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浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）为依法妥善审理物业服务合同纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规、司法解释的规定，结合我省实际，制定本意见。第一条本意见所称的物业服务合同纠纷，是指物业服务人与业主方因物业服务合同而发生的有关民事纠纷。本意见所称的物业服务人，是指物业服务企业和其他物业管理人。本意见所称的业主，是指依法取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。本意见所称的业主委员会，是指依法成立的业主委员会。第二条因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷，不属于本意见所称的物业服务合同纠纷；当事人在物业服务合同纠纷诉讼中因此提出主张或者抗辩的，应告知其另行处理。第三条因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于本意见所称的物业服务合同纠纷；因此提起民事诉讼的，不予受理，但法律、法规、司法解释另有规定的除外。第四条为维护业主的共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，经过业主大会授权的业主也可以以自己的名义提起诉讼。第五条物业服务人与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务人对业主委员会提起诉讼的，应予受理。业主委员会怠于应诉的，依法承担相应的法律后果。第六条业主委员会已经作为当事人参加诉讼，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼的，不予准许。第七条业主委员会参加诉讼的，应当提供其依法成立的相关证明材料。第八条经过业主大会授权，业主委员会在诉讼中可以承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。第九条业主委员会及经过业主大会授权的业主参加有关诉讼的诉讼风险和后果由全体业主共同承担。人民法院裁判结果涉及业主委员会依法承担财产给付责任的，可以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其它合法收益支付；不足部分由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。第十条物业服务人一般应当向业主委员会或者业主主张物业服务合同的相关权利，但物业的承租人、借用人或者其他使用人有下列情形之一的，物业服务人也可以直接向其主张相关权利，或者要求其与业主承担连带责任：（一）与物业服务人直接签订物业服务合同的；（二）与物业服务人形成事实物业服务合同关系的；（三）与业主约定由其交纳物业服务费的；（四）违反法律、法规或者管理规约约定义务的。第十一条物业服务企业以隐瞒或者伪造有关资质、资格证书等形式骗取签订物业服务合同的，业主委员会可请求依法变更或者撤销物业服务合同或者部分条款。第十二条业主委员会虽未经业主大会授权或者同意，擅自订立、变更或者解除物业服务合同，但在一审法庭辩论终结前经过业主大会追认的，该行为有效。第十三条物业服务合同被确认无效或者撤销后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主给付相应物业服务费的，可以结合物业服务合同约定、物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准等因素合理确定。第十四条双方对物业服务费没有约定、约定不明且又协商不成的，可以结合物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准、同类物业服务收费标准等因素合理确定。第十五条物业服务合同期限届满后未续签，物业服务人继续提供物业服务，且业主委员会不能证明已明确拒绝接受服务的，应当认定构成事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定；但双方可以随时终止该事实物业服务合同关系，并参照浙江省住房和城乡建设厅公布的《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》的有关规定，提前90日通知对方。第十六条物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。物业服务人向欠费业主送达催交通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式；仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。第十七条经书面形式催交后，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费的，物业服务人可以依法向有管辖权的基层人民法院申请支付令。欠费业主对债权债务关系没有异议，仅对清偿能力、清偿期限、清偿方式等提出异议的，不影响支付令的效力。第十八条物业服务合同中约定逾期给付物业服务费应承担的滞纳金，应当视为违约金。约定的滞纳金过分高于造成的损失，业主根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，要求予以调整的，应予支持。第十九条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失，业主依法请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。业主的损害系由第三人侵权造成的，应由该第三人承担侵权责任；物业服务人确有明显过错的，可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况，综合确定其承担相应的补充赔偿责任。物业服务人承担责任后，可以向第三人追偿。业主起诉物业服务人承担侵权责任的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。第二十条本意见涉及的业主大会授权的事项，必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会授权的形式包括：（一）对授权事项召开一次或数次业主大会分别授权或集中授权；（二）制定管理规约进行概括授权；（三）书面征求全体业主意见后进行授权；（四）依法进行的其它授权。第二十一条审理物业服务合同纠纷案件，应当坚持“调解优先、调判结合”的工作原则，积极引导当事人接受社区、街道组织的人民调解，努力探索诉调衔接的纠纷处理模式；并通过简易程序和小额速裁程序等，不断完善物业服务合同纠纷快速处理机制。第二十二条因物业的承租人、借用人或者其他使用人实施违反物业服务合同或者法律、法规以及管理规约的行为而发生的物业服务合同纠纷，可以参照本意见关于业主的规定处理。第二十三条本意见自2011年10月27日起施行。本意见施行后新受理的一审案件，适用本意见的规定；本意见施行后尚未审结的一、二审案件和已经作出生效裁判依法再审的案件，不适用本意见。本意见施行后，法律、法规、司法解释有新规定的，按新规定执行。浙江高院出台审理物业纠纷案件指导意见新闻发布会发言稿浙江省高级人民法院民一庭庭长许惠春（2011年10月27日）新闻媒体界的各位记者、朋友：大家好！为指导全省法院依法妥善审理物业服务合同纠纷案件，我院在长时间、大规模专题调研的基础上，制定了《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》），并于今天正式发布施行。现在，我向各位介绍一下《意见》的有关情况和主要内容。一、制订出台《意见》的背景近些年来，伴随着我国城市化进程的不断推进和房地产市场的迅猛发展，物业服务作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平等方面都起到了不可替代的作用，已经成为广大市民日常生活中不可或缺的组成部分。同时，与之相关的物业服务合同纠纷也呈快速上升趋势。据不完全统计，我省法院2007年受理一审物业服务合同纠纷案件1161件，2008年受理3107件，2009年受理5355件，2010年受理数则在6000件以上，四年间增幅达417%；而今年前三季度受理数已超过5000件，同比有增无减。由于物业服务合同纠纷往往涉及众多业主的切身利益，处理不当极易导致矛盾激化，甚至可能引发群体性事件，从而影响社会和谐稳定。近年来小区业主殴打保安或保安打伤业主、业主驾车封堵小区大门或道路、业主大规模集体上访或投诉的事件经常见诸媒体，引起社会各界的高度关注，也反映出当前物业服务领域中存在许多亟待规范的问题。与此同时，虽然现有法律、法规和司法解释已作了不少规定，但仍然不足以解决现实生活和审判实践中出现的新情况、新问题，而广大业主、物业服务企业以及社会各界都强烈希望能尽可能减少和避免发生纠纷，期望人民法院能依法妥善处理好纠纷；各地法院也面临着较大的审判压力，迫切要求上级法院对有关疑难问题予以规范统一和业务指导。为回应社会各界和下级法院的关注和期盼，促进此类纠纷解决、社会管理创新、和谐社会建设，我院民一庭从去年上半年开始，就成立了专门课题组，通过实地走访、查阅案卷、召开座谈会等，全面了解、基本掌握了当前我省物业服务合同纠纷的主要情况，特别是存在的问题。同时，在形成6万余字调研报告的基础上，起草了《意见》稿，对目前物业服务合同纠纷案件中的主要热点、难点问题提出指导性意见；并经多方征求意见，多次修改。二、通过媒体向社会公众公开征求意见的情况在制定《意见》过程中，我们除了在三级法院内部征求修改意见外，还多次征求物业服务双方代表、专家学者、主管部门等方面的意见。特别是为了更广泛地听取社会各界意见，今年9月13日，我院通过报纸和网络媒体向社会公众公开征求意见，引起了高度关注和热烈反响，具体体现在：一是媒体报道及时广泛。在9月13日当晚及次日，法制日报、浙江法制报、钱江晚报、今日早报、青年时报、都市快报、每日商报、杭州日报、浙江广播电台浙江之声、法制网、浙江在线、浙江法治在线、浙江法院网等媒体迅速进行了刊载；人民网、新华网、中新网、网易网、搜狐网、新浪网、腾讯网、凤凰网、中国日报网、中国法律信息网、光明网、中国证券网、新民网、新蓝网、浙江新闻网等网络媒体也对有关内容进行了转载；不少媒体结合法条和实例，进行了详细解读。从而达到了媒体信息的短时间、大面积覆盖，为我们快速、有效地征集公众意见提供了很好平台，同时也宣传了物业服务合同方面的法律知识。二是参与者众多、代表性强。在短短的一周多的时间里，我们收到了近100位（个）公民和单位以不同形式提出的近500条反馈意见、修改建议。参与者具有广泛代表性，其中既有广大业主（包括群体）、业主委员会成员（大多是主任），也有物业服务企业，还有专家律师、行业管理协会（浙江省房地产业协会，温州市物业行业管理协会）、政府主管部门工作人员，以及关心物业服务行业发展、物业服务纠纷处理的诸多人士。特别令人感动的是：家住杭州市上城区城南家园已80岁高龄的陶老伯，和家住杭州市华星路嘉绿苑已75岁高龄的吴老，因为不会电脑打字，就一笔一划、工工整整地写了很详细的反馈意见，并对我们工作提出了很好的改进建议。杭州新闻广播电台《老缪说物业》专栏节目还将收集到的听众意见提供给我们。三是参与形式多样、内容集中、质量较高。反馈意见既有来信来函、电子邮件，也有打来电话，还有专程直接来我院当面反映，有的还采用多种方式、多次反映。反馈意见主要集中在业委会诉讼主体资格及物业服务费的核减等问题上，这也是征求意见稿的主要内容、焦点问题。对此，大家不仅仅提出修改意见方案，还提出了具体实例根据和法律政策依据，进行详细阐述、论证，就像一篇篇小论文，具有相当的司法理论和实务水平。四是参与成效好，不少意见建议被吸收采纳。尽管针对征求意见稿的内容甚至同一问题，大家的观点不尽相同，有的甚至针锋相对，我们难以全部吸收、采纳，但其中不乏真知灼见，我们经过认真研讨后，在修改过程中将此部分或全部吸收采纳。如征求意见稿中的重要内容、也是公众最为关注的焦点问题，即关于“因物业服务存在瑕疵而是否可以核减物业服务费”问题，绝大多数人士对此持反对意见，认为这会助长少数业主的“耍赖”欠费行为，不利于大多数交费业主权益和小区整体利益，也不利于物业服务产业的正常发展；同时，我们考虑到司法实践中掌握“如何具体核减”的尺度也很困难，所以，最终删除了这部分内容。另外，对业主委员会诉讼地位、业主大会授权方式等等，我们也在吸收了许多合理意见后作了一定程度的调整、修改。总之，这次向社会公众公开征求意