关于改造电梯传统管理方式降低电梯管理成本的可行性分析

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料关于改造电梯传统管理方式降低电梯管理成本的可行性分析北京北辰信诚物业管理有限责任公司赵兴汉目前，物业管理企业经营亏损的问题十分普遍，是规范和发展物业管理业的一大障碍。如何摆脱亏损是摆在我们面前的一个重大课题。物业管理企业亏损的原因很多，既有内部原因，也有外部原因，需要我们从方方面面去分析，去工作，去努力。本文从主营业务成本情况出发，力求找出降低成本方面的问题和解决办法。愿为物业管理企业降低成本，扭亏增盈做出可行性分析。1物业公司主营业务成本分析：精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料物业公司经营过程中的财务收益指标是衡量公司经营管理水平的重要指标，从公司年度、季度财务收益分析图中可以及时发现公司经营中盈利和亏损的状态，帮助公司决策层领导发现问题，并分析问题发生的原因，制订解决问题的方案，使公司经营良性运转。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料以我公司为例，主营业务中电梯亏损最大，电梯年收入518.4万，电梯年支出595.9万，电梯运行管理每年亏损77.5万。近年来许多物业公司电梯运行管理的电梯数量在不断增加，如果以传统的管理亏损会越来越大，据资料统计，1949年至1979年间，我国共安装电梯1万台，2000年一年期间，我国电梯安装台数3.6万台,预计我国电梯需求量在今后每年将以10％的速度递增，新装电梯的管理费用相对旧电梯少一些，随着使用年限的增加，电梯管理费用也在不断增加。另外，从下物业公司财务支出比例分析（年〕图房屋维修11%电梯30%高压水泵3%有线1%其他15%小区维修12%热力供暖28%房屋维修小区维修电梯高压水泵热力供暖有线其他精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料图中看出，电梯支出比例占公司总支出的30％，因此，解决电梯经营亏损的问题是解决公司收益低的主要矛盾。2电梯经营收入、支出分析：迅达MB－D2/24层电梯收入、支出（年）分析表收入（元）支出（元）主梯105820.00司机50000.00备用梯22890.00电费22000.00代验费910.00大中修25000.00税金7129.10维修保养34000.00备件6500.00其他19500.00合计136749.10合计157000.00精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料我公司所管电梯70％是1990年安装运行的迅达MBD2型电梯，这类电梯每栋楼的年收入是136749.10元，年支出是157000.00，亏损达14.8％，支出成本包括电梯司机成本、电费、大中修费用、维修保养费用、备件费用等几个主要因素，这些因素在整个成本中的比例是随着管理方式，设备状况而变化的，因此应该按季度或年度分析成本，并相应改进管理方式。下面对每个因素进行详细分析。2.1电梯司机电梯司机运行是国内住宅电梯普遍采用的运行方式，司机支出成本占电梯总支出的32％，这种方式在发达国家是根本不电梯经营支出成本比例分析图司机成本32%电费14%大中修16%维修保养22%备件4%其他12%司机成本电费大中修维修保养备件其他精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料可能的，他们的人工费用远远超过我国，如果他们也采用司机运行电梯，司机支出成本可能达到70％－80％，随着我国经济的发展，电梯不断增加，人工费用也在不断提高，最终应实现无司机运行电梯。为什么必须用司机运行电梯呢？在国内，八十年代以前的电梯大部分是手柄控制的电梯，这种电梯必须由经过专业培训的人员操作，否则可能造成安全事故。目前，住宅楼的电梯都有无司机功能，这样的电梯会不会发生安全事故与司机是没有多少关系的，电梯的安全运行取决于运行中的电梯是否存在安全隐患，最重要的是安全部件和主要部件的检查维护，中国的电梯标准是采用欧洲的EN81标准，这是一种非常严格的标准，按这个标准设计、制造、安装的电梯应该是一台安全的电梯，严谨的日常维护保养工作是保证电梯安全运行的主要因素，从电梯发生的重大事故分析，主要原因是电梯设备老化，维修人员违章操作，维修保养工作不到位，电梯管理存在严重问题，包括人员，资金等因素。电梯的安全运行不是电梯司机所能保证的。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料住宅楼电梯司机的作用是服务性、辅助性的工作，帮助乘客操作电梯，及时反应电梯运行的异常情况，发生故障时与维修人员联络，防治电梯内发生犯罪，电梯司机的职能可以通过增加视频监视设备，完善电梯报警、通讯设施取代，目前国内很多宾馆、写字楼的电梯基本都是无司机运行，而且基本没有发生过重大事故，因此取消司机运行电梯是可行的。2.2电费电梯是一种频繁起动、停止运行的设备，迅达MBD2型电梯的电机调速采用的是八十年代的调速技术，属能耗型调压调速方式，电梯在每次起动、制动时，均加入很大的能耗电流，电能在电梯运行过程中不断地转换成热能，使电机发热非常严重，在环境温度高的地区，用户不得不加装空调来降低机房温度，使成本进一步增高，这种电梯是非常耗电的，而且乘坐感觉不是很舒适，我国1994年以后生产的电梯基本淘汰了这种技术，取而代之的是变频变压调速技术，以电梯每天运行3000次计算，节约电能40％以上。因此要降低电梯电费支出，必须精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料采用先进的节能调速技术对其进行改造。且MBD2型电梯已使用12年以上，已经逐步进入更新改造期。2.3电梯大中修电梯大中修是传统设备维修的一个重要环节，它的支出占电梯年支出的16％，电梯在使用过程中3年进行中修，5年进行大修，电梯大中修是指对电梯的主要部件进行大修中修，如曳引机、控制柜等，现代电梯技术的发展和电梯部件制造水平的提高，大大延长了电梯主要部件的使用寿命，比如交流双速电梯的曳引机在电梯每次起动，停止时都会对涡轮涡杆造成冲击，报闸磨损也很严重，调压调速的电梯往往采用较大的减速度，以缩短能耗制动时间，也会使涡轮涡杆加快磨损，而且在控制柜出问题后，很容易使电机烧毁，因此必须在电梯运行一段时间后对涡轮涡杆间隙进行调整，更换报闸皮，检查电机。而新型的变频变压调速电梯在每次起动、停止时是非常平滑的，涡轮涡杆的磨损只是正常磨损，报闸开启、关闭时电机是静止的，报闸在正常使用时几乎是没有磨损的，控制柜里的接触器精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料在吸合，释放时没有电流，接触器的使用寿命可长达10年，而上面两种电梯的接触器最多也只有2年的使用寿命，因此，电梯在改造后，可以用专项维修的方式取代目前的大中修方式。而且由于电梯的需求量的不断增加，电梯部件的生产成本和销售价格不断下降，另外，现在生产的电梯曳引机、控制板是用高精度，高效率的设备保证其高精度、高可靠性的，这些部件在不具备组装、检测设备的现场是很难大修的，电梯部件在出现问题时，基本可以用更换的方式取代大修。还有一个普遍存在的问题，电梯达到大中修年限后，物业公司大部分是委托专业公司进行电梯大中修，如果电梯主要部件没有问题，专业公司在预算大中修费用时往往采用增加维修项目的方法达到大中修预算标准，这样，一些没有损坏的部件也可能被更换，如果更换的部件不是质量好的正厂产品，因为同型号部件的价格可能相差1－3倍，电梯在大中修后会频繁地发生故障，而专项改造则不会发生这种问题。专项改造要求管理部门，不断掌握电梯技术的发展，把握目前最成熟的技术，因为只有这样的技术才是最可靠的，成本精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料最低的，不提倡使用最先进的但不是最成熟的技术。对于新产品应结合本公司设备情况，制订技术方案，这样，一旦设备发生问题可以马上解决。2.4维护保养电梯维护保养是电梯一些管理中很重要的一个环节，如果电梯维护保养不当会直接导致电梯发生安全事故、设备损坏，例如，没有按规定时间检查曳引机、电机润滑油可能会导致曳引机、电机轴瓦抱死或轴承烧毁，使电梯须较长时间停梯维修；如果保养时对报闸的检查不够细致，会导致电梯在开门的情况下溜车，造成人身伤亡事故；控制系统的失灵可能会导致曳引轮与钢丝绳之间发生打滑现象，使钢丝绳、曳引轮报废，造成不必要的经济损失。因此，完善的电梯维护保养体系可以保证电梯安全运行，可靠运行，减少非正常损坏造成的损失，同时还可以降低电梯年检的费用。因此只有改进传统的管理方式，引进先进的科学技术改造精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料旧电梯，完善新电梯并配合合理的管理方式，才能提高电梯运行的安全性，可靠性，舒适性，降低运行成本，为业主提供优质的服务。3引进先进技术改进电梯管理方式3.1目的保证电梯安全运行，减少电梯故障，降低电梯支出成本，为业主管好电梯。3.2管理模式3.2.11管理模式A取消电梯司机操作，降低司机支出成本，延长电梯运行时间至24小时，增加视频监控系统，完善电梯报警，通讯设备，每个监控值班室负责10－15栋楼宇，配备值班人员3人，维修人员4人，24小时值班，提供快速救援和维修服务，同时24小时录像（包括楼门），提高楼内治安防范。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料改造电梯系统，使运行电梯达到国家现行标准，对电梯主要部件更新，取消大中修，降低电梯故障，降低电费支出成本。完善电梯管理流程，加强维修保养，防止意外事故发生，降低电梯故障，备件支出成本划入维修保养支出成本。在日常工作中发现问题，解决问题，总结问题，修改管理流程，使电梯管理达到最优状态。3.2.2管理模式B保留电梯司机操作，完善电梯报警，通讯设备，值班室配备维修人员4人，24小时值班，提供救援和维修服务。改造电梯系统，使运行电梯达到国家现行标准，对电梯主要部件更新，取消大中修，降低电梯故障，降低电费支出成本。完善电梯管理流程，加强维修保养，防止意外事故发生，降低电梯故障，备件支出成本划入维修保养支出成本。在日常工作中发现问题，解决问题，总结问题，修改管理流精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料程，使电梯管理达到最优状态。3.3设备改造3.3.11视频监控：电梯视频监控可采用中档黑白监控设备，对小区楼宇按位置集中原则进行分区，每区值班监控室负责10－15栋楼宇，这种方式可使维修人员在5分钟内赶到现场，实施救援和维修工作，同时也减少监控系统