海南房地产市场分析

2010某集团房地产发展及海南项目前期判研报告目录第一部分中国房地产行业的宏观分析4一、2010年调控背景分析6二、调控政策解读7四、中国房地产行业特殊性阐析12五、2010年房产趋势判断14六、未来房地产行业趋势判断18第二部分海南房地产市场研究判断22一、海南省概况23二、海南房地产市场分析27三、海南国际旅游岛之剖析31（一）海南一波三折的发展历史31（二）国际旅游岛的诞生过程33（三）关于国际旅游岛政策的解析33（四）国际旅游岛的海南与九十年代海南的差异分析35（五）海南国际旅游岛建设之观点39四、在海南发展怎样的房地产——高端旅游地产42五、海南的劣势篇45六、海南的风险篇48七、海南的地产投资机会50八、关于中小企业在海南拿地的一些思考51九、对海南未来房产价格走势预测52第三部分四川××××集团房地产版块分析及发展之思考54一、国进民退，中国民营企业的危机大环境55二、××××集团房地产版块发展面临的外部机遇分析56二、××××集团房地产版块发展面临的宏观挑战分析57三、宏观调控下××××集团房地产板块发展路径之探讨58四、战略联盟——××××集团的增速发展的模式62五、××××集团的特殊优势64六、××××集团在房地产行业的劣势65第四部分海南的拿地定位及方法研究67一、海南国际旅游岛关于房地产方面的战略定位68二、公司在海南拿地的战略定位68四、获得土地的几种方式71第一部分中国房地产行业的宏观分析第一部分中国房地产行业的宏观分析近期来，政府出台了一系列的房地产调控政策，整个房地产市场风声鹤唳。“两会”期间，高房价和房地产行业的调控已成为了最受关注的焦点问题，多份提案和普遍舆论均聚焦在房地产行业上。各方人士都在纷纷预测本次调控后的房地产趋势。经过谨慎研究，我们得出如下研究成果：一、2010年房地产行业调控背景分析（一）、2007年与2010年调控背景的差异分析：本次政策调控背景与07年国六条与国八条时期有着巨大差别。07年的房产调控背景是：1、当时中国经济处于高速增长期，世界经济也处于繁荣期；2、中国地产金融化程度并不深；3、房地产行业还没经历一次真正的危机；而本次政策出台的背景则是：1、在地产经历了08年的低谷以后，出现报复性的反弹，呈现出前所未有的高度；2、金融成了房地产行业的推动器，房地产金融化程度空前加剧。3、在经历了2008年的巨大恐慌以后，繁荣的2009年，房地产供应市场依然有战战兢兢的心态，而需求市场因为受制于资本供求量以及市场价格的巨大波动，则呈现出信心爆棚的局面。（二）、房地产行业异常火爆下的风险激增分析从市场表现来看，当前市场处于地产市场发展以来的最高点，这点无论从土地市场，成交量上，以及成交价格上都可以清晰的证明。与此同时，房地产行业的风险在急遽的积累，具体表现为：1、供应市场金融杠杆急遽放大；2、需求市场金融杠杆也在急遽放大；3、全社会资金疯涌入房地产行业，无论是卖米的，卖眼镜的，还是做网络，做高科技的，闲散资金均纷纷涌入房地产行业；4、房价收入比再次高企到一种非理性的状态；5、房价租赁比关系也达到一种极度危险的状态。年租金与房价关系呈现出一种低于银行利率关系的投资回报率。银行的呆坏账开始上升。6、房价的社会负面效应放大化，导致社会出现了不安定因素，影响了政府的施政环境；电视《蜗居》引来的全民大讨论就是此现象的印证。7、而地方政府对房地产行业有着前所未有的高依赖度。2009年四季度房地产交易市场呈现出非常规的放量上涨，这种上涨不仅仅让普通老百姓感到恐慌，也让中央政府以及地方政府闻到了恐慌的气息。二、调控政策解读（一）、近期国家房地产重要调控政策解读1、2009年12月中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。我们解读：该政策依然鼓励合理的自住需求，也体现了中央对房地产业“有保有压”的“保”之所在。2、2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。我们解读：这项政策更多的是针对房产投机行为。但是，以成都为例，每套房的营业税平均在1万多元，实际能够收到的效果十分有限。3、2009年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。我们解读：内容中“增加有效供给”，“在保证质量前提下，加快普通商品住房建设”。解读：在土地有限且地价高企的情况下，只能是政府敦促开发商不要囤地，其结果是上有政策下有对策，对目前的现状来说将不会有太大的变化！最多收个地王作个示范。内容中“适当增加中低价位、中小套型普通商品住房”。解读：增加中小套型普通商品住房用地供应不会对房价的走势有任何影响；“适当增加中低价位普通商品住房”这条还是要市场说了算！内容中“加大差别化信贷政策执行力度”。解读：加大执行力度不等于需要严格执行，按揭政策一直如此。最终还是各银行说了算。内容中“继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。”解读：既然叫“继续”就说明该政策没有什么新意！4、2009年12月17日，国家五部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制。我们解读：此举意在提高开发商拿地门槛，增大开发商资金压力，迫使其不敢无所顾忌的拿地，但这个规定最多只能淘汰实力相对弱小的开发商，但同时也会加剧垄断的程度，反而会刺激房价的上涨。这个规定为消灭同行的竞争会起到较好的作用。5、2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》要求，继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。我们解读：《通知》最大亮点是对投资投机性购房形成了“精确制导”。充分体现了“有保有压、区别对待”的做法。即：把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。而对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买，这有利于增强银行的实际操作性，避免打政策“擦边球”情况发生。6、3月11日，国土资源部公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》《通知》明确保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。《通知》还规定，参加土地竞拍的保证金不得低于出让最低价的20%。出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。我们解读：该调控政策看似猛烈，被官方喻为重拳。其实是自09年12月各种调控政策的补充和延续，并没有采用特殊的手段来遏制房地产，仍然保持的是旗帜高举，掷地无声。（二）、政府工作报告解读3月5日，温家宝总理在做《政府工作报告》时说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。温家宝说，一是继续大规模实施保障性安居工程。二是继续支持居民自住性住房消费。三是抑制投机性购房。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。具体内容为：——继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元人民币，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。——继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。——抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。——大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。我们解读：如果我们单从温家宝总理的报告来看，可以比较直接的感受到温总理打压高房价，解决民生问题的决心。但看具体手段，我们认为：中央还是为了保持房地产市场的平稳健康发展（而不是彻底遏制房价的上涨），继续综合运用土地、金融、税收等手段（该三个手段对地方政府财政收入非常重要，对银行盈利也非常关键），但最终只能“藏富于国、藏富于银行、藏富于地方财政、藏富于少数人少数单位和少数群体”。房价并不因此而下跌。三、中国房地产行业特殊性阐析中国房地产行业的特殊性表现在：1、行业能量巨大，裹胁的行业达56个，携带的产业链条波澜壮阔。2、与同为国家支柱性产业的金融业密不可分，交相缠绕。3、在中国行业经济史里面，唯有房地产行业能够裹胁自己的上游行业，地方政府，乃至中央政府，中央经济。4、人口众多的中国，史无前例、高速发展的城市化进程，房地产行业具有其他行业都不能比拟的强大的需求拉动。具体阐析对中国经济的看法，存在两种很普遍很典型的看法，一种是典型的国家控制型经济，一种是市场经济。前者最突出的注解是：中国经济永远政府说了算；后者的观点是经济还是市场自身决定的。房地产行业，这个本身就具有非常浓厚的政治色彩，但同时又具有极度开放透明的市场色彩的行业，表现出更加扑朔迷离的神秘色彩。也许再不会有一个行业具有房地产行业这样的能量，一是携带的产业链条的长度和宽度；二是与金融具有如此密不可分的关系。在中国，金融和房地产行业同为国家支柱性产业，而这两大产业交相缠绕，而让房地产行业显得更加庞大和复杂。在行业经济史里面，也许唯有房地产行业能够裹胁自己的上游行业甚至地方政府。中国今天的房地产行业，裹胁的甚至不仅仅是地方政府，还有中国经济和中央政府。这样一个庞大复杂的行业的解析，自然会导致更多的盲人摸象的故事在社会流传。每个人都会基于自身所处的位置和角度，对房地产行业发出自己的看法和见解，甚至是截然不同的看法和见解，于是房地产行业经常出现专家打架，方向相反的热闹现象。不过我们始终认为房地产行业既然是作为一个行业经济，不管其牵连关系有多广泛，他依然有其自己的行业特性，依然有我们可以寻找的经济规律。2002年，随着建设和谐社会成了国家的重要理念和任务。加快城市化步伐成了建设和谐社会的一个重要途径。与此巧合的是，当时中国40％左右的城市化率正好进入了高速发展的起点。按照世界中等发达国家的标准，城市化率至少不应该低于60％，根据中国的实际情况，利用20年的时间，按照每年1％的城市化率来推行城市化是切实可行的。1％的城市化率意谓着中国每年将会有近1500万左右的农民转变成城市居民。可以推知，房地产行业在未来近二十年里将会有强大的需求拉动。这是任何一个其他行业都不能比拟的。六、2010年房产趋势判断通过研究，我们对2010年房产趋势可以做出如下结论：（一）、两会“遏制”房价上涨的愿望不可能实现两会期间，广西南宁诞生了楼面价超过1万元/平米的地王，直接搧了中央政府的耳光。聪明的北京市政府则有效的将土地招标工作推到两会之后，即在两会结束后的第二天(3月15日)，一天卖地收入超过100亿，总成交价格达到52.4亿元人民币。同时还诞生了春节后的首个地王，勇敢的再创天价地王的新记录。地方政府丝毫不给中央调控面子。四环之外望京高达2万多元楼面地价，明显是在与温总理遏制房价过快上涨的精神在唱对台戏，再一次成功的推高城市整体的楼价水平。北京又为全国的楼价上涨做出了证明和榜样。（二）、经济适用房和廉租房各地方政府会稍微加大建设量。去年全国的经济适用房及保障房的建设仅完成了总量的26.3%。今年把其提升为“一号民生工程”。为了化解社会矛盾，政府今年肯定将加大此方面的建设，并把它作为政绩考核的主要指标。但因客户群完全不同，对房价不会造成下跌影响。（三）、中小户型占70%比例的政策将得到比较严格得执行。这个政策是为了控制大面积的房屋修建比例，间接抑制投资市场。该政策前两年就出台，但上有政策，下有对策。灰空间（赠送面积）由此盛行。但今年将会严格执行。比如，今年成都已出台这方面的政策，严格杜绝任何形式的赠送面积。（四）、第二套房的按揭利率下浮30%的可能性不大了，但也不会严格上浮至10%。为业绩考虑，银行是不愿意提高按揭利率的，但迫