015000200002500030000350004000045000黑龙江吉林辽宁内蒙古人均GDP人均可支配收入人均可支配支出1.1.2黑龙江省概况—四省横比黑龙江人均GDP、可支配收入及支出，均落后其它三省。黑龙江人均消费力最弱。第一章项目概况数据来源：政府统计公报2009年黑龙江及临近三省人均GDP、可支配收支状况（亿元）全省人均GDP,可支配收支情况处于四省后列3401295758122855302622914811195401000200030004000500060007000黑龙江吉林辽宁内蒙古社会消费品零售总额城市消费品零售总额1.1.3黑龙江省概况—四省横比黑龙江社会消费品零售总额及城市消费品零售总额居第二位，仅低于辽宁，高于吉林、内蒙古。第一章项目概况数据来源：政府统计公报2009年黑龙江及临近三省社会消费品零售总额状况（亿元）整体消费水平相对较高，位于四省前列1.2哈市城市概况第一章项目概况哈尔滨市位于黑龙江省南部，区域中心城市。西北与大庆相距159公里，北与佳木斯相距360公里，东南与牡丹江相距355公里，南与长春相距230公里。总面积5.31万平方公里，在全国省会城市中位居第一。行政区划及人口：哈尔滨市辖8区10县(市)，分别为南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区、平房区、呼兰区和阿城区，尚志市、双城市、宾县、方正县、依兰县、巴彦县、五常市、木兰县、延寿县、通河县。总人口991万人，在全国省会城市居第二位，其中市区人口约474万，城镇化率较高。黑龙江省省会，东北北部最大城市、东北重要的老工业基地之一，全国综合实力50强第10位，我国与东北亚地区经济贸易往来的枢纽，金源文化发祥地。1.2.1哈市城市概况—行政划分第一章项目概况名称面积（平方公里）人口（万）松北区736.320.5道里区479.270南岗区182.9104.6道外区256.668.7香坊区339.5575.3平房区9815.9呼兰区219762.2阿城区281458.3第一章项目概况1.2.2哈城市概况—规划发展•城市空间发展策略：“北跃南拓、中兴强县”•哈尔滨市城市空间结构：“一江、两城、七大组团”松北新区：位于松花江哈尔滨段北岸地区。依据居住区规划原则，松北新区将建设功能完善的高级花园式住宅区、休闲别墅区、政府工作人员住宅区。群力组团：哈尔滨市道里区西部。总用地面积27.33平方公里，人口规模32.0万人。群力新区将建设成为具有区域性竞争力、影响力的，集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区。哈西组团：以教育科研、体育运动为主，以居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。该区域分为奥林匹克中心区、基础教育城、教育科研区、生态工业区和生态绿地区五大功能区。利民组团：工业经济区，产业新城——引入医药、食品等企业，建设大学城。中心组团（南岗、道里为主）：城市核心区，为哈市政治、经济、文化、科研、金融、交通中心，配套设施完善，发展成熟。新香坊组团：哈尔滨市重要的工业区，农业科研区及物流区。平房区：工业基地——航空、汽车、铝材加工业基地，机械制造业和绿色产业基地，房地产价格较低第一章项目概况哈尔滨市GDP居第二位，仅次于沈阳。哈尔滨市人口居第一位。1.2.3哈市经济—四市横比数据来源：政府统计公报3258256143591643991752786269010002000300040005000哈尔滨长春沈阳呼和浩特GDP人口2009年哈尔滨及其它三市GDP、人口状况（亿元，万人）哈市人口居四市之首，GDP总量仅次于沈阳，高于长春、呼市328563404555460611081588715002185602239712358127191644714752010000200003000040000500006000070000哈尔滨长春沈阳呼和浩特人均GDP人均可支配收入人均可支配支出1.2.4哈市经济—四市横比第一章项目概况哈尔滨市人均GDP处于最后一位。哈尔滨市人均可支配收入及人均可支配指出，仅高于长春，居于倒数第二位。数据来源：政府统计公报哈市人均GDP,可支配收支情况基本处于四市后列，未来有较大提升空间1.2.5哈市经济—四市横比第一章项目概况由于人口较多，哈尔滨市社会及城市消费品零售额均排第二位，仅次于沈阳。数据来源：政府统计公报15079451778641132284916585640500100015002000哈尔滨长春沈阳呼和浩特社会消费品零售总额城市消费品零售总额2009年哈尔滨及其它三市社会消费品零售总额状况（亿元）哈市整体体消费水平相对较高，仅次于沈阳，高于长春、呼市1.2.6哈市经济—GDP第一章项目概况哈市GDP增速基本保持在13%左右，经济增长稳定；哈市房地产市场正处于平稳发展阶段。哈尔滨市近三年人均GDP统计（亿元）哈尔滨市近三年GDP统计（亿元）数据来源：统计公报2436.82868.23258.113.50%13.20%13%05001000150020002500300035002007年2008年2009年12.70%12.80%12.90%13.00%13.10%13.20%13.30%13.40%13.50%13.60%24768290123288612.80%12.60%12.70%050001000015000200002500030000350002007年2008年2009年12.50%12.55%12.60%12.65%12.70%12.75%12.80%12.85%经济持续稳定发展，年均增幅保持在13%左右，对房地产快速发展形成了有利支撑发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展。以数量为主，数量与质量并重平稳发展。以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型187.421527818.70%15.10%29.20%0501001502002503002007年2008年2009年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%1.2.7哈市经济—固定资产投资额第一章项目概况哈尔滨市近三年固定资产投资额统计（亿元）哈尔滨市近三年房地产投资额统计（亿元）固定资产投资总额持续高速增长，2009年同比增长41.4%；相比07、08年，09年房地产投资额增长幅度过快，超出正常增长范围；由于固定资产投资增幅较快，房地产投资比例有所下降，与发达国家相比有一定差距。1030.61341.31892.127.30%30.20%41.40%02004006008001000120014001600180020002007年2008年2009年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%固定资产投资稳步增长，房地产市场异常活跃，增幅较快异常基本正常正常运行基本正常异常2009年房地产开发投资额增幅-5%-5%~5%5%~15%15%~25%25%29.2%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求。房地产开发投资/固定资产投资15%15%~22%22%~30%30%~37%37%14.6%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%社会消费品零售总额增长迅速，平均增幅在19%以上，消费力增长旺盛；持续旺盛的消费力有利于推动市场快速发展。哈尔滨市近三年消费品零售额统计（亿元）数据来源：统计公报1.2.8哈市经济—社会消费品零售总额第一章项目概况10361264150715.80%22.00%19.30%020040060080010001200140016002007年2008年2009年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%消费品零售额增长迅速、消费力旺盛，1.2.9哈市经济—人口第一章项目概况数据来源：统计公报人口多，但增长缓慢.年均增幅不足1%，09年全市总人口年增长1.7万人，市区人口年增长0.4万人。哈尔滨市近三年人口统计（万人）0500100015000.00%0.10%0.20%0.30%0.40%0.50%0.60%0.70%0.80%全市总人口987.4989.9991.6市区人口474.8475.1475.5全市总人口增幅0.70%0.25%0.17%市区人口增幅0.50%0.08%0.08%200720082009人口较多，但增长缓慢哈市三产所占比例最大，为49.5%。1.2.10哈市经济—三产比例第一章项目概况数据来源：政府统计公报哈尔滨市2009年三产比例0500100015002000单位：亿元增加值417.41226.91613.8比例12.8%37.7%49.5%第一产业第二产业第三产业1.3哈市香坊区概况香坊区是哈尔滨市的发祥地之一，曾为金国内地的“皇室禁苑”。现为四个中心城区之一