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1会员资料仅供参考房地产业要参住房和城乡建设部政策研究中心主办2010年9月13日（第37期）本期要目空置房统计应落到实处28月各地一手住宅成交量大幅反弹4土地闲置问题亟待调控7下半年房贷将谨慎投放10地价大跌致土地交易量上涨11中原地产：二手市场反弹步伐强劲162010年1-6月山西省房地产市场运行分析17澳大利亚房市呈现纷繁乱象21每周报告：2010年1-7月房地产开发投资情况分析本期重点1-7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，其中，商品住宅投资16709亿元，同比增长34.5%。7月当月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33.0%，环比下滑29.4%，其中，商品住宅投资环比下滑25.5%。7月房地产开发投资出现今年以来首次大幅回落，这说明开发商不敢追加投资了，大大减缓扩张速度，开始考虑收缩战线了。2本周分析空置房统计应落到实处有关空置房总量的传言，已经被持续关注数月。尽管国家电网已经出面否认“6540万套空置房”消息发布的真实性，但由于权威统计数据缺位，民间试图通过“读水表”、“晒黑灯”、“数空调”、“查物业”来调查空置房真相的热情却越发高涨，而“空置率到底为多少”也被戏称为“第一谜团”。国家统计局局长马建堂日前表示，对于各界热议的住房空置率问题，尽管对空置标准的认定有不同看法，也存在一些住户可能不愿意提供真实信息等困难，统计部门将在有关部门的支持下，继续统计和发布房地产开发企业待售面积，充分利用目前正在进行的人口普查，获取住房空置情况的相关信息。该统计调查虽然有难度，国家统计局仍将迎难而上，在相关部门支持下积极研究建立住房空置调查制度。统计局还要在部分城市抽选一批住宅小区进行空置住房情况调查。房地产资源严重浪费的问题，已经引起了包括政府高层在内的整个社会的关注。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示，目前房屋空置情况非常严重，在房地产领域存在社会资源的巨大浪费。此次空置率的调查结果如果是客观的，将验证房屋过剩的严重程度，从而坚定高层调控房地产的决心。国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，空置率这个数字在一定程度上能够反映购房的投机性需求究竟有多大，进而反映房地产市场供需的不平衡程度。空置率是衡量房地产市场发展的一个重要指标，是影响土地及住房有效供给、制定相关调控政策的一个重要参考因素。住房政策研究中心执行主任陈杰表示，美国住房统计机构从1965年就开始分别统计自有房和租赁房的空置率，欧盟国家对空置率的调查也早已形成惯例。而在上世纪90年代中后期，相关部门就引入了“空置面积”的统计指标，2003年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法，建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。此次，统计部门再次明确“研究建立空置住房调查办法”，激起各界的期待。北京市朝阳区日前首次公布了截至7月底区内住宅空置面积，受到广泛关注。国家统计局表示，对空置率调查将“发现问题，积累经验，验证方案，完善方法”。专家认为，目前应尽早使空置率调查由“研究”转为“操作”。上海财经大学应用统计研究中心主任徐国祥表示，当前最迫切的就是把空置房的定义界定清楚，它的计算口径、计算范围要严格限定，抽样调查方案必须科学、系统、完整并带有可操作性，可对房屋按类型分类。本期评论3◆京沪穗深楼市首次全线回暖调查发现，楼市已经全面回暖。为迎接“金九银十”的到来，开发商积极“以量补价”，据统计，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。成交量的大幅上涨，引发市场对下一波房价走势的猜测：房价将报复性上涨还是迎来第二波调控政策？本轮楼市调控施行至今，一度绝迹的排队买房的场景重新出现，而在政策的重压之下，资金链吃紧的部分开发商开始利用成交回暖的势头逆势提价，令北京、上海等地楼市逆市出现了“量价齐升”的现象。这很可能引后续调控政策出台。◆中国银行业协会：2010年房产行业贷款风险不容忽视中国银行业协会第一副秘书长周永发表示，2010房地产行业贷款存在的风险隐患不容忽视，要持续监控贷款风险。周永发在“中国银行业存款业务、个人住房按揭贷款业务自律公约”调研座谈会上强调，各会员单位要进一步加强贷前调查，严格执行“面谈”、“面签”制度，确保信息真实完整；要加强贷时审查，认真把好信贷审批关；要加强贷后管理，持续监控贷款风险。各银行要充分认识到违规揽存对银行业金融机构的影响，自觉遵守各项法律规章，从根本上抵制违规揽存行为，远离存款中介。◆银监会讨论提高拨备占贷款比，遏制银行放贷冲动为实现拨备和资产规模的硬约束，银监会正在讨论今年年末商业银行按照减值准备对贷款总额2.5%的比例计提拨备（即拨备/总贷款比率），此前银监会对此并没有硬性要求。据透露，上述方案还在内部讨论中，仍需要与各行进行磋商。一旦实施，预计新规对大行影响有限，对中小银行压力较大。但专家认为新标准不合理，该指标忽视了银行资产质量的差异，导致在相同拨备覆盖率水平的情况下，资产质量越好的银行该比例越低。事实上，极端情况下，如果银行的不良贷款率为10%，拨备覆盖率只需25%，则拨备/总贷款就能达到2.5%。并且，在目前中国银行业不良率处于历史低点的环境下，拨备覆盖率普遍较高，并不能完全反映对未来可能出现的不良贷款的拨备计提水平。如果将拨备/总贷款的要求提高到2.5%，将严重影响银行的放贷意愿。一周提示48月各地一手住宅成交量大幅反弹楼市金九银十或面临假性回暖本刊综述8月各地楼市成交量均大幅度回升，从9月1日起，楼市进入了传统意义上的销售旺季“金九银十”。在这一敏感时刻，北京、上海等地楼市保持了“量价齐升”的现象，楼市面临假性回暖。种种迹象表明，后续楼市调控的复杂性正在加剧，压力也在加大，政策的倾向将成为下一步楼市走向的关键性因素。8月各地一手住宅成交量大幅反弹即将进入“金九银十”之际，楼市成交开始出现放量的迹象。据监测数据显示，从整个8月新房成交情况看：各城市8月的新房成交量均已超过7月。预计各市8月全月成交量环比7月份将有四至五成的增加。其中，深圳成交量的增加最为明显，环比增幅将达八成；天津、上海两市增幅最小，约在两三成。对于部分城市出现成交回暖的原因，北京中原地产认为，首先，宏观调控持续4个多月来，购房者并未看到明显的价格下调，开始担心调控效果；其次，4个多月时间积压了比较多的需求，这部分需求在个别项目调低售价时就明显开始放量；第三，部分市场炒作原因。楼市持续4个多月的调控，已经影响了很多开发商，这使得一些开发商用“金九银十”可能恢复上涨等手段影响购房者抄底。但亚豪机构认为，目前楼市成交量的增加仅是短期特殊市场行情下的波动，并非真正意义上的回暖。在调控初期，购房人开始观望时，开发商灵活性不够，应对失措，未能及时根据市场反应调整操盘策略，导致了观望情绪的加重，成交量快速下降，楼市进入冷静期。目前，调控已经历了4个多月，开发企业对后市走向的判断逐步理性，对开发策略、预期收益均做出了调整，部分楼盘调低售价促进了成交。“金九银十”或面临假性回暖“金九银十”的到来，点燃了京城开发商推盘的热情。数据显示，北京9月计划开盘的普宅项目共46个。相比新政后的5至8月四个月的21个、27个、27个、18个预售入市项目数量，均有非常明显的上涨。预计9、10月份两个月将有大约80个新盘入市。链家地产认为，9月初的成交量将会有明显的提升，部分城市的成交量或超越8月份的30%，而对于7、8月成交少的城市，9月份可能将迎来成交的突破性增长，成交量或将翻番。中经联盟秘书长陈云峰表示，9月和10月可以说是开发商们在今年年内的最后一次机会。除了政策因素外，资金压力与销售任务也是导致开发商在未来两个月降价推盘的主要原因。一旦降价幅度达到刚性需求购房者的心理价位，需求的“火花”就会释放。但SOHO中国董事长潘石屹表示，他在香港见了5、6个开发商，大部分是以开发住宅为主的。他们认为上半年没有好好销售，但“金九银十”的成交量和价格热点分析5都会大幅度反弹，他们叫“绝地大反弹”。开发商现在是憋足了劲，就准备在9、10两个月把上半年的损失夺回来，只有夺回来，资产负债指标才能落到一个合适的位置。但他认为，供应量增大以及严厉的楼市调控政策，使得今年出现“金九银十”的现象可能比较困难。后续调控压力或加大部分城市楼盘“量价齐升”的现象正在让本轮楼市调控效果备受考验。目前，楼市已经进入深度博弈期，买卖双方几乎势均力敌，政策的走向将成为今后楼市走向的关键性因素。中原地产认为，本轮楼市调控的效果肯定有，但当前楼市调控面临的局面仍然十分复杂，投机性需求能否长期受到抑制仍存较大疑虑，后续楼市调控的压力在加大。但在楼市调控方面，政府要考虑的因素其实非常多，并非只考虑房价，鉴于下半年中国经济增速有所放缓已成共识，这或许会影响到后续的楼市调控，即在不放松的同时也不加码。虽然目前房地产市场已趋于稳定，但如果所谓的回暖伴随着价格的反弹，那么，出台更严厉调控政策的可能性并非不存在。亚豪机构认为，成交量的快速反弹、成交价格的止跌回升，易让决策层认为本轮调控未达预期效果，从而追加实施更为严厉的调控手段。安邦咨询公司也表示，不排除更严厉的调控措施出台的可能。此轮房地产调控的首要目的在于遏制房地产价格过快上涨。如果价格上涨明显高于今年4月份，也就是调控开始时的水平，不排除会有更严厉的调控措施出台。中国房地产学会副会长陈国强表示，本轮楼市调控措施好多都是长期性政策，不可能说变就变，对政府来说，需要的是进一步深化和细化。国家发改委投资研究所所长罗云毅也认为，上半年政府对房地产市场的调控基本上达到了预期，现在还看不到出台新的房地产调控政策的前景，主要问题还是进一步完善政府提出的房地产调控措施。4500亿险资或涌入商业地产短期内险资投向不会大幅调整本刊综述保监会近日发布《险资投资不动产和股权的暂行办法》，规定险资可以投资商业不动产，但是不得变相炒地卖地，不得以商业房地产的方式开发和销售住宅。分析人士表示，政策落地带给市场的利好更多是心理层面的，短期内险资投资动向不会出现太大改变，商业地产或成为今后资金偏好洼地。新规对保险业进入房地产设限《办法》指出，保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。保险资金投资不动产暂行办法要求，投资不动产的账面余额，不高于保险公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于保险公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的不高于该产品发行规模的20%。满堂红研究部表示，保险资金被禁止直接进入房地产开发领域，应该是从风6险的角度考虑：一是不动产贬值，二是房租变动的滞后性风险。而且房地产是资金密集型产业，一旦有损失最终承受者将是广大投保人；另外，目前房地产过热，如果开发保险资金进入，对稳定房地产市场不利。房地产业内人士也表示，目前房地产正处于政府政策的调控重点区域，防止险资进入楼市，是为了避免引起房价报复性上涨。短期内险资投向不会大幅调整与住宅地产不同，目前商业地产全国总价值相对较小。有数据显示，全国商业地产总价值不到4000亿。如果按二季度末4.5万亿元的保险总资产计算，理论上约有4500亿元的保险资金可以进入不动产投资市场；约有1350亿元的保险资金可以投资不动产相关金融产品。这意味着把全国全部商业地产让位给保险资金，还“喂不饱”。不过有业内人士认为，保险资金投资不动产政策的落地带给市场的更多是心理层面的利好预期，短期内险资投资动向不会出现太大改变。一方面部分保险公司前期已经曲线进入这一市场，新政只是为其投资提供了政策依据。另一方面，保险公司投资策略通常比较稳健，不会因为短期政策的改变而出现大幅调整。不过，市场普遍认为，随着政策的放开，险金未来会加大在不动产领域的布局，因为此举有利于保险公司的资产负债匹配。华泰联合证