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房地产营销策划中心房地产营销策划中心RealestatemarketingplanningcenterRealestatemarketingplanningcenter（苗圃地块）预建项目测算分析本方案须严格保密本方案须严格保密目录地块基本情况地块基本情况1地块地块S.W.O.TS.W.O.T分析分析2产品类型以及户型建议产品类型以及户型建议3基本预算预判以及可行分析基本预算预判以及可行分析4本方案须严格保密本方案须严格保密目录地块基本情况地块基本情况1本方案须严格保密本方案须严格保密地块地理位置项目位于茂名市茂南区板块茂水公路石浪村入口直入约441米路边，城市正南郊区交界处本案本案本案本案本方案须严格保密本方案须严格保密地块导向指标和基本情况占地面积：12209.45㎡，约18.3亩规划容积率：4.9（上限）计划容积率：别墅用地：0.8-1.3低层住宅：1.7-2.2计划建筑面积：别墅用地：12209.45㎡-15872.29㎡低层住宅：20756.07㎡–26860.79㎡（地下室暂不纳入计划）土地用途：住宅土地土地使用年限：50年，截止时间2054年本方案须严格保密本方案须严格保密地块辐射能力本案地块十五分钟辐射范围地块二十五分钟辐射范围备注：驾车出行方式地块到达市中心广场、嘉信茂广场商圈、市政府、体育中心、南香公园等油城中轴主干线需25分钟驾车时间地块到达人民广场、仟佰汇商圈、熹龙国际酒店、华海酒店、火车东站商圈等站前路、双山路中轴主干线平均需15分钟驾车时间地块到达茂南区（开发区段）天桥路规划商圈仅需5分钟驾车时间，届时综合资源商业以中低端超市、区政务中心为主形成茂南大道中轴线地块五分钟辐射范围本方案须严格保密本方案须严格保密地块权重分析5.592.79.3总评10.710.31自然资源0.310.111医疗设施1.121.12.53市政设施1.31.50.121政务配套120.322商业资源0.81.80.11.52位置及规划指标分析栏权重指数类别本案星翠园（二期）茂名碧桂园华侨城广场参考项目总结：综合“地块辐射能力”进行地块权重分析，地块在市区核心地标项目中总体竞争力处于中等稍上位置，可利用资源较少，具备一定开发潜力，整体盈利能力有限，后期需调节开发数据和营销动态较多本方案须严格保密本方案须严格保密目录地块地块S.W.O.TS.W.O.T分析分析2本方案须严格保密本方案须严格保密表述思路机会威胁外部因素优势劣势S.W.O.T内部因素本方案须严格保密本方案须严格保密竞争优势分析自然景观共享地块宜居，处于无污染空气清新、娴静生活之处地块面积较小、开发成本和销售周期短开发商实力雄厚、营销支持力度高地块可利用植物资源多本方案须严格保密本方案须严格保密竞争劣势分析地块所处位置偏远地块交通情况差，仅有一条市政公交路线地块周边生活配套差、市政配套等资源非常少市民对地块印象：脏、乱、差开发商首次进行项目开发，操作经验缺乏且小型项目开发，难以组织尖端团队本方案须严格保密本方案须严格保密竞争机会分析地块所处周边规划有天桥路商圈配套：莱茵春天明湖商场、凯都广场北斗星超市（三层）、乐天大酒店、500亩市政规划用地、站南路延长、市德政路延长至一方名苑等，未来均能有效形成高低定位搭配商圈首次开发，合适的定位能够帮助开发商确立品牌口碑和品牌竞争力本方案须严格保密本方案须严格保密竞争威胁分析茂名市房地产市场饱和度日益上升，存货量不断增加，数据显示消化力逐渐下降市区目前有大量住宅在开发、待建，所处地段和资源均极具竞争能力并严重分流此地块客户群，形成相形见拙的尴尬情况国五条的颁布对房地产市场限制较大，遏制本地消化群体范围较广，在项目推广上难度加深本方案须严格保密本方案须严格保密S.W.O.T总结•根据目前有利条件筛选和整合劣势、威胁，分析出本地块选择产品类型应以差异化产品为主推产品，另外需增加设施以完善其配套设施具体分析：产品类型公寓高层复式别墅综合体写字楼核心资源需求点中心地段、精英群体中心地段、超大园林、完善的生活配套中心地段、超大园林、完善的生活配套中心地段、完善的生活配套中心地段、完善的生活配套无污染、优质自然资源产品类型推荐产品类型核心资源需求点产品类型别墅推荐本方案须严格保密本方案须严格保密目录产品类型以及户型建议产品类型以及户型建议3本方案须严格保密本方案须严格保密产品类型和建议•目前国家禁批部分类型别墅项目，别墅用地几乎卖少见少，别墅产品有其独特的升值保值潜力，目前地块能保证一定吸引力的产品只有双拼别墅，叠拼、联排别墅在此地块缺乏竞争力度，而独栋别墅属于禁批部分，因此合适此地块并能达到有竞争力度的产品只有双拼别墅•项目功能建议方面，根据地块情况，应设置商业会所设施以满足业主生活配套需求。•产品功能建议方面，根据地块面积，别墅应设计独立车库、独立地下室、储藏室、屋顶大天台、多功能储藏窖、多露台、首层老人房（多功能房间）考虑地块面积较小并设置大天台，可设置小型私家花园，每套建议面积在240㎡-300㎡之间•全小区使用标准户型，功能建议：地下室层高4米/多功能大厅、储藏室、鉴赏室、车库；一层客厅层高5.5米/大客厅、厨房、饭厅、洗手间、老人房；二层层高3米/三房搭配两卫生间（次卧主卫生间）、每间房搭配计半面积露台；三层主人房搭配书房、配双大露台；顶层空中露台。备注：如选择地面两层方案，则可取消三层主人房，主人房由次主卧兼任，取消书房，可降低成本、总价从而提高竞争力本方案须严格保密本方案须严格保密产品外立面风格建议风格类型：风格类型：协信阿卡迪亚协信阿卡迪亚--现代简约现代简约入选理由：入选理由：相对欧式英伦、西班牙、法式等风格，现代简约囊括更多的消费群和形成更好的竞争力相对欧式英伦、西班牙、法式等风格，现代简约囊括更多的消费群和形成更好的竞争力本方案须严格保密本方案须严格保密产品外立面风格建议风格类型：风格类型：德式德式--现代简约现代简约入选理由：入选理由：工业美感，大气实用，囊括更多的消费群和形成更好的竞争力工业美感，大气实用，囊括更多的消费群和形成更好的竞争力本方案须严格保密本方案须严格保密产品外立面风格建议风格类型：风格类型：格林格林--现代简约现代简约入选理由：入选理由：德系精细工业美感，外观大气设计实用，囊括更多的消费群和形成更好的竞争力德系精细工业美感，外观大气设计实用，囊括更多的消费群和形成更好的竞争力本方案须严格保密本方案须严格保密户型示意图•户型借鉴：地下室地下室+首层部分连接布局首层部分连接布局+屋顶大空中花园屋顶大空中花园本方案须严格保密本方案须严格保密私家花园示意图•双拼户型最小花园示意图本方案须严格保密本方案须严格保密参考户型-碧桂园（城市花园）228.61㎡设置出花园口可设置为主出入口本户型首层布置合理，活动功能分区完善，干扰少，紧凑实用又不失大气感本方案须严格保密本方案须严格保密缺乏露台设计二层设计合理，设置独立卫生间，互不干扰本方案须严格保密本方案须严格保密缺乏大露台设计三层设计合理，设置独立卫生间，互不干扰本方案须严格保密本方案须严格保密参考户型总结•碧桂园项目户型设计活动区域和休息区域布局紧凑合理而又不失大气，可作为一、二、三层参考借鉴户型•户型借鉴：首层功能分布首层功能分布+二、三层功能分布二、三层功能分布本方案须严格保密本方案须严格保密户型确立•户型构成：地下室+车库+首层活动区+二、三层休息区+顶层空中花园+赠送私家花园•其中：地下室、车库、顶层空中花园参考黄金海岸户型黄金海岸户型首层活动区+二、三层休息区参考碧桂园碧桂园G146本方案须严格保密本方案须严格保密目录基本预算预判以及可行分析基本预算预判以及可行分析4本方案须严格保密本方案须严格保密项目地块容积率确定项目占地项目占地：12209.45㎡，约18.3亩，目标套数：目标套数：下限28套+配套会所600㎡，每套228.61㎡+私家花园90㎡绿化率：绿化率：43%（含私家花园）=5250.1㎡可分配使用建筑面积：可分配使用建筑面积：6959.396959.39㎡容积率设定容积率设定：••0.80.8容积率容积率建筑面积：5567.51㎡（不含地下室）；约19套••0.90.9容积率容积率建筑面积：6263.45㎡（不含地下室）；约27套••1.01.0容积率容积率建筑面积：6959.39㎡（不含地下室）；约30套建议选择建议选择1.01.0容积率，能获取较大的景观容积率，能获取较大的景观舒适度又不会影响盈利情况；并能有效配置舒适度又不会影响盈利情况；并能有效配置会所设施，会所设施，1.01.0容积率含有住宅容积率含有住宅2828套，套，600600平平方会所方会所推推荐荐本方案须严格保密本方案须严格保密项目户型排布确定•户型排布方面由双拼别墅（8栋）+联排别墅（4栋）构成，共28套•小区功能搭配会所设施（含生活超市）+部分健身运动设施构成•取消商铺设计，会所对内开放本方案须严格保密本方案须严格保密经济指标确定1.价格确定参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格本产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理2.成本物业的开发建设成本参考茂名市建筑造价规范3.费率各种取费标准参照茂名有关规定，暂不含办证费、报建预售等费用需要说明的是：所有经济指标的确定都是静态的，并没有考虑市场波动、政策变化、供求关系等等，仅供前期投资测算与开发策略制定参考。本方案须严格保密本方案须严格保密项目开发成本设定本测算属于成品成本测算属于成品成本，含有人工成本、本，含有人工成本、材料费用、地下室材料费用、地下室++地面三层、会所地面三层、会所设施建造成本，设施建造成本，不不含国家税费、项目含国家税费、项目地价地价项目开发成本为：项目开发成本为：1620200016202000元元，仅为总建面积，不做销售面积统计，仅为总建面积，不做销售面积统计本方案须严格保密本方案须严格保密项目运营成本设定本测算含财务费用、本测算含财务费用、营业费用、管理费营业费用、管理费用三大费用。营业用三大费用。营业费用包含费用包含营销推广营销推广费用费用项目运营成本为：项目运营成本为：19928461992846元元，按照建筑面积，每平方运作成本为：，按照建筑面积，每平方运作成本为：209.1209.1元元总成本预判：总成本预判：1620.2+199.2846=1620.2+199.2846=1819.48461819.4846（万元）、每平方成本（万元）、每平方成本1909.101909.10元元本方案须严格保密本方案须严格保密销售均价确定本测算参考项目周本测算参考项目周边同类产品和非同边同类产品和非同类产品销售均价通类产品销售均价通过算术平均法综合过算术平均法综合测算暂定，非动态测算暂定，非动态预售均价预售均价项目不含地下室总销售面积为：6401.086401.08㎡，总静态销售额3247.343247.34万元本方案须严格保密本方案须严格保密整体收益一览表静态投资总结税前收益为1427.9万元，纯利润率为46.3%税后收益为778.4万元，纯利润率为：24%本测算属于税后纯本测算属于税后纯利润静态测算，相利润静态测算，相对动态利润值较对动态利润值较少，作下限设定使少，作下限设定使用用本方案须严格保密本方案须严格保密投资可行性分析利益点风险点此经济测算为下限保底收益，随着销售价格调整，盈利方面有上浮100万左右的空间随着政府向东、南规划市区发展逐渐落实，周边开发商拿地立项现象开始出现，预示地块未来五年升值点重心在：周边将出现稳定的商业规划和居住人群。目前地块具备一定的开发潜力。目前经济测算未包括销售提成、贷款利息等费用，如向银行借贷，风险相应提高项目周边目前尚处于开发前期状态，且唯一出入口环境较差、配套资源少，营销难度较大，市民信心不足，营销动态调整较多随着房地产市场调控，未来税费走向不明朗，而地段具备提升价值空间不大，虽有一定潜力，但建设-销售周期需控制在短时间内项目地块存在一定销售风险，收益率比较保守，投资价值和投资潜质