全新孝感文化中心商业可行性初析

西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.西屋整合2013.07月项目可行性研究及前期商业顾问服务建议书孝感东城【文化中心】谨呈：孝感城投西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.西屋整合介绍背景及价值分析思路建议（定位框架）目录》》西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.市场背景及价值点梳理Part.01‹市场综述‹项目解析西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.‹市场综述1.城市背景2.孝感商业市场简析3.政策面简析西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.孝行德广——最潜力城市孝感，简称：孝，中国唯一一座以孝命名的地级城市，湖北省的孝文化之乡，也是距离内陆最大的水陆空交通枢纽武汉市最近的城市，打造“湖北苏州”。孝感地处于湖北省东北部，长江以北，汉水之东。因东汉孝子董永卖身葬父，行孝感天动地而得名。现辖孝南区、汉川、应城、安陆三个县级市，云梦、大悟、孝昌三县，及一个国家级高新区。面积8910平方公里，总人口531万，孝感地貌自南向北为平原、丘陵、山区，气候兼有南北之优，土地肥沃，是重要粮棉油生产基地。西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.“8+1城市圈”门户所在——建设武汉城市圈副中心城市省级战略地处中国经济地理中心，是武汉“1+8”城市圈中距离武汉最近的中等城市【距武汉市中心城区（武汉广场）1小时车程】。京广、汉渝、武荆、汉丹4条铁路，京珠、汉十、沪蓉3条高速公路，107、316两条国道贯穿全境。石武高铁、汉孝城际铁路、孝汉大道三期、硚孝高速公路等路网工程竣工开通后，孝感与武汉全方位对接的大交通格局，将使孝感的综合交通枢纽地位更加凸显。孝感，“两型社会”建设综合配套改革试验区的机遇，坚持以大开放为先导，以试验创新为着力点，以建设武汉工业协作配套、农副产品供应、商品物流集散、旅游休闲度假、科技成果转化、人力资源培训六大基地。孝感市生产总值自2008年起进百亿级增长阶段，2012年成功跨入“千亿俱乐部”，达到1105亿元，同时加大城市建设力度，加速闵集天河航空城建设，东城区建设，孝南新城区建设，云梦城区东扩和孝感城区对接等，优化主城区功能，提升城市品位，建设鄂东北大城市和“武汉城市圈副中心城市”。西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.“西迁东进”——孝感市房地产发展区域现状孝感城区以槐荫公园为界分为东西两个部分（东城区、老城区）进行分析，从项目的分布情况以及总开发面积来看，开发最为集中的是北京路以东乾坤大道两侧，其次是老城区开发项目；而南区和北区的住房开发则比较滞后。各区内部发展不平衡。随着政府“西迁东进”的城市规划，随着市间轻轨开发的延伸，开发区招商引资步伐的进一步加大，东部的区域已成为的发展热点。随着新行政中心的落户，东部区位优势更加明显。行政中心已建成，东城区河东段已进入快速建设发展期。（图示可知，未来东部发展为主，同时辅向沿107国道南北发展，城西发展中短期进展很小）西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.孝感商业地产市场简析Ô市场供应量较小，预计2011-2012年开始进入井喷期孝感市商业地产项目较少，2009年以前，预计年均入市商业物业约2-3万平米；2010年以后随着东城区新项目的开发提速，商业物业供应量相应增加，加上南城两大商业地产相继入市，预计2011-2012年开始进入市场供应的井喷期。Ô价格上升速度快商铺价格呈现明显的不均衡状态，且整体上升速度较快，2010年新开大盘均价快速攀升至16000-20000元/平米。Ô物业形态及模式相对单一物业多为大型社区商业/街铺形式，以出售自营为主，多数业态为服饰、休闲、餐饮。Ô顾客投资意愿高孝感市投资领域较狭窄，持币待购的潜在投资者较多，商铺投资意愿较高。【注：以上主要针对孝感市主城区】启示一：市场处于上升阶段，项目面临较好的入市时机，应抓住机遇，尽快入市，抢占先机启示二：利用市场价格的不均衡，首期打价格差策略，低价入市，低开高走，逐步实现项目价值最大化启示三：项目整体定位体现差异化以及高度。西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.孝感目前商业现状简析在现有的城区规模之上，目前主要拥有四大主力商圈1.孝商商圈：以孝感商场为核心，辐射整个孝感城区及乡镇，最老的商业发源地，历史悠久，影响深远，产品以中低档日用品为主，包括服装，家用电器，食品，日杂，等等。以孝感商场为主，店面经营为辅助。有主题街，和主题商业板块。如“北正街”，“一条龙服饰城等，附近也有次商业圈“大东门服装专业市场”以及“大东门调料市场”和“汤加街日用品市场”等专业市场。西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.孝感目前商业现状简析在现有的城区规模之上，目前主要拥有四大主力商圈2.乾坤商圈：近几年新崛起的商业中心，随着孝感城市及经济发展的整体东移，高档的商业体也应运而生，乾坤是比较成功的一家，同时带动周围的商业升级，是孝感新生活区的主导商业中心，产品以中高档为主，包括服装，电器，娱乐，餐饮等，适合城市新新人群的消费。商业氛围浓厚超前，发展潜力很大。以孝感商场为核心，辐射整个孝感城区及乡镇，最老的商业发源地，历史悠久，影响深远，产品以中低档日用品为主，包括服装，家用电器，食品，日杂，等等。以孝感商场为主，店面经营为辅助。有主题街，和主题商业板块。如“北正街”，“一条龙服饰城等，附近也有次商业圈“大东门服装专业市场”以及“大东门调料市场”和“汤加街日用品市场”等专业市场。西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.孝感目前商业现状简析在现有的城区规模之上，目前主要拥有四大主力商圈3.文化路商圈：仅次于“孝商商圈”，其影响力和历史都不及“孝商商圈”，商业范围不大，以中高档品牌服装为主，辅以娱乐，餐饮等，适合都市白领和高档人群消费。西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.孝感目前商业现状简析在现有的城区规模之上，目前主要拥有四大主力商圈4.宝丽商圈：由以前的老商业区演变而来，业态由单一变多元，生机逐渐显现，以“中百”和“保丽”为龙头，涵盖超市，餐饮，娱乐和高档品牌产品为主，打造最时尚的消费中心。西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.Ô住宅市场调控高压，住宅投资开始转向商业地产投资，一、二线城市投资者转战三、四线城市国家出台“新国八条”后继续对住宅市场投资进行打压，提高第二套房首付比例，严格限制第三套房购买，武汉等城市已出台操作细则。Ô汉孝一体化战略实施，孝感城市化进程加快Ô孝感市高度重视物流产业发展，支持商贸物流市场建设启示一：项目定位应抢占政策高度，大打政策牌，利用政府/政策的公信力，树立项目形象，提高项目的公信力；同时尽可能需找政策扶持与优惠，吸引经营户；启示二：在一定程度上考虑武汉投资客及经销商介入的可能性；政策面简析西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.纵观以上宏观政策及市场面貌和走势，无论从全国来看，还是从大中城市，都存在很大的需求空间和市场潜力，回到孝感这样的中小城市，又有其自身的特色。小结：1：整个孝感房地产市场还处于发展和上升期，后续的增长还会继续，这无疑将带动整个商业地产的发展。2：随着经济的快速增长，人们的消费增长，也给商业的发展提供了很大的空间。3：城市化的进一步加速，给商业提供了大量的消费人群。6：政府也会大力加强地方经济发展，投资和消费首当其中，更会给商业的发展注入新的活力，并且会全力配合与扶持。4：随着人们消费水平的提高，给商业氛围和商业品质的提升，以及商家带来更大利润，促进了商业持续稳定快速的发展。5：国家的刺激消费政策，促进整个经济的发展和国民经济的提升同时也会推波助澜，刺激商业的良性快速发展。西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.‹项目解析1.项目基本资料（略）2.商业价值体系梳理3.SWOT分析西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.【孝感文化中心项目】商业策划初析西屋整合2013.07.11谨呈：孝感城投西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.价值体系梳理区位价值•汉孝同城的窗口——区域发展•中心城区一桥相连——人气•未来地产聚集地——商气•两条国道——便捷产品价值•未来业态组合与商业布局的设计（待定）地块价值•槐荫公园•澴子河生态景观带•政府重点项目，政策扶持。主题效应管理价值•自持经营，风险共担•统一招商、统一管理•营运阶段的整体推广西屋整合（聚合专业融汇）WuhanJWestwoodRealEstateAdvertising&StrategicPlanningCo.,Ltd.SWOT分析优势STRENGTH劣势WEAKNESS机会OPPORTUNITY威胁THREAT•有规模和主题，城市功能显著•空间的可塑性强，易于后期业态组合•对外交通便捷，快速对接武汉•项目设计科学前瞻，产品新颖•统一招商、统一管理、专业团队运营•生地，无人气，培育期较长，影响商家进驻•不易有商业集群以及泛品牌商家的入驻。•内部的仓储物流、商务、日常生活等配套设施不完善•非老城区和习惯性消费区域，容易收到老城区老商圈的商业竞争威胁•（通过前期市