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“营改增”形势下房地产开发企业会计上岗实训第一章房地产企业会计核算基本概念完一、房地产开发企业的经营范围房地产开发企业的主要业务范围包括：（一）土地开发和建设（二）房屋的开发与经营（三）城市基础设施和公共配套设施的开发（四）代建工程开发和建设（五）物业管理和服务二、房地产开发企业经营特点（一）开发经营的计划性（二）开发产品的商品性（三）开发经营业务的复杂性（四）开发建设周期长，投资数额大三、房地产开发企业会计核算对象四、房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置（一）房地产开发企业会计科目的设置1.资产类（38个）2.负债类（19个）3.所有者权益类（6个）4.成本类（4个）5.损益类（15个）（二）房地产开发企业的账簿设置1.总分类账（也称总账）2.日记账3.明细账4.台账五、房地产开发企业会计核算阶段（实操）（一）房地产公司设立（即开办筹建）阶段（二）征地拆迁阶段（三）开发建设（施工）阶段（四）期间管理阶段：期间管理工作贯串于房地产开发经营业务的始终。形成的费用主要为三项费用，也包括开发间接费用中的行政管理。（五）组织销售阶段（六）收益分配阶段六、房地产“营改增”部分（一）房地产开发企业“营改增”概述1.增值税和营业税的区别2.“营改增”执行情况3.“营改增”对房地产行业的影响(1)从财务核算角度考虑营改增对房地产行业税负的影响。(2)从房地产业关联产业的税负中来分析营改增对房地产业的影响。(3)房地产行业未雨绸缪，需苦练内功及早熟悉营改增政策法规。·营改增能够实现税制转换，打通连接二、三产业增值税抵扣链条，从制度上解决货物与劳务税制不统一和营业税重复征收问题。·注意了解税收征收主体的变化。·积极开展营改增税负测算（二)“营改增”给房地产企业带来的挑战1.相关人员对税收政策不熟悉2.账务处理难度增加3.虚开、代开发票有可能触犯刑事责任4.可抵扣的进项税额不足，部分房企税负或大幅上升(1)土地开发成本难以认定(2)期初库存和固定资产将不能被抵扣5.部分房企经营情况也许更为艰难第二章房地产企业设立阶段会计核算一、关于开办期的确定及费用摊销问题（一）筹建期的确定（二）开办费用的摊销问题二、常见会计业务及涉税事项的处理（一）收到投资者投资（二）增资扩股（三）涉及的税款主要是印花税1.资金账簿2.其他营业账簿（四）房地产开发企业的贷款问题1.房地产开发贷款种类和申请条件2.除一般贷款所要求的条件外，申请房地产开发贷款的借款人还应具备的条件3.涉及的会计科目和账务处理（五）购置家具、器具、电脑、办公用品（指单位价值较高，使用年限一年以上的）、车辆等属于固定资产范畴的各类资产；（六）摊销开办费第三章房地产企业征地拆迁阶段会计核算一、获取土地的途径（一）生地和熟地的概念（二）通过竞拍取得土地使用权（假设为熟地）1.支付竞拍保证金2.竞拍成功取得土地使用权支付出让金（原保证金抵出让金）（三）通过竞拍取得土地使用权（假设为生地）1.参加竞拍及支付土地使用权出让金业务的会计处理（同上）2.支付拆迁补偿款以及支付委托拆迁单位的拆迁费3.与被拆迁户签订拆迁安置协议二、征地拆迁阶段涉税事项（一）印花税（二）交纳营业税金及附加（5%*（1+12%）=5.6%）（三）土地使用税（四）地增值税预征（五）所得税预征（六）交纳契税（七）关于土地出让金返还的税务处理（八）本章节重点内容举例第四章房地产企业开发建设阶段会计核算一、房地产计税成本的核算（一）什么是计税成本（二）确定成本对象的原则是什么1.可销售原则2.分类归集原则3.功能区分原则4.定价差异原则5.成本差异原则6.权益区分原则（三）开发产品计税成本支出的内容1.土地征用费及拆迁补偿费2.前期工程费3.建筑安装工程费4.基础设施建设费5.公共配套设施费6.开发间接费（四）企业计税成本核算的一般程序（五）计税成本的归集与分配方法1.占地面积法2.建筑面积法3.直接成本法4.预算造价法（六）计税成本的具体归集与分配1.土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。2.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。3.借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。4.其他成本项目的分配法由企业自行确定二、开发施工阶段主要经济业务的会计核算（一）主要经济业务的会计核算1.直接发生的开发费用核算2.对施工单位按工程形象及合同规定预付工程款的核算1）预付工程款2）企业与承包单位按月或按季进行工程结算时（所附单据工程价款结算单，建筑业发票）3）工程竣工后施工单位根据工程决算开票结付工程费用3.对应付账款的核算1）当劳务已提供或货已收到，发票已开，款未付时2）支付债务时4.开发间接费的核算：（指企业专门设置现场管理机构到开发现场组织开发活动所发生的各项费用）5.工程竣工结转开发成本三、开发建设阶段主要涉税事项（一）涉税票据的取得（二）关于甲供材问题（三）预提成本问题（四）开发间接费的核算（五）开发成本和开发费用的分配实例（六）印花税（七）关于营销设施的建造及装潢装修费用的处理（八）关于代建问题（九）关于成本对象报废或损毁损失问题（十）本章节重点内容举例第五章期间管理会计核算一、主要会计事项管理费用、销售费用（包括零星修理费）还可能涉及财务费用（一）管理费用核算内容（二）销售费用核算内容（三）财务费用核算内容（四）会计分录二、列支贷款利息（一）列支开发成本（二）列支财务费用（三）涉及的会计分录1.支付贷款利息2.支付金融机构手续费、购买银行凭证费用、以及汇兑损失等三、其他费用的列支（一）计提应交纳的房产税、车船使用税、土地使用税（二）支付广告费、宣传费、业务招待费、职工福利费（三）处理经税务中介机构鉴证并报经税务部门批准已同意核销的财产盘亏、毁损、报废损失（四）罚款支出（赔偿金、违约金、罚息）（五）月末计提固定资产折旧（六）固定资产大修理费用支出应在修理间隔期内平均分期摊销四、期间管理阶段涉税事项的重点（一）印花税、个人所得税、土地使用税、房产税、车船使用税要按期如实申报。（二）凡是规定有限额的费用年末如超支，在次年企业所得税汇算清缴时要主动作纳税调整。（三）对各类财产损失一般要履行税务鉴证程序，最终经税务部门审批核准后方可核销进入税前扣除范围。（四）开发建造的今后作为会所但现在作为办公或销售部用房，在企业使用期间一定不要忘掉申报缴纳房产税（从交付使用的次月起）。（五）严格执行各项计提的标准、范围，决不能扩大计提基数，提高计提标准。五、本章节重点内容举例（一）管理费用的主要账务处理（二）销售费用的主要账务处理第六章房地产企业销售阶段会计核算一、销售收入定义的确认（一）会计准则对收入的定义（二）房地产开发产品销售收入的确认1.税法对房地产企业收入范围的确定2.税法对房地产企业收入具体按以下规定确认1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的2）采取分期收款方式销售开发产品的3）采取银行按揭方式销售开发产品的4）采取委托方式销售开发产品的·采取支付手续费方式委托销售开发产品的·采取视同买断方式委托销售开发产品的·采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的的·采取包销方式委托销售开发产品的3.企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定4.根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）文件第一条的规定，企业将自己开发的商品房转为出租不需要视同销售处理。企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。二、具体销售方式及涉及税种（一）自营销售1.收到购房定金、预交购房款2.交付使用，将原预收款收据换为销售发票时3.月末按“预收账款”本月贷方发生的总额＋本月直接收现记入“主营业务收入”贷方发生的总额之和作为计税基数分别乘以应纳税目的税率，计算交纳营业税金及附加、土地增值税、印花税4.月初按上月计算的营业税金及附加、土地增值税计提及缴纳5.月末结转已售商品房的产品成本（二）委托销售（三）关于开发产品所有权或使用权转移视同销售的账务处理（四）关于促销过程中所送赠品的税务处理（五）经营销售期间的主要涉税事项及处理方法1.营业税金及附加2.印花税3.土地增值税（预征）4.企业所得税（预征）5.如果采取委托销售，受托人收取佣金必须在提供劳务的所在地税务部门开票，另佣金的总额不能超过委托代销销售收入的5%，超过部分要作纳税调整（六）关于售后返租问题（七）关于房地产企业的价外费用外延扩展的问题（八）房地产企业代收费用的界定新规1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据3.所收款项全额上缴财政（九）对已售房的土地使用税缴纳问题（十）关于代建问题三、房地产企业销售阶段账务处理（一）转让及销售阶段会计处理1.应设置的会计账户2.商品房销售的会计核算1）商品房预售的会计处理·定金核算·预售房款核算·按揭保证金的核算·代收配套设施费、办证费、维修基金的核算2）商品房销售的会计处理·商品房销售收入确认的条件·销售商品房收入的计量·面积差的会计处理（二）转让及销售阶段涉税处理营业税及附加税费1.房地产开发企业转让土地使用权按照“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目5%的税率征收营业税；销售商品房及其他建筑物按照“销售不动产”税目5%的税率征收营业税。2.房地产开发企业转让土地使用权、销售商品房及其他建筑物的，据实际缴纳的营业税按照规定的税率征收城市维护建设税，纳税人所在地为市区的，税率为7%；纳税人所在地为县、镇的，税率为5%；而纳税人所在地不在市区、县、镇的，税率为1%。依据实际缴纳的营业税按照3%征收率征收教育费附加，2%征收率征收地方教育费附加。四、几个专项问题的讲解（一）产权式酒店经营方式的税务处理1.产权式酒店的定义2.产权式酒店投资回报的税务处理误区：3.产权式酒店投资回报的正确税务处理：（二）土地闲置费扣除的税务处理1.土地闲置费用的定义1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；2）已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的；3）法律、行政法规规定的其他情形2.土地闲置费用的收费标准3.土地闲置费用的税务处理1）土地增值税的处理2）企业所得税的处理（三）房企代垫首付和购房返税的营业税处理?1.代垫首付2.购房返税（四）合作建房的税务处理1.企业所得税的处理1）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。2）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：·企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。·投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。案例分析税务处理分析2.合作建房的营业税处理1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权2）以出租土地使用权为代