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房地产业营改增试点政策培训主要内容营改增试点政策解读转让不动产增值税征管销售房地产项目增值税征管出租不动产增值税征管不动产进项税额分期抵扣营改增试点政策解读全面推开营改增的主要内容从2016年5月1日起，我国将全面推开营改增试点。主要内容是“双扩”：1、试点范围扩大至建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现增值税对货物和服务的全覆盖；2、将新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，比较完整地实现消费型增值税制度。营改增试点政策解读营改增试点意义何在？全面推开营改增试点是推进经济结构转移升级的重要举措，主要意义包括：1、解决货物和服务税制不统一和重复征税问题；2、贯通服务业内部以及第二、三产业间的抵扣链条；3、减轻企业税负，激发企业活力。营改增试点政策解读营改增试点意义何在？营改增试点政策解读营改增试点意义何在？营改增试点政策解读营改增试点如何实现“只减不增”全面推开营改增试点后，企业通过外购、租入、自建等方式新增不动产，所支付增值税都纳入抵扣范围。对于房地产业、建筑业，采取三道保护措施：1、建筑服务清包工、甲供工程适用简易计税方法；2、房地产开发企业扣除土地价款；3、建筑服务、不动产老项目过渡政策。营改增试点政策解读营改增试点主要文件财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号）国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第15号）国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）国家税务总局关于《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）营改增试点政策解读试点纳税人第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。营改增试点政策解读试点纳税人按身份性质划分：单位VS个人企业非企业性单位个体工商户其他个人单位个人营改增试点政策解读试点纳税人按纳税人类别划分：一般纳税人VS小规模纳税人年应税销售额标准：1、从事货物生产或提供应税劳务：50万元2、从事货物批发或零售：80万元3、销售服务、无形资产或不动产：500万元其他规定：年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税营改增试点政策解读试点纳税人将纳税人类别对照“单位和个人”企业：可以是一般纳税人或小规模纳税人非企业性单位：可以是一般纳税人或小规模纳税人个体工商户：可以是一般纳税人或小规模纳税人其他个人（自然人）：均为小规模纳税人营改增试点政策解读对“境内”的理解第十二条在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：（一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；（二）所销售或者租赁的不动产在境内；（三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。要点：应税行为所对应的标的物在境内！营改增试点政策解读扣缴义务人第六条中华人民共和国境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定除外。政策变化：取消“以其代理人为增值税扣缴义务人”条款。营改增试点政策解读扣缴义务人第六条中华人民共和国境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定除外。政策变化：取消“以其代理人为增值税扣缴义务人”条款。营改增试点政策解读税率和征收率第十五条增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。营改增试点政策解读税率和征收率第十六条增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。另行规定：销售及出租不动产适用5%征收率营改增试点政策解读一般计税方法第二十一条一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。适用范围：一般纳税人营改增试点政策解读一般计税方法当期销项税额=当期不含税销售额×税率1、一般销售方式下的销售额不含税销售额：销售额中不含增值税额本身不含税销售额＝含税销售额÷（1+税率）销售额的范围：全部价款和价外费用营改增试点政策解读一般计税方法当期销项税额=当期不含税销售额×税率2、视同销售服务、无形资产或者不动产（1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。营改增试点政策解读一般计税方法增值税扣税凭证1、增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）2、海关进口增值税专用缴款书3、农产品收购发票或者销售发票4、解缴税款的完税凭证（书面合同、付款证明、对账单或发票）营改增试点政策解读一般计税方法不得抵扣的进项税额1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。营改增试点政策解读一般计税方法不得抵扣的进项税额2、非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。4、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。5、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。营改增试点政策解读一般计税方法不得抵扣的进项税额6、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣）7、财政部和国家税务总局规定的其他情形。营改增试点政策解读一般计税方法需计算不得抵扣的进项税额1、不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额2、货物、劳务和服务：按照实际成本扣减进项税额3、固定资产、无形资产或不动产：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率营改增试点政策解读一般计税方法需分期抵扣的进项税额适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。营改增试点政策解读简易计税方法简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额=销售额×征收率适用范围：1、小规模纳税人2、一般纳税人发生的特定应税行为可以选择适用简易计税方法计税，一经选择36个月内不得变更。营改增试点政策解读纳税义务发生时间1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。营改增试点政策解读纳税义务发生时间2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（预收款在发生应税行为之前）3、纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。4、纳税人发生视同销售行为的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。5、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生当天。营改增试点政策解读纳税地点1、固定业户应向机构所在地或居住地主管税务机关申报纳税；2、非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。3、其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税；4、扣缴义务人应当向机构所在地或居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。营改增试点政策解读销售不动产注释销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。营改增试点政策解读销售不动产注释不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物（房屋），包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。住房，是指住宅、居民用房。不动产房屋住房主要内容营改增试点政策解读转让不动产增值税征管销售房地产项目增值税征管出租不动产增值税征管不动产进项税额分期抵扣转让不动产增值税征管适用范围取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用即：适用于销售权属登记在自己名下的不动产，销售未进行权属登记的不动产（一手不动产）不适用。转让不动产增值税征管适用范围举例：某房地产开发企业开发一批商铺，售出90%，剩余10套未售。房地产开发企业办理权属登记，将该其登记在自己名下并对外出租。3年后，该商区房产价格上涨，该房地产开发企业决定将该10套商铺再出售，该10套商铺已经登记在企业名下，再次销售时，属于“二手不动产”，不是尚未办理权属登记的房地产开发项目的房产。转让不动产增值税征管一般纳税人转让不动产转让不动产增值税征管小规模纳税人转让不动产转让不动产增值税征管征收管理要求《营业税改征增值税试点实施办法》：纳税人销售取得的不动产，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。1、除其他个人以外的纳税人转让取得的不动产，在不动产所在地主管地税机关预缴增值税款后，向机构所在地主管国税机关申报纳税；2、其他个人转让取得的不动产，只需在不动产所在地缴纳税款，无需回居住地申报纳税。转让不动产增值税征管向地税机关预缴（缴纳）税款基本规定：纳税人转让取得的不动产，全部需要在不动产所在地主管地税机关预缴或者缴纳税款。1、非自建不动产：按照差额和5%征收率计算预缴（或者缴纳）增值税；2、自建不动产：按全额和5%征收率计算预缴（或者缴纳）增值税。转让不动产增值税征管向地税机关预缴（缴纳）税款预缴税款计算：1、以全额作为预缴税款计算依据的：应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%2、以差额作为预缴税款计算依据的：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%（其他个人转让取得不动产计算应纳税额）转让不动产增值税征管向国税机关申报纳税基本规定：除其他个人外，转让取得的不动产，在不动产所在地地税机关预缴税款后，向机构所