房地产行业回顾及2014年趋势研判

行业回顾及2014年趋势研判回顾2013宏观、全国、微观[1]part回顾2013——中央定调：2013是改革元年，一切为“改革”让路，破而后立回顾2013——中央“新型城镇化建设”——未来5-10年中国经济的核心引擎回顾2013——中央全国保障房建设扎实推进，从“政策方向”到“现实数据”•2013年全国城镇保障性安居工程已开工666万套，建成544万套•已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。中央政府换届，并未出台全国性大棒政策，新国五条雷大雨小回顾2013——中央地方调控政策呈现区域化差别，各线城市政策松紧不一回顾2013——中央舟山营口温州芜湖上海深圳广州郑州北京•政策收紧•政策放松GDP增7.7%：增速回落，中国经济增长放缓将会成为常态回顾2013——经济2013年出现两次“钱荒”，整体资金面依然处于偏紧的状态回顾2013——经济20.69万亿元地方债务，两年内到期的债务占比高达62%回顾2013——经济李嘉诚内地撤资，投资方向西移，半数资产移师欧洲回顾2013——经济仅半年多，余额宝囊获2500亿·天弘基金一跃成为最大基金回顾2013——经济从整体数据看仍然保持高成交量，住宅成交同比增长21.3%回顾2013——全国销供比：总体接近1，下半年供应超过需求，不同城市表现分化回顾2013——全国一线城市领跑，二线城市跟风，三四线城市数据持续下滑回顾2013——城市•一二线城市商品住宅销售面积和销售金额占全国的比例自2011年以来持续上升，三四线城市占比则持续收缩。区域差别化：火热只局限于一二线城市和部分较佳的三线城市回顾2013——土地•从不同城市类型的土地成交溢价率可以看出，土地市场分化明显，一线城市火热，二线城市次之，三线城市较差。数据显示：一线城市土地成交溢价率高达32.2%，二线城市土地成交溢价率为19.1%，三线城市土地市场表现相对冷清，土地成交溢价率只有9.6%。千亿房企增至7家，仍在上演“强者恒强”“大象起舞”的竞争格局回顾2013——房企门槛提高：TOP20、TOP50企业金额显著提升，同比均超40%回顾2013——房企业绩增长势头充足TOP50企业金额、面积集中度双双提升供需总量：土地供应持续增加，供需两方面均达到近5年最高点回顾2013—宁波土地市场土地排行：外地开发商占主角，本土企业鲜有重量级地块出现回顾2013—宁波土地市场区域地块名称面积(亩）用途容积率（≤）成交总价（万）楼面价竞得单位1江东区江东宁丰蔬菜批发市场北侧1#地块53.08住宅278561.3611100中海地产集团有限公司2江北区江北大道以西滨江3#地块，JB13007号地块94.97商住1.945123848.1810058上海世茂股份有限公司3江北区江北洋市河以西孙家1#地块，JB13011号地块151.98住宅1.865189010.4010000上海世茂股份有限公司4江东区东部新城核心区E-2#/5#/6#/10#/11#地块142.58住宅1.636154426.879930宁波雅戈尔新城置业有限公司5江北区江北原江花钢化玻璃厂1#地块61.61住宅280505.049800世茂房地产控股有限公司6江北区天水家园以北地段Ⅰ-2a地块77.73住宅299705.539620通颖投资有限公司7江北区宝庆寺1#地块186.09住宅1.8213930.799580上海世茂至勤投资管理有限公司8江北区湾头启动区2#地块42.88住宅1.7345328.269166复地（集团）股份有限公司9高新区高新区GX08-01-08地块72.01住宅2.295681.579060宁波万科房地产开发有限公司10高新区高新区GX01-01-35-02地块47.44住宅254781.438660宁波市交通房地产有限公司供应量大幅增长创近5年新高，首次突破400万方，成交总量也同比增长，但整体存量日益增高回顾2013—宁波住宅市场•据统计2013年宁波市六区住宅供应量为426.72万方，较去年增长了46.98万方，增幅达12%；是6年来的最高水平；•而从销售量来看，2013年六区市场共计去化住宅产品282.05万方，较去年增长了32.53万方，增幅达13%；，而成交量是自2008年以来第二高的一年，仅次于2009年的成交总量；市场格局：供应决定成交，鄞州、北仑、江北、东部四大板块割据，镇海板块出现明显回落回顾2013—宁波住宅市场成交结构：中小户型是整个市场中的成交主力，改善型户型有所下降，120-150平方米出现8个点的下滑；回顾2013—宁波住宅市场成交楼盘：刚需项目占统治地位，高性价比产品表现突出回顾2013—宁波住宅市场排行楼盘名称城区套数排行楼盘名称城区总面积（㎡）排行楼盘名称城区成交总额（万元）1中海国际社区鄞州区12841中海国际社区鄞州区1437611中海国际社区鄞州区1918312青林湾海曙区7262青林湾海曙区926012东方一品江东区1682523滟澜海岸北仑区6673滟澜海岸北仑区832413青林湾海曙区1533124东方港城北仑区6084海滨花园北仑区826094荣安府鄞州区1128615海滨花园北仑区6015东方港城北仑区806655东方港城北仑区894306万科城镇海区5406东方一品江东区725796金域国际鄞州区852047云鹭湾江北北区5237凯旋门北仑区670067万科城镇海区842648金域国际鄞州区5218万科城镇海区622518云鹭湾江北北区833699保利城镇海区4799云鹭湾江北北区620299凯旋门北仑区8133710君和院鄞州区47710保利城镇海区5906010东海府科技园区81112本土房企垄断地位打破，全国性房企开始占据市场主导地位回顾2013——宁波房企排行项目总销面积（万方）1中海26.932万科24.183雅戈尔20.436宁房+城投14.924世茂13.135银亿12.107荣安9.038龙湖8.859恒威8.8310环球8.11排行项目总销金额（亿元）1雅戈尔46.342中海35.993万科33.447宁房+城投21.734银亿18.655荣安18.406兴普17.028世茂15.199恒威10.2110维科9.69大盘支撑、降价支持，2013年公寓成交量出现大幅增长回顾2013—宁波公寓市场办公和商业市场表现比较稳定，市场波动不大回顾2013——宁波办公、商业市场住宅价值关注点回归产品本身：高性价比产品市场上优势明显回顾2013——产品层面高赠送：[东方一品]5月31日清晨7点推出198套，截止12点去化81%“坐销时代”终结，拓客深挖渠道成为2013年主流营销手段回顾2013——营销层面6月10日变形金刚嘉年华5月25日韦博英语夏季培训班开课“万科金域国际杯”潘火街道羽毛球赛4月13日，范儿生活体验之行：带客户游良渚文化村+西溪湿地，让客户们在游玩的同时，亲身感受万科品牌及其物业服务。PART1回顾2013总结2013·改革是全年的基调地方债的压力、经济增速放缓，面对重重重压，仍然坚持改革地方差异化调整取代了宏观大棒政策两次钱荒、影子银行的火热，昭示着资本市场的偏紧形势无论是全国还是宁波，供应增长拉动成交上扬带来的库存压力突增一二线城市和三四线城市的差距逐步拉大行业在变革，大型房企的垄断格局正在形成面临即将到来的2014政府的导向、经济发展如何未来行业方向在哪里？…………展望2014政策、市场、行业[3]part定调2014年，将是改革的攻坚年，各项改革落地推进的一年趋势展望——中央中央调控方向——市场主导+长效手段的调控模型初步建立趋势展望——政策使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用,大幅度减少政府对资源的直接配置,推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。今后是以税收和货币政策为主要手段,而限购、限价、限售等行政性的调控手段将会逐步弱化完善税收制度。深化税收制度改革，逐步提高直接税比重。加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。房产税全国范围铺开是大势所趋高端产品的持有成本将会大大提高对于中高端市的购买心理影响最为直接市场发挥决定性作用加快房产税立法推进未来中国人口红利进入减弱期，低附加值行业面临巨大压力趋势展望——行业趋势宁波60周岁以上人口达到118万，占总户籍人口的20.5%，已经进入老龄化社会经济增速下滑，CPI破3%意味着2014年的货币政策将偏紧趋势展望——经济房产税长期是大势所趋，但短期内推进谨慎趋势展望——政策土地流转模式改革新尝试，集体土地入市重划土地利益格局趋势展望——政策政策分化：房价上涨压力大的一二线热点城市继续从紧，绝大多数城市保持平稳，少数市场低迷城市可能继续微调政策趋势展望——政策行业垄断趋势明显，开发商集中度提高，中小开发商竞争压力大趋势展望——行业趋势利润摊薄，行业专业化将更加明显，细分市场将衍生更多机遇趋势展望——行业趋势销售净利率下降1.3%销售毛利率下降1.8%房企多元化发展，重点开拓其他行业领域业务。趋势展望——行业趋势恒大集团董事局主席许家印在会上宣布：2014年恒大冰泉将达成100亿元销售目标。2016年将实现300亿元以上的销售额。要用最短的时间完成铺货200万家。住宅暴利时代终结，地产商寻求商业发展趋势展望——行业趋势代表企业：万科、保利、龙湖万科：2013年末推出首个商业综合体“金隅万科广场”，同时将斥资百亿布局在京的商业地产项目，保利：2012年开始加码商业布局，2013年继续加码，保利北京全年商业地产投入占比狂飙至45%的高位。龙湖：在京商业项目累计成交突破百亿元，仅时代天街在2013年销售达17.5亿元，为南城商业销冠。做住宅像养猪做商业地产像养小孩。——华润万达、恒大进军文化旅游产业，文化旅游及配套均成热点趋势展望——行业趋势代表企业：万达、恒大万达集团：2013年斥资近千亿元进行文化旅游产业布局。目前已成为万达支柱产业之一，2020年进入世界文化企业前十。恒大集团：将在哈尔滨斥资160亿元打造内地最大的旅游综合体。已在武汉、成都、济南等全国20多个城市完成旅游产业相关布局。文化旅游在目前看来，是一个没有天花板的行业。——万达王健林2013是养老地产利好政策频出的一年，产业市场迅速崛起趋势展望——行业趋势代表企业：保利、远洋、绿城保利地产：在京宣布将全面布局养老地产的消息，未来十年打造50个养老机构，这是保利战略升级重要一环。万达集团：2013年12月，万达与太平洋保险签署战略合作协议，双方将在养老地产及商业地产方面展开合作。万科、首创、复兴、绿城等龙头房企：也纷纷抛出了养老地产发展计划，房企预定的养老地产项目已超过百个。中国旅游地产的新圈地运动，快速完成了量化的过程趋势展望——旅游地产海南黑龙江吉林辽宁河北山东福建江西安徽湖北湖南广西上海河南山西内蒙古陕西宁夏甘肃青海四川贵州云南西藏新疆江苏浙江北京广东1万亿•2012年中国旅游地产投资总额毫无悬念破万亿元3千个•据统计，目前中国旅游地产项目超过3000个•中弘股份，300多亿拿下三个旅游地产项目•恒大150亿，投资哈尔滨太阳岛西区旅游项目•雅居乐：在云南的西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲三个地方圈地合计高达6万亩，投资总规模预计超过450亿元•万达集团：在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山等地的投资规模预计高达1700亿元左右•龙湖地产：49亿多元在烟台养马岛和市区内获得6300多亩土地大型房企开始在宁波优势景观资源地大幅圈地趋势展望——旅游地产东海铭城沪港新城城投世茂中铁邦泰北京万年龙湖世茂梅山春晓滨海板块象山滨海板块九龙湖景区御水龙都绿城华侨城四明山景区九龙湖畔牟山湖景区璟月湾牟山湖趋势展望——旅游地产绿地·万达，投资海外“出海热”或将愈演愈烈趋势展望——行业趋势代表企业：万达、绿地统计数据显示，2012年以来，包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑、万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业等，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达几百亿美元。万