《商业地产定位、设计与招商运营管理》

《《商业地产定位、设计与招商运营管理商业地产定位、设计与招商运营管理》》((一一))《《商业地产定位、设计与招商运营管理商业地产定位、设计与招商运营管理》》(())陈倍麟陈倍麟陈倍麟陈倍麟中国房产信息中国房产信息集团商业事业部集团商业事业部副总副总经理经理上海市注册咨询专家上海市注册咨询专家、、上海市注册咨询师上海市注册咨询师中国注册高级商务策划师、国际商务策划中国注册高级商务策划师、国际商务策划师师20102010年年1111月月1313--1414日日目目录录一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产三、案例解析：商业建筑设计与商业经营功能的关系三、案例解析：商业建筑设计与商业经营功能的关系2国内外商业地产项目开发运营的差别国内外商业地产项目开发运营的差别讨论：讨论：目前全国商业地产项目死盘烂盘占据三分之一，目前全国商业地产项目死盘烂盘占据三分之一，大家知道造成这种现象的原因吗？大家知道造成这种现象的原因吗？大家知道造成这种现象的原因吗？大家知道造成这种现象的原因吗？！！商业地产项目的开发流程做错，一错百错商业地产项目的开发流程做错，一错百错！！3一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别4一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例一、国内外商业地产项目的开发流程不同决定了差别所在一、国内外商业地产项目的开发流程不同决定了差别所在商业项目是否能够成功运作，取决于开发流程是否正确商业项目是否能够成功运作，取决于开发流程是否正确、国内外商业地产项目的开发流程不同决定了差别所在、国内外商业地产项目的开发流程不同决定了差别所在中外开发流程的差别：中外开发流程的差别：先建设先建设定位前置定位前置后招商后招商招商先行招商先行5招商先行招商先行一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例1.1.国内商业地产项目的开发流程国内商业地产项目的开发流程调整点调整点11拿地拿地建设建设考察定位考察定位选择管理团队选择管理团队招商招商运营运营我国现阶段商业地产开发营运特点：我国现阶段商业地产开发营运特点：调整点调整点22我国现阶段商业地产开发营运特点：我国现阶段商业地产开发营运特点：开发商开发商既充当着资本运营商的角色，同时还担当了部既充当着资本运营商的角色，同时还担当了部分商业运营商的角色分商业运营商的角色调整点调整点226分商业运营商的角色。分商业运营商的角色。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例2.2.国外商业地产项目的开发流程国外商业地产项目的开发流程投资评审未合格投资评审未合格，，则重新进行选址则重新进行选址、、定位定位、、招商等工作招商等工作选选址址建建设设选择选择管理团队管理团队运运营营寻找寻找投资基金投资基金投资基金投资基金评审评审招招商商考察考察定位定位设设营营投资基金投资基金评审评审调整出发点调整出发点7一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别33适合国情的商业地产项目的开发流程建议适合国情的商业地产项目的开发流程建议国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例3.3.适合国情的商业地产项目的开发流程建议适合国情的商业地产项目的开发流程建议可行性论证可行性论证考察定位考察定位选择管理团队选择管理团队主力招商主力招商规规确定开发模式确定开发模式规规划划设设计计调整设计调整设计调整布局调整布局计计调整布局调整布局建设建设运营运营结合中国城市实际，调整开发结合中国城市实际，调整开发流程流程8一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例4.4.三权的不同三权的不同所所有有开开发发vsvs三权三权分离分离有有权权发发权权三权三权统统vsvs分离分离权权权权经经权权统一统一经经营营权权9一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例所有权所有权开发权开发权经营权经营权4.4.三权的不同三权的不同国外的商业地产项目，国外的商业地产项目，所有权、开发权、经营权所有权、开发权、经营权是三权分离的，而在国内，则是三是三权分离的，而在国内，则是三权统一的。权统一的。三权分离三权分离的优势在于的优势在于，开发商负责拿地，投资开发；定位、策划、规划、设计、招，开发商负责拿地，投资开发；定位、策划、规划、设计、招10商、运营，各个环节均有专业团队来做，有效避免了闭门造车的商、运营，各个环节均有专业团队来做，有效避免了闭门造车的“拍脑袋”“拍脑袋”决策。决策。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例4.4.三权的不同三权的不同而国内的开发商和设计公司，而国内的开发商和设计公司，大多以住宅业务为主流，对于商大多以住宅业务为主流，对于商三权三权统统业地产和商业物业的研究远远不业地产和商业物业的研究远远不够，没有深入了解商业地产的特够，没有深入了解商业地产的特统一统一质和需求，以做住宅的思路来做质和需求，以做住宅的思路来做商业，注定没有出路，也造成了商业，注定没有出路，也造成了国内商业地产国内商业地产国内商业地产国内商业地产1/31/3的死铺、烂铺。的死铺、烂铺。11国内商业地产国内商业地产一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别权的不同权的不同国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例所所开开三权三权分离模式分离模式，体现在经营管理上，就是国，体现在经营管理上，就是国外的商业项目通常采取持有经营的方式只租不外的商业项目通常采取持有经营的方式只租不4.4.三权的不同三权的不同三权三权所所有有开开发发外的商业项目通常采取持有经营的方式，只租不外的商业项目通常采取持有经营的方式，只租不售，统一管理。而国内的开发商赢利的目标在于售，统一管理。而国内的开发商赢利的目标在于“卖铺”，在于变现，至于卖掉之后如何经营，“卖铺”，在于变现，至于卖掉之后如何经营，三权三权分离分离权权权权则漠不关心则漠不关心。。事实证明商业事实证明商业项目是需要培育期的，街铺、项目是需要培育期的，街铺、社区商业的底商休闲街的商铺是可以卖的但社区商业的底商休闲街的商铺是可以卖的但分离分离经经营营权权社区商业的底商、休闲街的商铺是可以卖的，但社区商业的底商、休闲街的商铺是可以卖的，但大型综合体一定是持有经营才能大型综合体一定是持有经营才能做好的。做好的。举举个例子，综合体的商铺一旦卖掉，主动权个例子，综合体的商铺一旦卖掉，主动权国外商业地产国外商业地产营营完全掌握在商户手中，香水店旁边可以开出小五完全掌握在商户手中，香水店旁边可以开出小五金店，商业氛围完全破坏，主力商家不屑入驻，金店，商业氛围完全破坏，主力商家不屑入驻，招商愈发困难，必然形成恶性循环，长此以往，招商愈发困难，必然形成恶性循环，长此以往，12国外商业地产国外商业地产招商愈发困难，必然形成恶性循环，长此以往，招商愈发困难，必然形成恶性循环，长此以往，就会成为“死铺”。就会成为“死铺”。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例持有经营，才是城市综合体项目的唯一出路。持有经营，才是城市综合体项目的唯一出路。4.4.三权的不同三权的不同在日本，六本木一个项目在日本，六本木一个项目可以开发十多年可以开发十多年，这在国，这在国内是无法想象的。那么他们如何赚钱呢内是无法想象的。那么他们如何赚钱呢？？日本日本的城市综合体项目是与周边的住宅、写字的城市综合体项目是与周边的住宅、写字楼、酒店等综合开发的，不但有政府规划的交通配楼、酒店等综合开发的，不但有政府规划的交通配套更有项目之间的联动优势商业提升周边住宅套更有项目之间的联动优势商业提升周边住宅套，更有项目之间的联动优势，商业提升周边住宅套，更有项目之间的联动优势，商业提升周边住宅的房价，写字楼为商业输送年轻时尚的消费人群，的房价，写字楼为商业输送年轻时尚的消费人群，商业项目聚拢了大量人气，达到“造城”的效果商业项目聚拢了大量人气，达到“造城”的效果。。这种这种综合体是持有经营、只租不售的，主要通综合体是持有经营、只租不售的，主要通过住宅项目的盈利来支撑商业项目的经营运作。过住宅项目的盈利来支撑商业项目的经营运作。13一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例二、造成国内外商业地产项目的开发流程不同的原因二、造成国内外商业地产项目的开发流程不同的原因1.1.政府的原因政府的原因二、造成国内外商业地产项目的开发流程不同的原因二、造成国内外商业地产项目的开发流程不同的原因（（11）国家宏观层面的制度缺陷与政策缺失）国家宏观层面的制度缺陷与政策缺失（（22）地方政府经营城市的利益驱动）地方政府经营城市的利益驱动（（22）地方政府经营城市的利益驱动）地方政府经营城市的利益驱动™™注重了城市的招商引资，忽视了商业布局的合理规划；注重了城市的招商引资，忽视了商业布局的合理规划；™™注重了城市的商业数量扩大，忽视了城市商业规模与容量的合理配置；注重了城市的商业数量扩大，忽视了城市商业规模与容量的合理配置；™™注重了城市的形象开发需要忽视了商业的市场经营环境的培育与支持注重了城市的形象开发需要忽视了商业的市场经营环境的培育与支持14™™注重了城市的形象开发需要，忽视了商业的市场经营环境的培育与支持。注重了城市的形象开发需要，忽视了商业的市场经营环境的培育与支持。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例：扬州西举例：扬州西区商业开发超量区商业开发超量国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例●●●●沃尔玛沃尔玛金都置业大厦金都置业大厦金阳光商城金阳光商城润扬广场润扬广场15扬州西区人口扬州西区人口1010万左右，商业开发量确达万左右，商业开发量确达100100多万多万㎡㎡，严重超量。，严重超量。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：安徽池州商业开发超量：安徽池州商业开发