房产测量内容、要求、面积计算

2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华1《房产测量规范》讲座——房地产面积测算——2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华2房地产面积测算授课提纲一、房地产测绘概述二、房产面积测算三、用地面积测算四、面积测算的方法与精度要求五、房地产面积计算举例2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华3一、房地产测绘概述1.房地产测绘的目的2.房地产测绘的内容3.房地产测绘的作用4.房地产测绘的三种图件5.房地产测绘的特殊性6.房地产面积测算的重要性2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华4二、房产面积测算1.房产面积测算的一般规定（1）房产面积测算的内容1）房屋的建筑面积2）房屋的使用面积3）房屋的产权面积4）房屋的共有建筑面积（2）面积测算的要求2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华51）各类面积测算的边长必须独立测算两次，其较差应在规定的限差内，取中数作最后结果。2）量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。3）边长以米为单位，取至0.01米；面积以平方米为单位，最后结果凑整至0.01平方米。4）楼层高度：指下层地面或楼面至上层楼面之间的垂直距离。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华62.房屋建筑面积测算的有关规定（1）计算全部建筑面积的范围1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华7单层房屋2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华82)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分计算建筑面积。夹层2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华93)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华10大厅12020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华11大厅22020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华12回廊2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华134）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。观光梯2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华145）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华156）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。挑楼全封闭的阳台2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华167）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华178）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华189）房屋间永久性封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华1910）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。地下室半地下室2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华20地下室、半地下室相应出入口2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华2111）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。门廊、门斗有柱门廊2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华22门斗2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华23玻璃幕墙12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华24车棚、货棚等13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华2515）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华261）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。（2）计算一半建筑面积的范围无围护结构的无柱走廊2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华27独立柱、单排柱2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖的水平投影面积的一半计算。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华283）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。未封闭的阳台1未封闭的阳台22020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华29未封闭挑廊2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华30室外楼梯4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华31架空通廊5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华321）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。（3）不计算建筑面积的范围2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华332）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3）房屋之间无上盖的架空通廊。无柱雨篷2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华34天面上的花园4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华355）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。平台2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华36骑楼6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华37过街楼2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华38路面作为顶盖建造的房屋7）利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华39活动房屋等8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华40三、用地面积测算1.有关名称及术语的含义（1）用地面积：指产权主使用土地的范围，包括房屋占地面积、庭园等其他用途的土地面积。（2）共用地面积：指两个以上产权主共同占有使用的不能分割的土地面积。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华412.用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积，各项地类面积的测算。3.下列土地不计入丘用地面积2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华421）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地。间距地不计入丘内用地面积范围2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华432）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。3）公共使用的河涌、水沟、排污沟。4）已经征用、划拨或者属于原房地产证记载的范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。5）其他按规定不计入用地的面积。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华44四、面积测算的方法与精度要求1.坐标解析法（1）根据坐标成果表上的数据，按下式计算面积。式中：S—面积，㎡；Xi—界址点的纵坐标，m；Yi—界址点的横坐标，m；n—界址点个数；i—界址点序号，按顺时针方向顺编。)(21)(21111111iiniiiiniiXXYSYYXS或2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华45(2)面积中误差按下式计算。—面积中误差，㎡；—相应等级界址点规定的点位中差m；—多边形中对角线长度，m。式中：Dii1,1mjmsniiisDmmj1112,812020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华46界址点坐标计算面积举例2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华472.实地量距法（1）规则图形：根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形：将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。（2）国标《房产测量规范》对房产面积的精度限差要求分为三级：一级：±(0.02)二级：±(0.04)三级：±(0.08)注：s为房产面积，㎡。ss0006.0ss002.0ss006.02020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华48以上面积精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。3.图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次。两次量算面积较差不得超过下式规定：△S=±0.0003M式中：△S-两次量算面积较差,㎡；S-所量算的面积，㎡；M-图的比例尺分母。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5c㎡。图上量距应量至0.2㎜。S2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华49五、房地产面积计算举例1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的房屋，各边尺寸丈量结果已注记在图中，试计算该栋房屋的用地面积，建基面积及总建筑面积。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华50计算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136骑楼A3:3.12x9.12=28.4544飘楼A3:2.13x9.01=19.1913阳台2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x9.01=29.8231用地面积:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面积:151.9392-29.8231=122.1161总建筑面积:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240单位:长度m,面积m2。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华512.有一双隅二层房屋，第二层有一插层，试按照图中所示尺寸，计算插层的有效建筑面积，并计算该房屋的用地面积，建筑基地面积及总建筑面积。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华52计算：X1=5.12x(3.76-2.20)/(3.76-1.84)=4.16X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94)=5.37插层有效建筑面积：（4.16+5.37）X6.86=65.3758用地面积、建筑基地面积：C2：11.38X6.86=78.0668总建筑面积：78.0668X2+65.3758=221.5094单位：长度m，面积m2。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华53房屋共有建筑面积的分摊计算同一房屋、用地有两个以上权属单元，共同占有或使用共有的建筑面积、用地面积就会出现共有面积的分摊计算。一、共有面积的分摊原则1.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。2.无产权分割文件或协议的，按相关面积比例进行计算分摊。某套(单元)的分摊面积等于面积分摊系数乘以某套(单元)建筑面积；面积分摊系数等于应分摊面积总和除以参加分摊的各套(单元)建筑面积总和。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华54共有面积按相关面积比例分摊的计算公式：δSi=K.SiK=ΣΔSiΣsi式中：K-为面积的分摊系数Si-为各单元参加分摊的建筑面积，m2；δSi-为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；ΔSi-为应分摊的共有建筑面积，m2；ΣΔSi-为应分摊的共有面积总和，m2；ΣSi-为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。2020/6/23广州市房地产测绘所主讲人：黄保华55二、共有建筑面积的分摊内容共有建筑面积是楼房不可缺少的辅助建筑面积，为各权