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迁西房地产市场调研分析迁西房地产市场篇迁西房地产项目分布图华都丽城山水华府千玺广场新蓝湾花园美林峰景水榭花城华林园壹品华府东湖湾迁西房地产项目调研•东湖湾•总建面积：33万㎡•容积率：1.86•产品类型：高层（18、27、33层）、花园洋房、联排别墅•总套数：约2300套（一期586套）•户型面积：主力户型：二居90—106，三居124.28（高层）；三居135—155，四居168—172（洋房）；三层268—365，两层181—194（联排别墅）•销售均价：4000元/㎡（高层，层差50元）、5600元/㎡（洋房）•入住时间：2012年6月1日（一期）•付款方式：一次性95折、按揭97折•物业管理：康景物业（托管）（别墅3.5元/㎡、花园洋房2.5元/㎡、高层1.8元/㎡）•销售分析：项目采取卖一栋开一栋的销售策略，目前已取得A2、A4两栋高层的预售证，由于前期蓄水时间较长，6月8日、21日A2、A4号楼高层开盘销售情况不错整栋楼去化约85%余下均为顶层和底层。但洋房由于价格较高户型大、没有太多产品优势，因此销售难度较大。•个人观点：东湖湾由于其规模、地段以及丰富的产品线一直是我们潜在的竞争对手，由于我们项目先解筹占据了市场先机，因此东湖湾相对处于较为尴尬的境地，使得其前期销售的洋房由于其高价格以及与地下室捆绑销售的策略，直接导致销售艰难。但其高层住宅由于可以对比我们项目价格，其以低于我们项目200元的价格开盘还是吸引了部分客户的目光，但其产品优势不明显，未来高层并不看好，其联排别墅由于是迁西唯一的低密度产品且量不大，个人认为只要价格合适，其联排产品未来的市场比较看好。另外目前政府积极推进的滦河北岸新区的规划和发展也将对东湖湾未来市场前景起到一定的积极作用。•华都丽城•总建面积：8.2万㎡•容积率：1.2•产品类型：多层6栋（15-16%）高层9栋（11层，3栋一梯四户、6栋一梯两户）•总套数：419套（二期）•户型面积：95—135㎡•销售均价：3400元/㎡（多层）•入住时间：2012年8月（一期已入住）•付款方式：一次性95折、按揭贷款97折•物业管理：开发商自管（多层：0.25元/㎡）•销售分析：地段较偏，价位较低品质一般，主要就是以价格来吸引客户•个人观点：该项目由于位于喜峰南路南段已接近南环路，位置相对而言比较偏，因此据了解其二期起价还不到3000元，其主要面对的客户是目前迁西的低端客户群体，与我项目不存在竞争关系。•美林峰景•总建面积：20万㎡•容积率：1.66•产品类型：多层、高层（16层、18层）•总套数：1700套•户型面积：二居85—100、三居110—140•销售均价：3500元/㎡•入住时间：2011年6月底•付款方式：一次性94折、按揭95折•物业管理：隆星物业管理公司（多层：0.25元/㎡，高层待定）•销售分析：代理公司全案营销策划，销售队伍相对比较正规。项目开发时间周期较长，有一定的知名度，老客户带新客户比较多，蓄水期短，即开即卖•个人观点：项目是以低价策略进入市场，前期以2800开盘。目前是其最后一期，已进入现房入住阶段，由于目前迁西的很多新项目面世，给其带来较大销售压力，其利用现房以及赠送饮水机、特价房等策略也带来了一定的实际效果。但项目基本未设计地下车位，未来客户停车将是问题，其项目的品质一般，同时项目规划有较多非正南正北的楼座也给销售带来了难度。•千玺广场•总建面积：38.70万㎡（一期：13.8万㎡，4万㎡商业、6万㎡住宅）•容积率：2.49•产品类型：高层（17.5层）集中商业（地下1层、地上3层）•总套数：一期：商业320户左右、住宅486套。（回迁户420多套，对外销售50多套）•户型面积：二居97—105，三居122—160（住宅）•销售均价：商业（三层内铺：7000元、二层：8500、一层10000元，沿街底商：沿景忠西街2万元以上，其余底商1.4—1.7万元）；住宅未定•入住时间：2012年底•付款方式：商业一次性99折，按揭无折扣，住宅未定•物业管理：爱购物业管理公司，物业费未定•销售分析：该项目由于拆迁及回迁量巨大，因此住宅进入市场销售不多只有50多套，因此其先期进入市场销售的首推3层商业，根据多方调研核实，其地上二三层内街铺销售情况较好，达到90%以上，一层内街铺推出时间有一个半月时间，目前销售近50%，近期即将推沿街底商，目前正在蓄客期。根据了解项目目前签约的商业大客户有大地数字影院、金客隆超市、豪客来牛排、电玩巴士等。•个人观点：千玺广场项目的商业销售方式基本照搬新华贸模式，由于迁西在之前除了远大购物中心外没有这种形式的商业，且远大只租不售，因此在一开始就销售火爆，但是其未采取包租的形式销售，未来的招商经营问题目前并不明确，其对外宣传是统一招商经营，但开发商已经将内铺以产权形式销售给小业主，未来如何将小业主的物业统一管理将是商场经营管理的核心问题，同时其在内部无中央空调设计存在较大的问题，项目未来前景如何，需要进一步观察。该项目的住宅部分基本全部回迁，因此进入销售的住宅数量较少，对我项目而言没有太大的参考价值，只有等其二期开发后才可进一步了解住宅情况。•山水华府•总建面积：20万㎡•容积率：2.5•产品类型：高层（一期21层栋高层住宅）•总套数：488套(一期）•户型面积：90—145㎡•销售均价：3700元/㎡（住宅）、9000元/㎡（底商）•入住时间：2011年底•付款方式：一次性95折、按揭98折•物业管理：未定•销售分析：项目自2009年下半年开始统一排号，销售策略为10万抵十五万，20万抵28万，30万抵40万，销售情况一般，目前一期工程即将封顶。•个人观点：开发商根据了解是迁安的，公司实力一般，自从09年推出10万抵15万的策略后，并没有引起客户的强烈反应，其宣传退款要等到开盘后才可，并且不是一次性全退，而是以10万作为一个退款限额，反而给市场造成了开发商是在集资的印象，给项目销售带来了一定的阻力。•水榭花城•总建面积：22万㎡•容积率：1.8•产品类型：多层、小高层（12层）、高层（17层、23层）•总套数：2600多套•户型面积：80—150㎡•销售均价：3500元/㎡•入住时间：2012年10月1日•付款方式：按揭99折，一次性97折•物业管理：锦绣家园物业管理公司•销售分析：前期多层售价3400-3500，后调至3800左右，小高层价格3100-3400，层差不固定，单朝户型价格稍低，大户型（140）价格3100-3300之间，层差较低，后期调价在100-200之间。限售房屋以小户型为主，价格3700左右，但节假日优惠幅度较大，价格在3100-3300之间，过期不候，以排号为主，可退。•个人观点：项目内设计有50米的标准泳池是项目一大特色，其前一阶段推出的“5万元成就家的梦想”活动较为成功，吸引了迁西较多年轻人购房。以后需要持续关注。•新蓝湾花园•总建面积：7万㎡（一期）•容积率：2.0•产品类型：高层（10栋，15层、18层）•总套数：1200套•户型面积：60—130㎡•销售均价：4000元/㎡•入住时间：2012年底•付款方式：无折扣•物业管理：开发商自管•销售分析：由于其主力户型面积80—110㎡之间，属于客户需求量较大的，再加之其紧邻远大购物中心是目前迁西商业繁华区域，在围挡竖起以后，客户成交速度较快，起价为3400元，中间层达到4200元，高区部分价格又有所降低，基本未进行大量宣传就销售近80%，目前主要进行一期尾房及二期蓄客工作，销售员接待能力一般，对项目的优势表达不够清楚，项目销售好主要是位置及总价低两方面原因。•个人观点：新蓝湾花园是2011年唐山保障性安居工程。同时也是我们项目最直接的竞争对手，其户型设计一般，但控制总价的策略还是比较有效的，未来需要持续关注。•泰隆·华林园•总建面积：11万㎡•容积率：2.7•产品类型：高层（17层、20层、25层共5栋）、独栋别墅（三层1栋）、叠拼别墅四层（共4栋）、联排别墅（1栋）•总套数：550套•户型面积：高层90—140㎡、独栋别墅500㎡左右（三层带阁楼露台）、叠拼别墅350—500㎡（四层带露台）•销售均价：住宅3500元/㎡、别墅8000元/㎡•入住时间：2013年•付款方式：一次性、按揭，折扣未定•物业管理：未定•销售分析：项目低价入市，对外宣称高层3100㎡起价，目前推出1万抵2万的预定金，可退等优惠措施。项目由代理行销售，接待人员较专业。由于目前刚开始推盘，需要持续关注。•个人观点：项目规模不大但产品线较为丰富，是目前迁西首个推出叠拼别墅的项目，但别墅面积较大，未来市场前景需要时间验证。目前对外宣称“迁西城市中心北移，重建新城区，未来项目的升值空间较大”。迁西房地产住宅项目一览表项目名称总建面积产品类型总套数户型面积销售均价入住时间东湖湾33高层、洋房、联排230090—125（高层）135—172（洋房）4000（高层）2012.6.1（一期）华都丽城8.2多层、高层419（二期）95—13534002012.8美林峰景20多层、高层1700二居85—100、三居110—14035002011.6山水华府20高层488（一期）90—14537002011.12千玺广场38.7（一期13.8）高层486（一期）二居97—105、三居122—160未定2012.12水榭花城22多层、高层260080—15035002012.10新蓝湾花园7（一期）高层120060—13040002012.12泰隆·华林园11高层、叠拼、独栋、联排55090—140（高层)350—500（叠拼）3500（高层）8000（别墅）2013.6壹品华府28（一期14）高层160080—14043002013.6（一期）综合分析•根据上表统计，迁西今后2—3年以内大约投入市场的总量为188万㎡，但根据我们实地了解，目前迁西潜在的项目还有原教育局项目、硫酸厂项目、百合花园、龙凤嘉园四期等多个项目，因此我们初步估计迁西未来投入市场的房地产总量约为220万㎡；•据上表统计，未来几年内即将或已经投入迁西市场的住宅总套数约为11343套，这里面不包括潜在项目和一些如海德花园、丰泽园、融鑫园小区的尾房以及千玺广场二期等，如果将这些全部统计在内我们估计今后2—3年投入迁西市场的住宅总量约在15000—18000套，如果按照3口人一套房的比例关系计算，消化这些住宅需要45000人到55000人，占到目前迁西县城总人口的65%—75%，应该说比例是非常巨大的；•目前迁西住宅的产品形式以高层住宅为主，但大多本地开发商以多层和高层共同开发，随着迁西城市化的进程及下辖乡镇富裕人群的进城，独栋、联排和叠拼开始进入市场；•目前投入市场的住宅户型区间基本在80—140㎡之间，这个区间之下或之上销售相对而言速度较慢，从我项目的销售也验证了这点；•从销售均价上看，目前迁西的住宅项目销售均价基本在3500—3800元之间，目前均价能上4000元的是我项目、新蓝湾花园及东湖湾的洋房，可以看到目前迁西市场还是比较认同地段及好的产品；•目前调研的项目，除了美林峰景和山水华府是在今年下半年交房外，其余项目均在2012年下半年和2013年上半年交房，而我项目也在此时间段内。迁西城市发展篇迁西发展趋势分析1﹒迁西经济特别是第三产业迅猛发展，城市迈入新的发展时期•2011年1-6月份，迁西县全社会固定资产投资完成534403万元，与去年同期完成相比增长35.3%，完成市达计划95亿元的56.2%。按产业划分，一产完成13790万元，同比下降30.5%，占完成总额的2.6%；二产完成218765元，同比增长18.6%，占完成总额的40.9%；第三产业完成301848万元，同比增长58.4%,占完成总额的56.5%。•全县开工建设投资百万元以上项目245项，计划总投资183.7亿元，已完成投资52.1亿元。其中第三产业项目开工126项，计划总投资117.1亿元，已完成28.7亿元。•2011年，迁西县计划投资46亿元推进重点城建项