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12020/6/23设计管理机密文件，请妥善保存卓有识度圆融会通2020年6月23日2我们研发的操作系统及创新资源配置项目决策项目策划设计管理工程管理销售管理客户管理产品定位产品实现产品生产产品设计客户开发产出控制投入控制运营管理管理链：组织管控系统价值链：项目运营系统供应链：外包管理系统成果评审合同管理外包工作计划招投标管理架构管理计划管理成本管理执行力管理（基础）（平台）（手段）外包工作任务书作为一个复杂的系统，房地产开发需要各专业的有效链接和配合。基于此理解，我们研发了以管控连、价值链和供应链为三条主线的房地产企业操作系统。32020/6/23设计管理一概述二流程相关说明三相关部门职责四流程操作指引一概述目录42020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一概述1、关于设计的理解设计是一个过程，从技术角度看，它是开发项目的产品从概念状态到可实施程度的逐步深入的过程；从市场角度看，它是产品的内容与客户的需求逐步明晰并高度对应的过程；从经济角度看，它是产品的建造成本从估算到实际预算的逐步明确和细化的过程。设计是一个由浅入深、由抽象到具象的过程。市场、成本、技术52020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一概述2、设计管理的三个维度所以，在设计管理过程中，我们要时刻围绕着这三个角度去组织工作。必须充分重视市场、技术和成本的关系，在设计的每个阶段都要通过市场、成本、技术三个维度去管理，遵循“以市场为依据，以成本为准则、以技术为实现”的设计管理原则。设计过程管理的三个维度市场技术造价62020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一概述3、设计管理过程的五个阶段我们通常把设计管理过程分为五个阶段，即：若按专业划分，还可分为建筑设计、景观设计、外管线设计、消防设计、人防设计、装饰装修设计等。概念设计阶段规划方案设计阶段初步设计阶段施工图设计阶段设计跟踪服务阶段72020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一概述4、设计管理的三个关键点设计管理过程的三个关键点：设计合同设计任务书设计成果优化评审设计管理的三个关键点82020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一概述5、各阶段设计任务书设计任务书规划方案设计任务书概念设计任务书扩初设计任务书施工图设计任务书景观设计任务书装修设计任务书设计任务书开发商要求通过设计任务书将市场、经济及技术要求准确的传递给设计人员，设计成果必须满足92020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一概述6、设计各阶段成本控制设计阶段成本控制控制什么？不但要控制设计费，更重要的是控制建造类（造价）成本设计阶段建造阶段102020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一概述7、设计管理过程中的限额设计设计全过程实施限额设计概念设计阶段实施限额设计是设计阶段成本控制的核心基础信息反馈成果评审更新深化条件初定（调整）概念设计是设计阶段的初始112020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一概述8、设计管理过程中的图纸优化图纸优化是设计阶段成本控制的重要技术手段，必不可少的环节规划指标、产品类型及配比、配套方案等方案阶段：户型优化、公摊面积、公共空间等初步设计：机电设备系统、结构方案、建造标准等施工图：结构体系、使用空间、结构与建筑匹配及图纸错漏碰缺等概念阶段：方案阶段：初步阶段：施工图阶段：成本估算成本测算成本概算成本预算122020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一概述9、各阶段设计评审设计评审是依据设计任务书从市场、经济、技术三个维度对设计成果的审核，设计评审是设计管理中必不可少的重要环节是保证设计质量的重要手段市场成本技术132020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一概述10、回顾与小结一个窍门：借力外脑（方案招标专家评审）两个环节三个维度142020/6/23设计管理一概述二流程相关说明三相关部门职责四流程操作指引二流程相关说明目录152020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一二流程相关说明1、流程的目的及适用范围流程的目的把控全程设计工作，建立规范的流程、科学的方法和系统的资源。流程的适用范围公司意向开发项目或签订土地转让协议项目，从获取项目土地信息到项目竣工这一过程中各环节的建筑、装饰、景观设计工作。162020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一二流程相关说明2、相关定义独立卖场在待售项目建筑物以外设立的销售大厅、示范单位等销售场所。在待售项目建筑物内设立的销售大厅、示范单位等销售场所。现楼卖场对已获得开发权新项目的规划设计及技术经济指标，进行初步优化、确认的设计阶段。概念设计阶段方案设计阶段对项目的规划、建筑单体进行方案确认的设计阶段。对建筑的基础、结构和设备进行实施方案设计的阶段。初步设计阶段进行施工用图纸的设计阶段。施工图设计阶段172020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一二流程相关说明3、流程关系一级流程•《设计管理流程》二级流程关联流程（1）《概念设计管理流程》（2）《方案设计管理流程》（3）《初步设计管理流程》（4）《施工图设计管理流程》（5）《景观设计管理流程》（6）《装饰设计管理流程》（7）《区内管网设计管理流程》（8）《设计委托招标流程》（9）《景观施工阶段管理流程》（10）《装饰工程管理流程》（1）《外包管理流程》（2）《项目策划管理流程》（3）《设计变更管理流程》（4）《材设选型选样管理流程》182020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一二流程相关说明3、流程关系支持性文件（1）《设计评审工作规范》（2）《方案设计文件编制深度指引》（3）《方案设计优化规范》（4）《方案设计审图要点》（5）《初步设计文件编制深度指引（样本）》（6）《初步设计评审要点》（7）《初步设计送审规范》（8）《结构设计优化管理规范》（9）《施工图出图成果标准》（10）《施工图审图要点》（11）《施工图设计评审作业指引（建筑专业）》（12）《施工图设计评审作业指引（电气、给排水、暖通、结构专业）》（13）《地质勘察要求及地质资料审查作业指引》（14）《装饰工程质量要求标准》192020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一二流程相关说明3、流程关系流程输入文件流程输出文件（1）《概念设计任务书》（2）《规划方案设计任务书》（3）《施工图设计任务书》（4）《景观方案设计任务书》（5）《景观施工图设计任务书》（6）《产品建议书》（1）《概念设计评审表》（2）《方案设计评审表》（3）《施工图审查意见表》202020/6/23设计管理一概述二流程相关说明三相关部门职责四流程操作指引三相关部门职责目录212020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一主办部门1、设计管理部门建筑设计制定建筑设计各阶段《设计任务书》；组织额度内设计供方选择，参与额度外设计供方选择；组织《设计任务书》及设计各阶段成果评审；现场施工配合（设计跟踪服务）；提供销售资料、销售合同所需的建筑图纸；提交有效的设计技术经济指标、设计方案、产品参数及说明；协助工程管理部门（项目部）进行项目地质初勘、详勘，并向设计单位提供项目地质初勘、详勘报告；参与建筑工程验收。222020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一主办部门1、设计管理部门景观设计制定景观设计各阶段《设计任务书》；组织额度内设计供方选择，参与额度外设计供方选择；组织《设计任务书》及设计各阶段成果评审；现场施工配合（设计跟踪服务）；提交有效的设计技术经济指标、设计方案、产品参数及说明；配合工程管理部门（项目部）进行施工工艺、质量管理；参与景观工程验收。232020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一主办部门1、设计管理部门装饰设计编制装饰《设计任务书》；组织额度内设计供方选择，参与额度外设计供方选择；组织《设计任务书》及设计各阶段成果评审；配合工程管理部门（项目部）进行施工工艺和质量管理；参与装饰工程验收。242020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一主办部门2、管网设计管理部门管网设计组织红线外各专业管线的接口情况调查；组织区内管网综合及各专业的规划方案、施工图设计。252020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一配合部门3、采购管理部门组织额度外设计供方选择，参与额度内设计供方选择；262020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一配合部门4、项目策划管理部门提供项目策划阶段项目基础资料；提供《产品建议书》；272020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一配合部门5、报批报建管理部门提供政府部门对设计方案、初步设计、施工图设计的消防、环保、人防、规划的审批意见。282020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一配合部门5、成本管理部门提供项目成本估算、测算、概算及预算及相应的设计阶段的成本建议；参与各阶段《设计任务书》及设计成果的评审；参与设计供方选择。概念设计方案设计初步设计施工图设计估算、测算、概算、预算292020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一配合部门6、工程管理部门（项目部）参与各阶段设计任务书的编写；参与各阶段设计成果的评审；提供现场基础资料；负责提交符合条件的销售大厅和样板间的装修施工场地。302020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一配合部门7、营销管理部门参与概念和方案设计任务书的编写；参与概念和方案设计成果的评审；提供销售包装《协办单》。312020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一配合部门8、财务管理部门根据项目论证中的项目成本估算，协助提出初步造价标准建议；协助提供《项目成本测算》及相应的《方案设计阶段的成本建议》；协助提供《项目成本概算》及相应的《施工图设计阶段的成本建议》。322020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一配合部门9、物业公司参与各阶段设计任务书的编写；参与各阶段设计成果的评审。332020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一决策部门重大事项评审小组设计任务书的确认；设计单位入围评审确认；设计合同评审确认（概念、方案、扩初、施工图、景观、卖场及样板间装修方案）；设计成果的评审确认（概念、方案、扩初、施工图、景观、卖场及样板间装修方案）；重大设计调整（户型、规划等）；X万元以上的单项设计变更。342020/6/23设计管理一概述二流程相关说明三相关部门职责四流程操作指引四流程操作指引目录352020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一四流程操作指引系统图362020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一四流程操作指引操作指引目录初步设计阶段3概念设计阶段1方案设计阶段2施工图设计阶段4设计跟踪服务5372020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一四流程操作指引1、概念设计阶段概念设计阶段2）委托建筑概念设计的工作要点1）委托概念设计，签订设计合同4）成果评审3）委托景观概念设计的工作要点5）成本建议382020/6/23设计管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一1、概念设计阶段（1