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培训内容•相关税收基础知识•房地产企业涉及税种介绍•其他重点关注事项第一部分相关税收基础知识一、税法的定义税法是国家制定的用以调整国家与纳税人之间在征纳税方面的权利及义务关系的法律的总称。税收特征：强制性、无偿性、固定性二、税法的分类第一部分相关税收基础知识按征收对象的不同，分为以下四种：1、对流转额课税的税法。如：增值税、营业税、消费税、关税等；2、对所得额课税的税法。如：企业所得税、个人所得税等；3、对财产、行为课税的税法。如：房产税、印花税等；4、对自然资源课税的税法。如：资源税、城镇土地使用税等；第一部分相关税收基础知识三、税率1、比例税率：如营业税、企业所得税等；2、超额累进税率：个人所得税；3、超率累进税率：土地增值税；3、定额税率；城镇土地使用税、车船税等第二部分房地产企业涉及税种介绍（一）定义：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。（二）具体征税范围：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖。（三）税率：重庆市契税法定税率统一为3%（四）纳税地点：在土地、房屋所在地的地方税务机关缴纳。一、契税契税（五）具体计算方式：1、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益通过招拍挂方式取得的土地，以协议方式出让，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。应纳税额＝成交价格×3%契税2、商品房买卖契税《渝地税发〔2010〕32号》对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。《财税[2010]13号》对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。《渝地税发〔2011〕80号》对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。应纳税额＝计税依据×3%/1.5%/1%二、城镇土地使用税（一）定义：城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。（二）具体征税范围：包括城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。（三）税率：重庆市城镇土地使用税应税土地的等级分为八级，每平方米年税额标准根据土地等级的不同而不同，最高税额是20元/平米，最低税额是1.5元/平米；城镇土地使用税（四）具体缴纳规定：1、财税[2006]186号《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》；以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地交付的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额城镇土地使用税2、渝地税发[2003]301号《重庆市地方税务局关于房产税城镇土地使用税有关政策问题的通知》对开发小区内的道路、绿化用地，经区县地税局审定后可暂不征收城镇土地使用税。应纳税额＝（计税土地面积-经审定可扣除的绿化道路面积-已销售办证分割的土地面积）×适用税额（五）纳税地点纳税人应于征收期内，向土地所在地的地方税务机关申报缴纳城镇土地使用税三、营业税及附加（一）营业税定义营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。（二）税率营业税一般以营业额作额为计税依据，按行业设计税目税率。建筑业（建筑、安装、修缮装饰及其他工程作业），税率3%；销售不动产（销售建筑物及土地附着物），税率5%；（三）税额计算应纳税额＝计税依据×税率营业税及附加（四）纳税地点1、纳税人提供应税劳务应向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税；2、纳税人转让无形资产应向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税；3、纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。营业税及附加附加税1.城市维护建设税：是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源开征的一个税种。应纳税额＝实际缴纳的(营业税+增值税+消费税）×7%2.教育费附加：教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。作用：发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。应纳税费＝实际缴纳的(营业税+增值税+消费税）×3%3.地方教育费附加：地方教育附加是省政府根据国家有关规定，为实施“科教兴省”战略，增加地方教育的资金投入，促进省教育事业发展，开征的一项政府基金。---渝办发〔2011〕109号应纳税费＝实际缴纳的(营业税+增值税+消费税）×2%四、房产税（一）定义：房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。（二）具体征税范围：征税范围限于城镇的经营性房屋，区别房屋的经营使用方式规定征税办法。注意：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值缴纳房产税（如：免租期的租赁户应按房产余值缴纳房产税）（三）税率：经营自用，按房产余值（按房产原值一次减除30%后的余值）计税，税率为1.2%；出租租金收入计税，税率为12%。（四）应纳税额计算：应纳税额＝房产原值×（1-扣除比例30%）×1.2%；应纳税额＝租金收入×12%；（五）纳税地点：在房产所在地的地方税务机关缴纳。个人住房房产税1、征收范围：主城九区2、征收对象：个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房（建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房），在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。3、税率：（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。个人住房房产税4、应纳税额的计算（一）个人住房房产税应纳税额的计算。应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。（二）免税面积的计算。扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。五、土地增值税（一）土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。（二）特点1、以转让房地产取得的增值额为征税对象；2、征税面比较广；3、采用扣除法和评估法计算增值额；4、实行超率累进税率；5、实行按次征收，其纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定。土地增值税（三）税率1、预征税率对暂时不能核实项目增值额的，采用先预征，待清算后多退少补。2010年5月1日前，预征率为1%；2010年5月1日—2011年6月1日前，普通住宅预征率为1%，非普通住宅、非住宅预征率为2%；2011年6月1日后，普通住宅预征率为2%;非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%;独栋商品住宅预征率为5%。土地增值税级数增值额占扣除项目金额的比例适用税率150%以下（含50%）30%250%-100%（含100%）40%3100%-200%（含200%）50%4200%以上60%2、查账征收土地增值税率土地增值税（四）计税依据土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额＝转让房地产所取得的收入－按税法规定的扣除项目金额的余额。1、转让房地产所取得的收入，顾名思义就是指我们销售商品房所取得的全部价款。2、扣除项目：⑴取得土地使用权所支付的金额；⑵开发土地和新建房及配套设施的成本，包括土地征用及折迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费；⑶开发土地和新建房及配套设施的费用，或者旧房及建筑物的评估价格；⑷与转让房地产有关的税金；⑸房地产开发费用，是指与房地产开发项目有差的销售费用、管理费用、财务费用。土地增值税（五）清算条件（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。土地增值税（六）清算单位1、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位进行清算；2、对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；3、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。土地增值税（七）基本计算方法增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数增值额＝销售收入―扣除项目金额扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目六、企业所得税（一）定义企业所得税是以企业取得的生产经营所得和其他所得为征税对象所征收的一种税。计算较为复杂。（二）税率2008年以前33%；2008年至今25%（三）应纳所得税计算应纳所得税额＝应纳税所得额×所得税税率应纳税所得额＝年收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损各项扣除＝成本+费用+税金+损失企业所得税注意事项各项扣除额做为计算企业所得税应纳所得额的抵减项，涉及很多相关扣除规定，如：1、工会经费扣除比率是不超过工资薪金总额的2%；2、职工教育经费扣除比率是不超过工资薪金总额的2.5%；超过部分准予在以后纳税年度结转扣除；3、广告宣传费不超过当年销售收入的15%,超过部分准予在以后纳税年度结转扣除；4、业务招待费按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售收入的6‰；企业所得税5、公益性捐赠，需通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一制度的规定计算的大于零的数额。财税[2009]85号《财政部国家税务总局民政部关于公布2008年度2009年度第一批获得公益性捐赠税前扣除资格的公益性社会团体名单的通知》69个获批财税[2011]30号《财政部国家税务总局民政部关于公布2010年度第二批获得公益性捐赠税前扣除资格的公益性社会团体名单的通知》94个获批企业所得税6、成本费用的有关凭证不真实不合法的，不能扣除；真实合法凭证内容：（1）外部凭证a、司法机关的判决或者裁定；b、公安机关的立案结案证明、回复；c、工商部门出具的注销、吊销及停业证明；d、企业的破产清算公告或清偿文件；e、行政机关的公文；f、国家及授权专业技术鉴定部门的鉴定报告；g、具有法定资质的中介机构的经济鉴定证明；h、经济仲裁机构的仲裁文书；i、保险公司对投保资产出具的出险调查单、理赔计算单等；k、符合法律条件的其他证据。企业所得税（2）内部证据，主要包括：a、有关会计核算资料和原始凭证；b、资产盘点表；c、相关经济行为的业务合同；d、企业内部技术鉴定部门的鉴定文件或资料（数额较大、影响较大的资产损失项目，应聘请行业内的专家参加鉴定和论证）；e、企业