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富顿商业大厦调研报告2008年5月9日1目录天津城市发展状况•第一部分天津市与和平区城市发展研究第部分津商业市场究一、天津城市发展状况二、天津城市经济情况三和平区城区调研•第二部分天津商业市场研究•第三部分项目商圈商业调研三、和平区城区调研•第四部分项目商圈住宅、写字楼等调研•第五部分商家访谈总结•第六部分市场调研结论第六部分市场调研结论2第一部分综述本部分主要阐述天津城市的发展状况、人口概况及未来的发展规划和展望以了解天津发展的基本及未来的发展规划和展望，以了解天津发展的基本概况况。通过对天津市宏观经济的分析，了解天津市各项经济数据及目前和未来的产业结构对项目市各项经济数据及目前和未来的产业结构。对项目所在和平区的定位，优势，规划等方面了解项目所在地行政区的现状及未来发展方向，以使项目未来在行政的现状及未来发展方向使项目未来定位符合整体片区的综合定位。3一、天津城市发展状况1600年建卫成城1、600年建卫成城1404 年明永乐大帝(朱棣)在津设卫筑城。2、天津商业的历史悠久2、天津商业的历史悠久天津因商而立，由商而兴，自古即富渔盐之利，且是天然河海两用码头，地势平坦，腹地广阔。建国之前，天津城内50%以上的住户从事商业及与商业有关的经营服务活动。3天津——中国四大直辖市之一3、天津——中国四大直辖市之总面积11，760平方公里，规划15个区和3个县工业、商业、城市经济进一步获得长足发展，所谓“南有上海，北有天津”，就是当时两市在国内市场上平分秋色的最形象写照。4一、天津城市发展状况4天津人口概况常住人口达1115万4、天津人口概况据市统计局人口调查推算，2007年末全市常住人口达1115万人，与去年同比增加了40万人，增长3.72%，系进入新世纪以来我市人口增速最快的一年天津市外来常住人口具有如下特征：一、外来常住人口遍布全市各区县塘沽区最多，达２２·０９万人；其次是南开区、河西区和河北区口增速最快的一年。外来人口增加至171万外来人口171万人，占常住人口的15.34%。与上年相比增加了32万二、外来常住人口的来源地分布较广，以北方地区为主，其中来自河北、山东、黑龙江三省的规模最大三、外来常住人口平均受教育程度以接受初中教育为主；接受大专及以上教育的仅人，增长速度达23.02%。初中教育为主；接受大专及以上教育的仅占８·２％。四、外来常住人口多集中在生产和服务型行业以及劳动密集型的岗位，从事生产、运输设备操作工作的最多，有４６·０５万人比重达５５３７％其次为商业目前外来人口占常住人口的比例较北京、上海低，加之整体收入层次低因此外来人口拉动我市消万人，比重达５５·３７％；其次为商业、服务人员，有２６·９６万人加之整体收入层次低，因此外来人口拉动我市消费市场的能力不强，未来随天津北方经济中心、滨海新区、中新生态城建设将吸引大量高层次人员，极大的推动商业的繁荣。5员，极大的推动商业的繁荣。一、天津城市发展状况国际港口城市、北方经济中心、生态宜居城市国家十一五总体规划（2005-2020年）5、城市定位天津市是我国直辖市之一，环渤海地区的经济中心。将天津市逐步建设国际港口城市、北方经济中心、生态宜居城市成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市、北方经济中心和生态城市。进一步提升天津城市的国际地位，天津将成为继深圳、上海后，中国第三大经济中心天津北方经济中心地位——天津将成为北方的上海。66、天津未来发展规划一、天津城市发展状况“十一五”期间，天津市将逐步形成“轴两带三区”的市域空间布局结构“一轴两带三区”的市域空间布局结构城市中心区的功能依托于城市空间布局“一轴、两带、三区”的发展格局向外围延伸.城市中心区的功能依托于城市空间布局“一轴、两带、三区”的发展格局向外围延伸.76、天津未来发展规划一、天津城市发展状况•调整优化中心城区及近郊地区布局，形成中心城区+外围组团布局结构。重点发展西青、小淀、双街、青光——双口、大毕庄四个外围组团；大港新城、汉沽新城、咸水沽等11个新城。•滨海新区形成“一轴一带”的总体布局结构“一轴”即津滨走廊地区，“一带”即东部沿海发展带。中心城区滨海地区拥有综合配套改革试点的政策优势，滨海新区将作为天津未来发展的新引擎，滨海地区海新区将作为天津未来发展的新引擎，带领天津成为名副其实的“北方经济中心”，并使天津成为全国第三个拉动区域经济发展的龙头型城市。87、天津未来展望一、天津城市发展状况高端高利润行业纷纷投资将带动天津快速发展,并吸天津—将成为中国经济腾飞的第三架马车引高层次外来人口，推动天津消费市场发展1、滨海新区，空客A320系列飞机总装线项目安家落户；2、100万吨大乙烯工程破土动工；3、国务院正式批准设立天津东疆保税港区，将建成我国目前规模最大、开放度最高的保税港区。前规模最大、开放度最高的保税港区。4、将于08年7月奠基开工的“中新天津生态城”，借鉴新加坡“邻里单元”理念，总面积约30平方公里，人口可达35万，同时容纳外部就业人口6万人和内部暂住性消费人口3万人。世界瞩目以京、津为核心地区的“世界第七大城市群”，首都北京与天津这座“双子城市”将逐步形成的“双轮”驱动模式。9津这座双子城市将逐步形成的双轮驱动模式。二、天津城市经济1、宏观经济发展状况•经济增长速度保持在14％以上高位运行，2007年经济总量突破5000亿元宏观济发展状况经济总量突破5000亿元天津市经济自2003年开始进入本轮经济增长周期的高峰期，其主要特征就是经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行。2007年全年全市生产总值达到5018.28亿元，按可比价格计算，比年年市产值到亿元按可价格计算上年增长15.1%，增速比上年加快0.6个百分点。•固定资产投资稳步上升。2006年前9个月天津市全社会固定资产投资达到13349亿元同与20072006年前9个月天津市全社会固定资产投资达到1334.9亿元同，与去年同比增长27%，2000年到2005年期间，年均增长率达到18%，显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。•全市人均生产总值突破6000美元2007全国城市人均GDP排名第一阵营：人均CDP1万美元以上深圳苏州鄂尔多斯•全市人均生产总值突破6000美元。按常住人口计算，人均生产总值达到6022美元，按可比价格计算，增长11.2%。标志着天津的经济实力已经达到中等发达城市的中等水平基本实现现代化深圳、苏州、鄂尔多斯第二阵营：人均GDP7000-10000美元北京、上海、杭州第三阵营人均GDP40007000美元10的中等水平，基本实现现代化第三阵营：人均GDP4000-7000美元青岛、天津、郑州、武汉、长沙、成都二、天津城市经济1、宏观经济发展状况社会消费旺盛，发展潜力巨大2007年社会消费品零售总额完成1603.74亿元，比上年增长18.2%，增幅比上年提高4.2个百分点，为近十年来宏观济发展状况1600亿元100110最高增幅。居民消费支出增长较快。全年城市居民人均消费性支出12029元，增长14.0%。其中人均衣着支出增长18.4%家庭设备用品及服务支出增长199%交通通讯支出40080012005060708090，家庭设备用品及服务支出增长19.9%，交通通讯支出增长19.9%。天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批发零售成为天津商业市场的主要发0200020012002200320042005200620073040社会消费品零售额潜力巨大，同时批发零售成为天津商市场的主要发展支柱随着收入的提高和财富效应的显现，市场其它行业,0.4%随着收的提高和财富效应的现市场需求更加活跃，消费需求明显升温。住宿餐饮业,5.4%批发零售贸易业,84.2%11批发零售贸易业住宿餐饮业其它行业餐饮业零售总额250亿元二、天津城市经济1、宏观经济发展状况天津市餐饮业零售总额额平均每年以16%的速度增100150200250宏观济发展状况餐饮娱乐业持续快速发展天津市餐饮业零售总额额平均每年以16%的速度增长，2006年达到209.97亿元。餐饮业的发展反映了天津市居民的消费水平的提高。0502000200120022003200420052006天津的恩格尔系数在2000年后平稳下降，2006年综合恩格尔系数为34.9%，表明天津市居民总体上实现小康，进入了比较富裕阶段。餐饮业零售总额按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔居民生活水平不断提高，居民的消费水平相应随之提高，将促进餐饮娱乐业持按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到60%以上，处于贫困阶段；50%-60%，处于温饱阶段；达到40%-50%，进入小康；当达到20%-40%时，将进入富裕阶段；20%以下，属于极端富裕续快速发展裕阶段；20%以下，属于极端富裕12二、天津城市经济1、宏观经济发展状况居民生活水平不断提高,食品类支出稳步增长天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持继增长2006年分别达到14283元/年和10548元/年2000-2006天津城镇居民家庭人均收支情况14,00016,000元80%90%宏观济发展状况长，2006年分别达到14,283元/年和10,548元/年，同时，天津城镇居民的消费性支出占其可支配收入的比例基本稳定，长期在75％-78％之间。20004,0006,0008,00010,00012,00010%20%30%40%50%60%70%天津城市居民家庭人均用于食品类支出稳步增长，2006年比2000年增长49.9%。其中，2006年城市居民家庭人均在外用餐支出比2000年增长1.43倍，占食品总支出的比重达266%02,00020002001200220032004200520060%10%人均年可支配收入人均年消费性支出支出—收入比2000-2006天津城市居民人均家庭食品支出情况食品总支出的比重达26.6%。预计未来，随着天津居民生活水平的不断提高居民更加注重生活质量和生活20002006天津城市居民人均家庭食品支出情况2500300035004000元20%25%30%断提高，居民更加注重生活质量和生活品位，家庭在外用餐支出明显增长，餐饮消费需求将快速增长050010001500200020002001200220032004200520060%5%10%15%13人均食品消费支出人均在外饮食消费支出比重二、天津城市经济2、房地产投资状况2001年－2007年天津市GDP增长及房地产开发规模统计表年份GDP（单位：亿元）可比GDP增长率房地产投资总额（单位：万元）住宅开发投资额（单位：万元）商业开发投资额（单位：万元）住宅所占比率商业所占比率20011840.10 12.20%161266296398515649760%9%20022084.66 13.30%1758446103178814724459%8%20032447.66 17.40%2113876150925224256471%11%20042931881570%2639165175237728238866%11%2931.88 15.70%20053663.86 14.50%3275403234924041744971%12%20064337.73 14.40%3750000240000052500064%14%天津市地产投资总额在GDP总额中所占的比重始终稳定保持在88%左右，预计未来大量外地投20075018.28 15.10%5053000342820093870067%18%随着城建开发的不断推进，城市对于商业物业的需求将逐步增加，商业设施的升级势在终稳定保持在8.8%左右，预计未来大量外地投资企业的涌入以及外来人口的增加，天津市的房地产购买能力和购买需求还会在这一数字的基础上保持持续稳定增长。业的需求将逐步增加，商业设施的升级势在必行。天津由于滨海新区、中国经济第三极的发展定位，商业地产迎来了历史性的发展机遇，年度增幅78.8%。14基础上保持