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土地开发整理程序目录第一部分：土地详查阶段第二部分：土地前期阶段第三部分：征地拆迁阶段第四部分：土地出让阶段附土地开发整理流程图第一部分：土地详查阶段一、初步选定地块二、地类调查三、建设项目可行性论证（一）农用地情况（二）建设用地情况（三）未利用地情况（四）人口状况本节提纲一、初步选定地块综合考虑公司发展战略、地块价值、赢利空间等各种因素后，初步选定某地块（集体土地或国有土地）为建设用地。具体包括农用地总面积、基本农田、一般耕地面积；耕地面积、园地面积、林地面积及其他农用地面积等。二、地类调查（一）农用地情况（二）建设用地情况建设用地主要包括村民住宅、集体企业、其他公建、交通用地以及水利设施用地等。未利用地情况主要是指未利用地占地面积。（二）未利用地情况（三）人口状况主要包括户数和人口两个指标。其中，户数主要包括总户数、农业户数和非农业户数。人口主要包括总人口数，农业人口数和非农业人口数；劳动人口和非劳动人口；各年龄段男女人口数（一般可划分为16岁以下人口数、16—60/55岁人口数、60/55岁以上人口数）。建设项目可行性论证主要包括相关费用测算、咨询地块规划（到规划局或规划院相关部门），并进行项目可行性分析。二、建设项目可行性论证第二部分：土地前期阶段一、前期相关手续二、规划本节提纲（一）确定土地一级开发实施方式（二）用地预审（三）组卷报部（一）确定土地一级开发实施方式（二）用地预审（三）组卷报部三、配套四、融资1.政府下属的土地储备机构直接负责一级开发。2.委托开发企业实施一级开发。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主。3.对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。一、前期相关手续（一）确定土地一级开发实施方式用地单位向天津市国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局资源处核发《建设项目用地预审报告书》，并下发定线条件。建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。（二）用地预审用地预审流程图用地预审申请表配合勘察定界到相关区县地籍科做权属地类调查标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及1︰10000地形图由市国房局土地资源处进行用地预审项目建议书批文建设项目可研报告（草案）申请报告（拟建项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案是否符合土地利用规划（否，调整土地利用规划）是否符合城市总体规划（否，相关部门进行调整）通过预审，出具用地预审报告持相关批文正式申请建设用地（三）组卷报部《征地告知书》（由区、县规国局出具）完成《告知书回执》由区县级规国局负责完成《征地补偿调查确认表》《土地补偿调查表》由村委会签订《青苗调查表》由每户村名签字《地上物调查确认表》（由每户村名签字）由测绘部门对报部地块涉及的村集体进行指界确认及出具《勘测定界成果》由区、县规国局出具报部地块的《权属地类调查表》及1：10000地籍图和权属证明材料根据指标的多少由国土资源局资源科进行报部地块的条件划拨根据年度土地利用计划向国土资源局申请土地利用计划指标确定需报部审批由区、县级规国局完成《一书三方案》其中《项目用地建设呈报说明书》必须由区县政府盖章签字由市土地整理中心完成《土地征收办理台帐》由区、县政府下发补偿安置情况的说明并公示七天按照台帐缴纳各种费用组卷完成，上报市国土资源局审批由市土地整理中心完成《征收土地测算表》由区、县级出具《听证告知书》并举行村名听证会由区规国局与村集体签订《征地协议》由区、县级出具《听证告知书》并举行村名听证会12二、规划（一）土地利用规划和城市总体规划用地单位在初步选定地块后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合土地利用总体规划、城市建设总体规划。如果不符合土地利用规划就要进行相应的调整，其具体程序如下：土地利用规划调整流程测绘调整涉及地块规划院编制调整方案及说明区县局地籍科地类调查表区县政府组织利益相关人听证由区、县政府组卷行函至市国房局规划处由市国房局规划处组织专家对方案进行论证由市国房局规划处进行调整并上报市政府组织相关会议确定调整方向向市土地整理中心发函确认地块占地基本情况调查（区、县规国局规划科）由区、县政府向市政府提出调整申请市国房局规划处由市政府批示允许调整规划局对控规成果的审批程序，包括初审、会审和审批（报批）三个阶段。（二）控规接收申请（规划局规管处）《控规方案初审申请表》符合要求的控规图说文件符合报审要求。将报审资料分送局相关处室（建管处、市政处、信息中心）和有关分局。不符合报审要求。由规管处退回规划编制单位（规管处）。初审初审及初审会议形成初审书面意见《控规初审审查意见表》专家技术审查与各相关处室和分局的初审同时进行现场踏勘各相关处室接收报审资料后，可根据需要分别组织进行现场踏勘。收集汇总书面意见认为初审不合格的，发回编制单位，要求其按《控规初审意见通知书》修改后，重新申请初审；初审合格的，进入会审。1.初审程序会审程序是指市规划局对控规成果进行行政审查。会议类别为局规划业务办公会。（1）会审会议：由规管处在收到初审书面意见反馈后，对初审合格的在7日内，安排局规划业务办公会，在必要时负责通知市级有关职能部门、相关区（县）人民政府参会。（2）会审意见：会审会后2日内，由规管处根据会审意见（纪要），形成《控规会审意见通知书》，分发各与会单位及编制单位。规划编制单位应根据《控规会审意见通知书》修改完善规划方案，填写《控规会审修改情况汇总表》(4号表)。完善后的规划成果转入报批程序。（3）会审不合格的，应在按通知书修改后重新申请会审。2.会审程序3.审批（或报批）程序审批（或报批）程序指市规划局局长办公会审批控规成果（或向市人民政府报批重要控规成果）。接收申请（规管处）《控规报批申请表》《控规会审修改情况汇总表》有关职能部门的书面意见(必要时)会审后修改的控规图说文件对符合报批要求的，由规划处组织相关处室成果验收；不符合要求的，由规划处退回规划编制单位成果验收接收报批资料后3日内，由规划处组织完成报批资料的审核验收经验收合格的(含电子文档)，转入审批（或报批）阶段；不合格的，由规划处退回编制单位修改。报批报批资料经审核验收后，由规管处拟稿，报局长办公会审批（或转报）。转报的公文和控规成果由局办公室发出或报送。（三）详规1.详规工作流程项目边界地形地貌图书面申请，项目资料填好选址意见书申报表核发《选址意见书》确定《规划设计条件》总图设计（报总图）填写《规划许可证》申报表审查总图图核发规划许可证提出建设工程规划设计条件勘测院购买地形地貌图发放《建设项目选址意见书申报表》《建设用地规划许可证申请表》规划局提出申请（申请报告）2.详规重要节点所需材料规划要点通知书（此为计委立项与可行性研究报告批复的前提）建设单位完成计划报批规划部门申报选址定点提交材料：1.计划部门批准立项的文件2.建设单位或其上级主管部门申请用地的函件3.工程情况的简要说明和选址要求4.拟建方案5.意向位置的1/2000或1/500地形图2份申报建设用地规划许可证提交材料：1.计划部门批准征用土地的计划任务书征用农村土地时，市政府批文或市房地局对用地和拆迁安置意见1/2000或1/500地形图5份选址规划意见通知书要求取得的有关协议申报规划设计条件提交材料：1.计划部门批准的计划任务建设单位对拟建项目的说明拟建方案示意图地形图3份，其中一份用铅笔划出用地范围申报设计方案提交材料1.方案说明、项目概况2方案示意图31/2000地形图三、配套四、融资（一）银行贷款企业融资一般采取银行贷款方式。具体方式有抵押贷款、土地储备贷款等。其中，土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。合作单位融资是企业融资的另一条有效途径。有别于银行贷款，这是一种直接融资。与“勾地制度”相类似，合作双方就合作相关事宜达成协议，由合作单位出资进行土地整理，土地出让以后返还利息或者对土地出让收益进行分成。（二）合作单位融资（三）土地证券化所谓土地证券化，就是以土地收益或者土地贷款作为担保发行证券的过程。土地证券化属于一种金融创新，它的根本目的是为了融资，即创造一种信用高、流动性强、对许多类型投资者都具有吸引力的证券。土地证券化的特点是融资额巨大、风险比较小，但是审批过程严格、操作过程复杂而且涉及有关金融部门。第三部分：征地拆迁阶段本节提纲一、集体土地二、国有土地（一）在土地成本匡算基础上，依据普查数据进一步对土地成本进行测算，使土地整理成本精确化；（二）与政府签订《征地拆迁补偿安置协议》；（三）与政府共同制定切实可行的《征地拆迁实施方案》；（四）征地拆迁工作组织实施（以团泊湖闫家冢村为例）。一、集体土地征地拆迁工作思路《征地拆迁安置补偿办法》《征地协议》、《拆迁协议》《拆迁工作实施方案》团泊新城办公室乡、村委会团泊新城办公室向静海县政府提出闫家冢村征地拆迁申请村民对《拆迁工作实施方案》表决静海县政府通过由团泊县城办公室与乡、村共同组织成立项目拆迁指挥部及相关工作组指挥部及相关工作组与县政府签订《目标责任书》与杨成庄乡签订协议下发至乡、村两级政府《征地工作宣讲提纲》、《致村民的一封公开信》农用地集体企业村民安置逐级上报《关于撤销静海县杨成庄乡闫家冢村建制村的请示》征地拆迁谈判签订协议实施拆迁由杨成庄乡下发《关于发放征地受益款通知》与村民签订协议，发放征地受益款按期实施农用地征地成立社会保障小组，确认社会保障范围并实施。确定《还迁住宅管理办法》以及村民住宅的勘仗标准并上报县政府批复。进行勘仗入户调查组织还迁建设还迁安置实施拆迁征地拆迁工作组织结构村民安置组拆迁组养老保障组集体资产处置组财务组宣传组村民工作组法律保障组闫家冢村征地拆迁补偿安置工作领导小组城建办公室委托天津市土地整理中心，与相关企业或单位进行整理拆迁谈判，签订《征地拆迁协议》。协议签订后，完成土地证注销及拆迁交地工作。二、国有土地以张贵庄项目为例。张贵庄南侧土地绕开出让协议向市场供地，必须经过市整理中心及交易中心两个环节。第四部分：土地出让阶段本节提纲一、市土地整理中心阶段二、市土地交易中心阶段1、我滨海公司向整理中心行文，提出交地申请；2、整理中心向市国房局提出申请并提供供地方案；3、获得国房局批复同意后，滨海公司进行土地成本核算；4、由滨海公司与市土地整理中心联合委托审计部门针对征地成本进行审计；5、土地整理中心出具最终的张贵庄南侧土地成本核算结果；6、依据成本核算结果并参考滨海公司意见，对容积率等指标进行调整并报国房局（用地处）审批；7、由市规划局出具选址意见书；8、由滨海公司委托测绘院出具地块界址图；9、有土地整理中心负责，将地块委托土地交易中心进行公开出让。一、市土地整理中心阶段1、交易中心将地块列入年度供地计划2、由交易中心委托三家土地评估机构对地块进行评估，并取最高价作为基价。3、交易中心拟订土地出让方案，方案具体包括：①出让土地位置②宗地面积③出让年限④规划用途⑤使用条件⑥出让金底价⑦出让方式⑧效益测算4、根据出让方案编制《土地使用条件》、《土地使用权出让合同》（草本），并根据出让方式编制相应文件：①招标《招标通知书》或《招标公告》；《招标须知》；《投标书》；《中标证明通知书》②拍卖《拍卖公告》；《竞投须知》二、市土地整理中心阶段5、由交易中心向市政府上报该宗地土地出让方案，对该宗地进行交易请示。具体包括：①《出让国有土地使用权呈报表》②出让地块的地理位置图及相关规划设计③征地、拆迁补偿安置方案或情况说明④《土地使用条件》⑤《国有土地使用权出让合同》⑥国房局批复6、获政府批复同意后，由交易中心对出让地块进行公告，向市场推荐该宗地7、启动招、拍、挂相关程序提出用地预审申请、进行用地预审（市国房局土地资源处）是否符合土地利用规划（否，调整土地利用规划）是否符合城市总体规划（否，相关部门进行调整）办理征地、拆迁、市政基础设施建设等