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1目录第一章总论...........................................1一、项目概况...........................................1八、主要技术经济指标....................................2二、建设单位概况........................................2三、项目提出的理由与过程................................3四、项目建设的必要性....................................4五、项目可行性研究报告编制原则与依据....................5第二章市场需求分析与建设规模............................6一、鄂尔多斯市房地产市场现状............................6二、鄂尔多斯市房地产市场供需预测.......................9三、建设规模..........................................11第三章项目建设地点及建设条件...........................12一、项目选址..........................................12二、建设条件..........................................12第四章项目建设方案....................................18一、编制依据..........................................18二、规划设计主题.......................................18三、规划设计方案.......................................19四、建筑方案..........................................20第五章配套工程建设方案................................25一、电力工程..........................................25三、给水排水工程.......................................33四、采暖、通风与空气调节..............................40五、燃气..............................................442第六章环境保护........................................45一、环境现状..........................................45二、项目建设与运营对环境影响...........................45三、环境保护措施.......................................47四、环境影响评价结论...................................49第七章劳动安全、卫生防护...............................51一、劳动安全..........................................51二、卫生防护措施.......................................52、第八章消防..........................................53一、编制原则..........................................53二、编制依据..........................................53三、消防措施..........................................53第九章节能节水........................................61一、节能措施与能耗指标分析.............................61二、节水措施与水环境系统的建设目标.....................63第十章组织机构与人力资源配置...........................65一、组织机构..........................................65二、人力资源配置.......................................66第十一章招投标要求及内容...............................68一、编制依据..........................................68二、招标方案..........................................68第十二章项目实施计划...................................70第十三章投资估算与资金筹措.............................71一、固定资产投资估算...................................713二、新增投资估算说明...................................72三、新增资金来源与筹措.................................73四、流动资金估算及资金来源.............................73第十四章财务评价......................................74一、项目运营计划.......................................74二、总成本测算........................................74三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配.............74四、项目盈利能力.......................................75五、经济效益分析.......................................75第十五章风险分析......................................77一、盈亏平衡分析.......................................77二、敏感性分析........................................77第十六章结论及建议....................................78一、结论..............................................78二、建议..............................................781第一章总论一、项目概况（一）项目名称：伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目。（二）项目建设单位：伊金霍洛旗宏泰城市投资公司。（三）项目建设地点：伊金霍洛旗乌兰木伦镇温家圪堵。（四）项目法人：王大勇。（五）项目负责人：王大勇。（六）建设内容、规模及建设期1．建设内容本项目建设内容包括住宅楼及配套设施。2．建设期：2年3．建设规模：伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目工程总用地面积59689.34平方米，净用地面积48806，14平方米。建筑面积83266.1平方米，其中住宅建筑面积73305.7平方米，商业建筑面积7243.4平方米。（七）投资总额及资金来源总投资25538.78万元，其中银行贷款16500万元，企业自筹资金9038.78万元。2八、主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注一建设规模1总建筑面积m283266.12容积率%≤1.63绿化率%≥35二项目总占地面积平方米59193.6三建设期年2四项目总投资万元25538.78五资金筹措万元25538.781申请银行贷款万元2建设单位自筹万元25538.78六主要经济指标1投资利润率%10.532投资回收期年4.493内部收益率%28.27二、建设单位概况鄂尔多斯市容大房地产开发有限责任公司成立于2006年6月，注册资金800万元。公司拥有4级资质等级。公司具有独立法人资格,依法实行自主经营、自负盈亏、独立核算。公司内设四个行政职能部门：综合人事部、财务资产部、企管项目部、经营销售部，另设3五个工程建设部。公司主要从事房地产开发、市政基础设施建设同时，公司按照市场化运作方式和现代企业管理模式，积极拓展经营范围，壮大实体经济，做实做大做强企业，进而筹集更多的资金用于城市的建设、经营和发展。三、项目提出的理由与过程本项目位于伊金霍洛旗乌兰木伦镇温家圪堵。近年来，伊金霍洛旗经济发展水平居自治区前列，实力雄厚，势头强劲，与首府呼和浩特的新城区、包头昆都仑区以及我市准格尔旗、东胜区一起成为内蒙古县域经济前五强。“十五”以来，伊旗利用资源优势和区位优势，充分构筑煤炭、煤化工、建材、林沙为主的工业体系，呈现出经济建设持续快速发展、社会事业整体推进、机构调整更加合理、城市功能日趋完善、生态建设成效显著、人与自然和谐相处的可持续发展态势，经济实力始终保持在自治区101个旗县（区）前列，2008年财政总收入完成508999万元（包括上划自治区和上划中央收入，不含社会保障基金），完成年初预算的121.2%，同比增加207160万元，同比增长68.6%，总量位居全市各旗区第三位。地方财政收入完成204777万元，完成年度预算的124.5%，同比增加86841万元，同比增长73.6%。由于经济总量迅速增长，带动了城市居民收入的增长，促进当地形成了大量的高收入人群，为市民未来购房置业打下经济基础。诸多经济社会利好因素的合成，特别是城市化进程的不断推进，旧城4改造已经成为伊金霍洛旗目前城市建设的重要任务，温家圪堵位于享有“内蒙第一经济强镇”乌兰木伦镇南部，属乌木伦镇经济核心地，原有规划十分拥挤，为此启动温家圪堵假城改造，建设高标准商住小区，满足人们商住需求十分迫切。四、项目建设的必要性1．伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目的建设符合伊金霍洛旗总体发展规划的要求，与乌兰木伦城市发展程度相适应，建成后将为乌兰木伦镇居民提供一处具有有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区，提供多样化、可选择的、适应性强的经济型住宅，满足入住居民居住生活环境和条件的安逸性、舒适性和安全性的要求。2．伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求,为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的居住空间和居住环境，随着本项目的实施，极大地促进了旧城区的改造建设力度。3.伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。4.伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目以整体规划空间层次多样，组团空间亲切宜人、疏密有致的特点,创造了自然、休闲、高层次的社区居住环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的5需求，必将会获得市场的认可。项目的建设在实现舒适健康的居住生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济、社会效益。五、项目可行性研究报告编制原则与依据（一）编制原则1．符合国家、内蒙古以及鄂尔多斯市有关法律、法规及规范，贯彻国家、自治区有关房地产及住宅建设的规定，按城市总体规划进行布局。2．结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。3．建设集居住、生活配套为一体的大型生态生活园区，吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有