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内部文件不得外传战略规划文件编号：2011第1号（提纲）目录一、规划制定原则二、战略与目标三、环境分析四、开发业务五、经营业务六、人力资源七、激励机制八、企业文化二零壹壹.***地产战略规划第1部分规划制定原则1.1战略与组织要素一致性和有效性战略.目标组织架构与流程人力资源激励机制企业文化环境因素：外部内部感恩包容务实责任创新1.2战略规划制定原则•公司发展战略以公司董事会下达目标和《管理纲要》为导向和依据。•规划目标包括兴基房地产总体目标和各责任单位分目标，目标通过层层分解落实到各单位，以目标管理的方式保证兴基房地产总体规划目标的实现。•制定战略规划必须考虑公司各组织要素之间的匹配和协调一致。•制定战略规划采用公司《年度发展计划》与《财务预算》编制的方式，同样在程序上采用“两上两下”的管理办法。目标导向原则层层分解原则要素匹配原则“两上两下”原则第2部分战略与目标2.1公司愿景•公司通过对客户的深入分析理解，致力于客户需求，提供高品质产品和服务，让客户满意，赢得客户认同，使客户的生活更加简便、高效和丰富多彩，成为全国最具客户诚信度和市场竞争力的专业房地产开发商，成为行业领先者。•成为股份制集团公司•实现跨区域开发、行业综合性发展；•贡献40%的利润•为员工创造机会和发展空间，提升员工价值，提高兴基人的生活工作质量。公司定位体制改革开发板块经营板块公司员工2.2发展要求经营策略：利用三年时间，狠抓主业，坚实核心竞争力，从策略决策上的成功转向竞争力的成功；建立成功的项目管理模式；开拓境外融资渠道；发展指标：到2014年，各项经营指标位居郑州市房地产企业的前列；成控管理：建立从项目规划到项目整体结束的全过程先进成控管理体系；人力资源：人员专业化、管理市场化；公司体制：公司股份化，形成良好的公司体制结构；企业形象：成为市场广泛称誉的房地产企业，在业主和客户中具有良好的口碑；企业文化：感恩、包容、务实、责任、创新2.3公司使命•高质量的住宅产品、高品质的住宅服务；致力于客户需求，提供高品质产品和服务，让客户满意，赢得客户认同，使人们的生活更加简便、高效和丰富多彩，取得经济效益和社会效益，为股东创造良好的投资收益，为社会发展做出贡献。2.4战略总目标•公司追求长期可持续成长，力争在未来3－5年成为郑州房地产市场中最具成长性、竞争性的房地产开发、服务商之一；力争在未来10年内成为全国性最具客户诚信度和市场竞争力的房地产开发、服务商之一。2012年目标2013年目标2.5.1房地产开发目标2014年目标2015-2020年目标***苑项目：以豪华五星级酒店和住宅为主，建筑面积38万平方米，项目结束后预计盈利3亿元人民币；***项目：主要是小高层住宅，总建筑面积为50万平方米，项目结束后预计盈利8亿元人民币；***项目高层住宅总建筑面积为35万平方米，项目结束后预计盈利15亿元人民币；***项目：总建筑面积为230万平方米，一期拟建1000亩别墅，建筑面积约为33万平方米；二期以小高层为主占地面积为1000亩，建筑面积为200万平方米；三期拟建大型游乐园占地面积为1000亩，项目结束后预计盈利120亿元人民币。第3部分环境分析第3部分提要3.1、中国经济形势3.2、中国房地产分析3.3、郑州房地产分析3.4、对策建议3.5、竞争对手分析3.6、SWOT分析3.1中国经济形势•“十二五”期间中国宏观经济将具备长期动力和短期动力相互交织、“多空”力量相互对冲的特征。依据中国人民大学宏观经济分析与预测模型——CMAFM模型，对中国宏观经济主要指标预测如下：在“基数效应”和“转型冲击”的作用下，我国经济增速将出现适度回落，预计全年GDP增长8%左右。综合考虑到食品、大宗商品价格、相对宽松的流动性、电价改革、“刘易斯拐点效应”、保障房建设和基础设施投资等因素，再加上翘尾因素，全年CPI达到5.7%。在通胀高企和居民收入不可能出现跳跃性增长的态势下，居民消费（社会消费品零售总额）全年增长率预计为17.1%。在“贸易平衡战略”、结构性调整与新规划效应、保障房工程的相互作用下，投资继续维持高位，全社会固定资产投资全年增长率预计为24.6%。1、中国经济增长率分析1990年至2010年2、居民消费价格月同比上涨率分析2006年1月至2011年4月3.2.1中国房地产分析•中国房地产业一直保持了较高的增长速度，其开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。尽管央行在第三季度货币政策执行报告中提醒中国各商业银行严格审查住房贷款、警惕房地产泡沫的出现。但有数据表明，中国当前房地产开发资金来源中，国内贷款比重在下降，包括业主定金和预收款及房地产开发单位自筹资金在内的民间资本比重上升，已达到七成比例。•住宅供求结构失衡、差距悬殊的高房价与低收入、经济适用房不经济、地价涨幅高于房价、热点向二线城市转移等。“十二五”房地产规划关键词：保障性住房、房产税、民生•保障性住房：“十二五”期间全国住房建设总量比较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。上述文件要求，力争到2012年末基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。•房产税：对于此前业界广为关心的开征物业税(或称房产税)问题，房地产“十二五”规划中明确表态：“赞同开征房产持有环节税。”•民生：“十二五”期间房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。稳定合理房价形成机制既包括一级市场，也包括二级市场乃至住房租赁市场。供求结构失衡总量不足，结构失衡；2003年之后房地产最大的变化是集团采购趋近于零，而个人购房成趋势；购房者也由少数富裕阶层向普罗大众过渡，对住房的需求出现变化。将继续保持增长，但局部会有调整；平均价在一定时间内将渐趋下降，但不会出现大幅调整；长期来看，房价和性价比必定上升。3.3.2中国房地产市场分析建议形势分析预测房地产与金融将日益紧密结合，将决定于资本意志入世之后，随着国外金融机构进入，作为投资工具之一的房地产受到影响；土地的规范化管理，将导致部分地段成本加大出现有金融背景或得到金融支持的大型房地产超级企业出现房地产企业的并购房地产继续繁荣城镇化在30-60%时，房地产将进入高峰，中国目前是46.6%。房地产热点将成为普遍性仍然是国民经济发展的火车头热点向二线城市的转移，需要我们尽早开展跨区域发展研究和准备。3.3郑州房地产分析一、过去五年郑州房地产业发展概况：•房地产开发完成投资逐年增加。2006-2009年，我市房地产开发年度完成投资分别为229.9亿元、298.8亿元、429.9亿元、513.8亿元，其中，住宅投资分别为177.2亿元、住宅投资225.3亿元、338.1亿元、394.2亿元。•房地产开发完成投资逐年增加。2006-2009年，我市房地产开发年度完成投资分别为229.9亿元、298.8亿元、429.9亿元、513.8亿元，其中，住宅投资分别为177.2亿元、住宅投资225.3亿元、338.1亿元、394.2亿元。•房地产市场交易活跃，权属登记数量持续放大。“十一五”期间，全市商品房合同备案面积完成3878.66万平方米；二手房完成交易753.54万平方米；完成各类房屋登记确权面积6632.82万平方米，累计核发房屋所有权证341351本；累计完成非住宅管理面积498.7万平方米，住宅管理46615户。房地产金融市场的活跃极大地拉动了房地产市场交易的活跃。“十一五”期间，预购商品房抵押登记完成210404宗，抵押登记面积1926.12万平方米，抵押登记金额551.71亿元。二、“十二五”房地产业发展目标•“十二五”期末，城镇居民人均住房建筑面积达到31平方米；住房成套率达到100%；人均住宅间数达到1.0间。•“十二五”期末，房地产业增加值年均增长率达到15%左右，房地产业增加值占国内生产总值的比重达到6—7%，拉动GDP增长1.5—1.8个百分点。•“十二五”期间，年均建设住宅1100万平方米，年均投资330（按3000元/平方米计算）亿元。•“十二五”期末，存量公有住房出售达到可售公房的90%，郑州地区住房公积金覆盖面达到95%，住房公积金使用率达到80%。•“十二五”期末，租赁市场管理面达到80%，完成非住宅租赁管理800万平方米，完成私有房屋租赁管理80000户。•“十二五”期末，城市专业化物业管理的房屋达到70%。通过专业化公司进驻、后勤式管理、社区介入和业主自治等不同模式，实现全市城市住宅区物业管理覆盖率100%。•“十二五”期末，培育一批上规模的企业和企业集团，鼓励和支持房地产企业股票上市。力争年开发量在20万平方米以上，销售收入在5亿元以上的企业（集团）超过30家。力争2家房地产企业股票上市，总体上市达到6家以上。建成3-5个符合住宅产业化发展方向的示范小区。•符合廉租住房申请条件的家庭实现应保尽保，廉租住房实物配租比例达到50%以上。•大力发展节能、省地、绿色、环保建筑，促进低碳技术、绿色技术在建筑领域的推广运用。房价稳中有升开发逐步向郊区扩散，更多低价位项目入市；竞争加剧，相同区域的新项目多数低价入市；经济适用房和危改房素；总成本领先提供差异化产品和服务公司和产品品牌战略及推广3.4对策建议（郑州房地产）预测分析对策郑东新区、城中村改造，将成新热点前述区域是我司今后开发的空白；郑东新区影响不大，但城中村改造对我司项目有一定影响加强对前述区域的分析和调研；突出我司开发区域的优点；对市场加以适当引导；土地开发等政策继续出现重大变化02年的重要法规：《河南省城市房地产开发经营管理条例》《河南省城市房地产交易管理办法》等；开发商在土地上处于劣势；适度进行土地储备；重新对开发流程设计，提高反应能力；价格政策热点区域单体优先，户型优先购房者越来越看重自己购买的住宅产品的基本品质，如户型的面积、使用率、朝向、空间合理性等，而社区的整体概念与配套等内容相对退居次要的位置。兴基地产的户型设计中要充分重视单体优先和户型优先的趋势住宅品质竞争对手一•郑州知名房地产开发公司——建业住宅集团、正商地产联盟、正弘置业、美景置业等；竞争对手二•房地产国内主板上市公司——万达、恒大、利海中国、升龙集团、华润置地等3.5郑州区域竞争对手分类与特点特点:发展稳健，具备较强的实力和规模有强大的资源。特点:已实现跨区域发展，品牌知名度高，产品策划、物业管理能力强。3.6SWOT分析机会1、国家《“十二五”规划纲要》提出要“大力促进中部地区崛起”，并明确要进一步细化落实中部地区比照实施振兴东北地区等老工业基地和西部大开发的有关政策。2、中原经济区建设上升为国家战略。我省在国家发展大局中定位更加明晰、地位更加重要，一大批重大项目进入国家规划，有利于我省更多地争取国家政策支持，培育区域竞争新优势，作为中原经济区建设的重要支撑，城乡建设将有着更加广阔的舞台；3、《中原经济区建设纲要（试行）》、我省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要都提出，必须把城镇化带动“三化”协调发展作为建设中原经济区、加快中原崛起和河南振兴的关键性、全局性、战略性举措，赋予城镇化扩内需、调结构、转方式、惠民生等新的内涵和任务。；4、全省住房城乡建设事业发展面临着城镇化快速推进、城乡建设大发展的有利时机，全省住房城乡建设系统思想高度统一；5、有关住房城乡建设事业发展的政策带来新的机遇；6、公司有较高的投资决策水平；7、人员逐步实现市场化，实行更有效的激励机制；8、内部管理上的提升将逐渐发挥出优势；优势威胁1、央行存款准备金率上调，“银根”、“地根”适度从紧，对建筑业和房地产业将产生一定影响，建设项目的融资难度会进一步加大，取得土地会更加困难；2、外地成熟房地产企业进入河南市场；3、竞争加剧；4、现房销售；5、客户（业主）对产品和服务要求提高；6、我省城镇化整体水平还较低，城乡统筹难度较大，城乡区域发展不协调，城乡规划的引导调控能力不足；9、组织结构待进一步