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前期物业管理顾问咨询服务方案##物业咨询有限公司二〇〇七年十一月目录第一篇序言····································2第二篇公司简介································3第三篇前期物业管理顾问咨询服务整体设想········8第四篇前期物业管理顾问咨询服务介绍············111、服务内容2、服务形式、服务期限及费用第五篇结束语··································26第一篇序言财富中心由#1市房地产开发有限公司开发建设，项目位于市中心，项目将拟建成#3市高档的商业中心。十分荣幸能有机会提交此建议书，#3物业咨询有限公司全体同仁在预祝财富中心开发获得成功的同时，将用“真诚、善意、精致、完美”的服务理念，为财富中心锦上添花。第二篇公司简介公司概况服务优势服务项目第三篇前期物业管理顾问咨询服务整体设想从项目开发建设到物业交付使用期间，通过对财富中心项目的了解和对项目基础资料的掌握及我司在全面分析了财富中心的开发理念、规划思路、建设周期和物业特点后我司将从物业管理的角度，全面参与财富中心开发建设过程，并秉承“真诚、善意、精致、完美”的企业理念，提供物业管理方面的专业意见和建议，以提升物业人性化品质、方便日后的物业管理，降低物业管理成本、降低物业管理风险。针对项目提供开发建设期间的前期物业管理顾问咨询服务通过与#4小商品城、中国jidian城等项目合作管理及长期的楼宇物业管理，取得了较丰富的商业中心的物业管理经验及前期顾问经验。针对本物业的特征，我们将对本物业的管理要求，设备设施现状、业主满意率及服务要求等进行极为充分的调查了解。并将与开发商进行充分全面深入的分析和探讨，以期为使用人提供最为量身定做的管理服务。安全保卫工作安全是商业中心的最重要也是最基本的条件，一个优雅文明的商场环境，其中十分重要的之一就是安全环境的体现。城在安全管理上采用的模式是人防加技防。分区域分时段实行安全防范措施，结合监控设施确立定点门岗，加强和合理安排安全防范巡逻巡更线路，配合营销公司做好市场宣传广告促销营销活动，紧急事件处理预案、消防预警演练。在硬件的配备上，绿城将充分利用宏大财富中心已有的硬件配套系统。软件上加强安保人员的培训工作。依据绿城的管理模式，在今后我司提供的前期物业管理顾问服务协助项目管理处在安保人员入聘时的入职培训以外，并根据培训计划对安保人员进行定期的巩固及增进性培训，采用准军事化人员管理。同时在安全工作的监督上采取不定期的日间或夜间突击检查，确保安保工作的严格执行及无任何漏洞。安排有序的人流、车流、物流管理商业中心其人流、车流、货物的流量很大，确保安全有序的人流、车流、物流管理需要详细周密的安排和管理方案。将与开发商进行充分全面深入的分析和探讨设立各类分流和划定区域的标示标志和交通指示标示。我司建议将在营运时段设立交通疏导管理岗位、车辆停放引导岗位、货物分流管理岗位、门岗、广场地面巡逻岗位，通过各岗位职责责任管理制度，力求将有序的人流、车流、物流管理作为宏大财富中心的管理服务亮点。协助营造高品质的优质的商业氛围对于物业管理公司来说，要通过各种商业中心的硬件设备设施，如高标准的智能化的建设，提高物业管理和科技含量，及物业本身的科技含量。全面配合营销有计划有方案地做好市场宣传广告促销营销活动，并向营销提供促销营销市场信息等。采取必要措施降低管理风险财富中心所配备高品质的设施设备对日常的维护和保养提出了很高的要求。为使物业长期稳定运行，降低管理风险。建议为商业中心楼宇购买保险，包括楼宇财产一切保险、公众责任险、雇主责任险等内容。以此来维护业主的利益，预防意外的发生，同时转嫁经营公司与物业公司的经营风险，使其能更好的为业主提供全方位的优质服务。第四篇前期物业管理顾问咨询服务介绍一、前期物业管理顾问咨询服务内容建筑方面我们将从物业管理和使用者的角度，通过审视财富中心施工图纸等内容，对整个小区的建筑布局、环境绿化设计、人流车流导向、上下出入口设置、小区公共区域装饰、垃圾堆放等方面内容，提出有利于促进销售、节约投资，提出合理化的建议报告：1、关于建筑设计、施工方面的内容（1）审视贵司提供的建筑施工图，就其相关的内容提出合理化的建议。（2）对物业内的各种泊位的位置设置进行分析，并提出合理化的建议。（3）对商业中心内日后管理中垃圾堆放位置及出入口设置等方面内容提出合理化的建议。（4）对商业中心的监控中心及保安岗亭的设置提出合理化的建议。（5）不定时巡视施工现场，对现场发现的建筑方面的内容及时提出合理化的建议。环境景观方面从物业管理角度，通过审视环境景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议：（1）根据项目开发的定位及项目建设的特性，提出有关景观设计定位的合理化建议。（2）根据贵司提供景观设计方案，提出合理化的建议。（3）根据贵司提供景观扩初设计或施工图，并跟进整个项目景观施工全过程，提出合理化的建议。（4）对物业内景观小品、绿化和水景设计提出合理化的建议。（5）结合物业的景观设计和景观定位，对物业内的标识系统提出合理化的建议。给排水方面从物业管理角度，通过审视给排水施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置等提出专业意见和建议。（1）根据贵司提供的给排水施工图，从物业管理和使用者的角度，就其设计的部分内容提出合理化的建议。（2）对给水系统中的阀门等相应设施进行考虑，及时提出合理化的建议内容。（3）不定时巡视施工现场，对现场发现的给排水方面的内容及时提出合理化的建议。设施设备方面结合项目整体定位及档次，从物业管理角度，对大型设备（电梯、水泵、智能化等）及部分设施（标识系统等）的功能和定位提出专业意见和建议：1、关于电气设计、施工方面内容（1）根据贵司提供的电气施工图，从物业管理和使用者的角度，就其设计的部分内容提出合理化的建议。（2）对公共区域照明灯具的选型、布局及开关布置提出合理化的建议。（3）对公共区域的配电系统、插座等设计、布局提出合理化的建议。（4）对商业中心的泛光照明进行分析，并提出合理化的建议。（5）不定时巡视施工现场，对现场发现的电气方面的内容及时提出合理化的建议。2、关于弱电方面内容（1）根据项目开发的定位及贵司对项目的要求，提出切合项目定位的弱电配置方面的建议。（2）针对弱电系统设计方案，提出智能化系统设计方案的建议（对子系统进行选择、补充或调整），以完善物业内智能化系统中各个子系统的配置。（3）提供签订合同中注意事项和应涵盖内容的建议，以提高对方的利益、方便日后管理、方便日后系统使用和降低系统维护、保养成本。（4）贵司提供弱电系统的施工图，我们结合物业内其他系统及相关位置的物业功能用途（如：建筑、综合管道布置、景观等）的设计，提出合理化的建议（主要从位置设置的角度进行考虑）。（5）弱电系统施工过程中，定期对施工现场进行了解（应结合施工图），对现场发现的情况，提出合理化的建议。3、关于电梯方面内容（1）为方便贵司定位电梯，提供各种品牌电梯市场占有量的报告，以便对方进一步了解电梯市场的使用情况（从世界和地区使用情况进行分析），同时提供结合项目的电梯基本技术参数的建议（载重量、运行速度等）。（2）提供各种品牌电梯的特性分析和使用性能情况的报告，以供对方在选择电梯品牌时进行参照。（3）在电梯的基本技术参数确定后，进一步提供部分品牌电梯的技术参数，以便开发商确认，便尽早与建筑等相关内容进行协调建设，避免不必要的浪费。（4）从物业管理和使用者的角度，对电梯在签订合同应含盖的内容提出合理化的建议（一般为包括但不限于）。（5）在对方提供电梯购货和安装合同的文本（一般为技术部分），届时就合同中的部分内容提出合理化的建议。（6）巡视电梯的施工现场，对现场发现的问题，提出合理化的建议。（7）在电梯安装完毕后，提供成品保护的建议文本。4、关于物业设施方面内容（1）结合贵司对项目垃圾集中处理的形式和设置位置提出合理化的建议。（3）结合贵司项目的整体风格对标识系统的内容和设置提出合理化的建议。5、不定时巡视施工现场，对现场发现的各类内容及时提出合理化的建议。公建配套方面从物业管理角度，结合项目实际，就公建配套用房（物业管理用房）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出专业意见和建议：（1）根据物业的定位，对物业内各个管理用房设计、布局、配置提出合理化的建议。（2）在日后各功能用房装修设计中，我们根据贵司提供的装修设计，及时提出便于日后管理和使用的建议。（3）及时跟进施工现场，对现场发现的内容提出合理化的建议内容。配合销售方面在整个物业的销售过程中，我们将及时与贵司、设计单位、设备供应商等单位进行探讨，及时提出由于项目销售、开发商对项目推广等方面的内容，并从物业管理角度，审视销售合同和楼书，提出物业管理专业意见及建议：（1）发现设计中的部分系统的亮点，组织供开发商定位物业销售的亮点、卖点。（2）评审项目的楼书，并对楼书中的内容及时提出有利于开发商及物业销售方面的内容。（3）评审物业销售买卖合同，对合同中的各个条款内容进行分析，对部分内容及时提出合理的建议。（4）便于开发商销售人员介绍日后的物业管理，制订宣传资料范本及根据贵司要求对销售人员进行物业管理知识相关内容的培训。工程现场方面在整个项目的施工过程中，我们将参与隐蔽工程的施工及验收、重大机电设备的调试、定期随时了解施工现场，随时掌握项目施工进度、发现各种可能不利于开发商及日后物业管理的内容，及时提出合理化的建议；在各种设施施工完毕后，从物业管理的角度对部分内容提出成品保护的建议报告。通过跟进不同阶段的现场施工进度，提出有利于物业管理的意见和建议。（1）在跟进施工中，及时分析地下综合管网系统，及时提出有利于开发及日后管理、维护、维修等方面的内容。（2）在隐蔽工程覆土前，对管网系统进行现场勘察，对发现的内容提出合理的建议。（3）在跟进施工过程中，及时提出有利于开发商对产品保护方面的内容（如：建筑中的部分设施、电梯、装修等）。管理模式、管理机构的建立在物业交付前三个月期间，指导开发商聘请的物业管理公司组建财富中心物业管理处，提供成立物业管理处的工作流程、组织架构、管理制度等基础文案，并协助实施并针对具体问题提供解决办法的参考意见。（1）指导管理处确定管理模式，设立管理处，建立设立客户服务中心（CPU）；实施专业化管理。（2）根据财富中心的实际情况指导管理处进行部门设置并制订相应的部门职责（3）指导管理处按照ISO9001质量体系管理标准，制订各项管理制度。（4）指导管理处运用CI系统设计，进行园区整体形象策划包装，形成独特、鲜明的形象系统，以提升园区的整体品位。（5）指导管理处运用专业管理软件，提高管理水平和管理效率，以实现科学化管理。（6）指导管理处依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。人员配备及培训指导物业管理公司对财富中心管理处人员的配备进行定位；招聘并实施相关的专业培训，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。（1）根据财富中心的管理规模指导物业管理公司配备相应的管理人员。（2）按照财富中心的综合管理要求指导物业管理公司对管理人员的招聘。（3）根据财富中心的管理要求指导物业管理公司对人员进行专业的培训，并制订培训目标、培训形式及培训计划。（4）指导物业管理公司按岗位工作要求对人员进行跟踪考核，并制订考核目的、考核内容、考核标准。接管验收管理为确保财富中心的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，方便日后的物业管理，指导管理处特制订园区接管验收方案。（1）指导管理处编制财富中心《物业接管验收计划》。（2）指导管理处编制财富中心《物业接管验收标准》。（3）指导管理处编制财富中心《物业接管验收规程》。（4）指导管理处与开发、施工单位联合进行园区物业交接。（5）指导管理处编制物业管理所需的各类文案，如：《业主手册》，公众管理制度、内部管理制度、员工工作岗位考核奖惩、工作流程等。（6）协助管理处实施