房地产行业分析

房地产行业分析房地产业是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，行业特性主要集中在自然特征、经济特征和增值特征三个方面房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。（注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等）自然特征—位置的固定性—使用的耐久性—资源的有限性—物业的差异性经济特征—生产周期—资金密集性—相互影响性—易受政策限制性—房地产的增值性增值特征—价值的时间序列—上升下降的趋势—土地为重要组成部分房地产行业基本特性房地产业的重要组成部分为房产和地产，建筑业是房地产业相关联重要产业链房地产业是具有高附加值的综合性产业，为生产和消费提供多种服务的第三产业。建筑业是生产加工建筑物或构筑物，对初级产品进行再加工的第二产业。勘察设计安装维修施工开发经营维修管理装饰服务发包方承包方房产=权属关系的房屋+相连的构筑物或建筑物地产=住宅或非住宅附着物的土地+已开发和待开发土地关联性¾实物形态——两者密不可分¾价格构成——房产价格包含地产价格¾权属关系——两者所有权合为一体差异性¾属性不同¾增值规律不同¾权属性质不同¾价格构成不同国家宏观政策与法规的出台，对房地产不同周期波动的影响——推动、制约与规范（1）—修改十年规划指标，调整、改革、整顿；—允许私人建房，城市居民可以自购自建；—开始住房制度改革；—调整产业结构，下放管理权；—经济复苏。—发展房地产业；—发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点—房地产开发投资和销售出现第一个高峰。—防止盲目发展商品住宅；—加强商品房住宅计划管理，限制公有住房补贴出售；—房地产发展增长，速度放缓。—扩大房地产业发展；—进行住房制度改革；—修改宪法，允许土地批租；—在全国城镇分期分批推行住房制度改革；—开放房地产市场；—房地产投资额与销售量增长幅度72%和34%。—加强房地产市场管理；—发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；—压缩固定资产投资规模，紧缩银根；—房地产投资和商品房销售增长幅度为6%和11%。—加强治理整顿，推进土地使用制度改革，治理整顿，清理在建项目；颁布企业经营机制改革的通知，紧缩银根，发布《土地管理法实施条例》；—房地产开发投资自首次出现负增长(-7%)，表明房地产业受到国家调控政策影响较大。1979-1983年1984年1985-1987年1988年1989年1990年—规范房地产业发展；深化住房制度改革治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行；—房地产开发投资和销售量分别比上年增长33%和18%，表明房地产业发展新的一轮增长已经开始。—加快房地产业发展引进外资；宣布“治理整顿”结束；开放房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款。—房地产成为新的投资热点，房地产投资比上年增长117%；房地产开发企业1.4万家，是上年的3倍。商品房价格平均为1034元，比上年增长29%。—理顺房地产业，促进房地产业健康发展；进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》。—上年房地产发展速度过快的带动，房地产发投资增长165%，商品房销售比上年增长102%，均达到历史最高水平。1993年是房地产发展速度最快一年。—加强宏观调控，深化住房制度改革发布《国务院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；调控、消化和稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序。—土地开发面积及房屋新开工面积均呈负增长；房地产开发投资增长32%高速增长被遏制。房地产企业由盲目逐步到理智，有效需求与供给存在矛盾，市场局部出现滞销。—规范房地产市场宏观管理；颁布《房地产管理法》，《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程。—房地产投资规模得到控制，增长幅度23%，供应规模仍偏大，需求萎缩。商品房空置严重。1991年1992年1993年1994年1995年国家宏观政策与法规的出台，对房地产不同周期波动的影响——推动、制约与规范（2）1996年1997年1998年1999年2000年—全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有新进展；政策性抵押贷款制度开始建立；安居工程顺利推进。新开工项目得到有效控制，投资结构趋于合理，空置面积增加。商品房价格持续增长，但增长幅度回落；—个人购买商品住宅的比例加大；房地产投资和销售额增长幅度为2%、13%，发展速度明显放缓，说明宏观治理政策收效明显。—实行适度从紧的财政政策和货币政策—房地产开发投资比上年期负增长1.93%，投资结构以住宅为主；个人购买力不断增强。空置商品房仍将困扰房地产市场。商品房价格增幅趋缓，平均售价2017元。—促进房地产业发展，发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时，调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整。—房地产开发投资稳步增长，增长14%，商品房销售额增长40%；商品房平均销售价格2053元，比上年出现小幅回落，个人购买力增强。—实行积极财政政策，启动住房消费深化落实住房分配货币化改革。—启动住房消费，促进房地产业房地产业发展势头出现发展。稳步增长的良好态势。—房地产开发投资增长幅度为21%，商品房销售增长幅度为32%。商品房平均销售价格为2112元，比上年增长2%，保持平稳。国家宏观政策与法规的出台，对房地产不同周期波动的影响——推动、制约与规范（3）2001年2002年2003年2004年2005年—促进房地产业发展对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。—房地产市场出现较为强劲的增长势头。总体上保持平稳，但增长速度出现较大幅度的增加。全年房地产开发投资增长25%，商品房销售额增长18%。—发布《关于整顿和规范市场秩序的通知》。—中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明政府对房地产的态度由支持转为警惕。—国务院发文严格控制土地供给—提高拿地“门槛”调控开始—国土资源部、监察部又联合发文，严令协议出让土地中的“遗留问题”政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。—房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面，个人住房贷款最低首付款比例提高，政府对房地产的政策调控力度加大—房地产税改革深入，调控触及交易环节。重点推进房地产税改革。—国八条出台，调控上升到政治高度，稳定房价。—七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，调控加强、细则出台，—禁止期房转让，北京市建委发布《加强住房交易管理有关问题的通知》。国家宏观政策与法规的出台，对房地产不同周期波动的影响——推动、制约与规范（4）•3月国务院建设部等九部门，再公布十五条抑制房地产过热措施•5月政府就房地产市场问题，出台“国六条”细则：一、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向市场需求虚高2006年政府继续出台一些更加严厉、更具操作性的相关政策和细则房地产投资增速•4月央行全面上调各档次贷款利率0.27%，在加息后短短一年多时间里再次上调利率，主要是抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。未来房地产政策导向……？？？？？？近年来房地产高速发展，已成为国民经济的支柱产业，拥有良好的的发展前景•2000年以来，房地产行业在投资额、开发面积、竣工面积和销售面积等方面都处于高速发展状态，已经成为中国的支柱性行业。•房地产行业对国民经济发展具有重要的拉动作用。据世界银行和建设部有关测算结果表明，每投入100元的住房建设资金，可以创造相关产业170—220元的需求，每销售100元的住宅，便可带动130—150元的其他产品的销售。住宅建设因此成为国民经济发展的调节器。政府加快住宅建设常常带来经济发展和生活水平提高的双重功效。•建设部也曾组织专家论证认为：房地产投资及住房消费对国民经济的直接带动系数为1.5~2个百分点，加上间接带动系数，可达2~3个百分点。•房地产行业在国民经济中的支柱性地位，也使得国家必须支持和确保房地产业的持续发展。1991-2004全国商品房销售额01000200030004000500060007000800090001991199219931994199519961997199819992000200120022003(亿元)年均复合增长率33.61%2004498463447791101061315802000400060008000100001200014000200020012002200320042000－2004年房地产投资额资料来源：国家统计局影响加大：„经营模式转型；„产业结构调整；„资源配置艰难；„企业优胜劣汰；„部分地区受控；„……企业面临挑战：„战略调整„模式调整„土地购置；„资金来源；„技术产品„行业竞争；„客户需求；„市场销售；„……政府意愿：„土地资源危机„化解金融业风险；„缓解社会矛盾；„减缓经济增长过热„规范行业发展对地方政府要求：„控制资源供给；„规范市场管理„整治无序开发企业/项目地区/政府行业/市场政策法规在快步发展的同时，房地产行业在发展和市场运作等方面也出现了不少问题，针这些的问题，国家实施宏观调控，出台了一系列的政策和法规政府这些政策和措施使得房地产业已经成为最为复杂和风险巨大的行业，房地产企业生存和发展面临严峻的考验•资金条件•宏观经济•政策法规•市场环境•运作能力•人才技术•社会资源•竞争策略房地产行业、企业、项目面临的若干重大风险因素—涉及十分繁复的审批程序；与多方面的社会分工相联系—千变万化的市场，日趋成熟的消费者，多种需求层次的客户群—人才流动频繁；涉及工艺、技术、材料、设备、管理等多学科知识和复杂的法律问题；要求过程动作技巧最多；操作难度大—受宏观经济影响明显；涉及政策问题；影响和受影响于近六十个行业—合作开发中的矛盾冲突；行业内的恶性竞争和不公平竞争；庞大的竞争对手组成；—资金投入大，风险大；涉及广泛的公共关系；具有较强的地域性；总结国家几次宏观调控的策略及效果，进一步判断目前政府管理调控思路：结构性、全方位、综合性、指导性、操作性、实效性、针对性市场地方政府区域经济竞争伙伴客户群体政府法规行政文件国家法律政策土地资金相关资源技术行业发展规律周期格局模式降低需求规范市场约束主体限制产品控制投入压缩规模调整结构优化技术终端源头过程规范行为引导模式改变格局影响周期红色部分为本次调控特点宏观调控应是阶段性的控制措施，预测未来政策走向是发挥各级政府的作用，注重政策配套和落实，但行业发展基本环境和条件以及总体目标不会改变资金技术市场土地资源技术政策细则基本需求城市化进程规则法规经济大趋势宏观调控底线后续调控措施目前调控格局以前调控模式减缓修正紧松市场化机制一是鼓励买房发展市场化购房的政策方向不会变；二是“四节一环保”将成为政策的最重要指向之一；三是未来政策的目标仍将是稳定房价、抑制房价过快上涨未来房地产发展政策走向行政手段市场化手段预计后续趋向是调控措施的