物业管理接管验收工作指引

物业管理接管验收工作指引培训提纲新建物业接管验收的概念新建物业移交流程新建物业接管验收标准和要求新建物业水电表移交工作指引新建物业移交异议情况处理办法从使用看设计与施工为尽快发挥投资效益，地产公司按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在售房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收；依据新建房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请，物业公司应于5～10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》，并回复是否同意接管验收；如同意接管验收，即物业公司与地产公司签定《新建房屋交接责任书》，约定时间验收；新建物业接管验收的概念新建物业接管验收的概念物业公司按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求；地产公司配合物业做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好、完整移交。物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。接管的内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。新建物业移交流程工作要点及流程：1、在项目具备移交条件后，项目管理部编制《新建物业资料移交清单》和《新建物业实体移交清单》;与物业服务中心协调移交时间。2、物业服务中心核对竣工资料及验收：按《新建物业资料移交清单》核对资料，并签署。移交资料包括：产权资料复印件、施工技术资料、竣工图、机电类设备保修卡施工说明及随机资料。3、新建物业实体移交要求：住宅及商铺,集中交付前5天完成移交，填写《钥匙移交清单》；具备独立使用功能的专项工程(电梯、变配电、水泵等)：在完成专项验收后，提前办理移交；配套设施：按土地合同约定的时间移交公共部位、室外园建工程(包括道路、车库、绿化、室外照明等)：最晚在集中交付前5天移交完毕；4、机电设备类：高低压变配电系统、消防系统、智能化系统、各种设备机房（包括水泵房、风机房、电梯机房、发电机房等）最晚于交付前15天完成移交；因项目分期开发，部分设施设备房、系统工程不能移交的另外特例处理。业主房屋户内新建物业接管验收标准和要求入户门：门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5~2.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。业主房屋户内新建物业接管验收标准和要求内墙面表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；立面垂直，允许偏差小于3mm，表面平整度允许偏差小于2mm；阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm。墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。业主房屋户内新建物业接管验收标准和要求地面地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，无大小头，表面无麻面，斜面一条线。地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。业主房屋户内新建物业接管验收标准和要求阳台:除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓开裂；阳台栏杆表面明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。业主房屋户内新建物业接管验收标准和要求卫生间、厨房间:墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。厨房、卫生间地漏高出地坪0.5~1cm，卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。给水进户阀门开启灵活，排水管每户洁具留口位置准确，地漏口位置正确，清扫方便；排水管安装完毕后；应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净；所有排水管灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。业主房屋户内新建物业接管验收标准和要求塑钢门窗门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。业主房屋户内新建物业接管验收标准和要求配电箱元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm，箱体高50cm以上，允许偏差3mm。开关、插座（含电视机、电话、可视对讲、宽带网）线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线，接地接触紧密。开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。业主房屋新建物业接管验收标准和要求空调、雨落管按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支承件间距不大于2m。立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。所有管道不堵不漏，排水通畅。雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。业主房屋新建物业接管验收标准和要求避雷带避雷带规格符合设计要求，-4*25mm镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必须焊接，搭接长度为25mm的2.5倍。避雷带及引下线焊接符合规范要求，-4*25mm，圆钢焊接搭接倍数为φ的6倍双面焊。全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于10欧姆。房屋土建类新建物业接管验收标准和要求物业管理用房：天花抹灰、压光，墙身抹灰、压光；地面为结构板。仓库、值班室：天花刮内墙腻子，刷白色涂料(若在地下室，做法同地下车库)墙身刮内墙腻子，地面抹平、压光，不起砂。监控中心：天花刮内墙腻子，刷白色涂料；墙身刮内墙腻子，刷白色涂料；地面浅色地转300*300，踢脚线100高，安装防静电地板排气配备和房间面积相匹配的空调。水泵房：天花刮外墙腻子，刷外墙白色涂料，安装能承重2T的挂钩；墙身刮外墙腻子，刷外墙白色涂料；水箱有水位显示装置及水箱水位报警装置；排水沟要有匹配的排水沟并安装超高水位报警装置；地面浅色地转300*300，踢脚线300高，设备四周贴黄色警示作用的条形瓷砖；排气配备和房间面积相匹配有定时功能的排气扇房屋土建类新建物业接管验收标准和要求配电房：天花刮内墙腻子，刷白色涂料，配电室上方不得设置排水管、排污管、伸缩缝；墙身刮内墙腻子，刷白色涂料；地面浅色地转300*300，踢脚线100高，铺贴绝缘垫，如配电房旁边是水泵房应彻600MM高水泥墩；排气配备和房间面积相匹配有定时功能的排气扇。电梯机房：天花刮内墙腻子，刷白色涂料，安装能承重2T的挂钩；墙身刮内墙腻子，刷白色涂料；排气配备和房间面积相匹配有定时功能的排气扇；地面浅色地转300*300，踢脚线100高，电梯转动部件四周贴黄色警示作用的条形瓷砖。发电机房：天花按环保要求做隔音板；墙身按环保要求做隔音板；烟道排烟道的噪音不影响业主，排烟不影响小区环境；地面浅色地转300*300。水表、电表房：墙身刮内墙腻子，刷白色涂料；地面抹平、压光，不起砂，各水表井内需设置地漏，强弱电井需有50MM以上的门槛。风机房：天花刮内墙腻子，刷白色涂料；墙身刮内墙腻子，刷白色涂料；地面抹平、压光，不起砂。房屋土建类新建物业接管验收标准和要求架空车库：天花刮外墙腻子，刷涂料(颜色按设计要求做)；墙身按设计要求做；地面按设计要求做；设施私家车位牌、划线、道闸、车位锁、车挡、行车标识、警示标识。天面、天台：天面平整，排水畅通；每单元天台设置一个承重量500kg的钢制挂钩。外立面、围墙：外立面平整、清洁，同类涂料或装饰砖色彩一致，无流坠；各类护栏安装牢固，刷漆按工艺要求做防锈处理，无脱漆、锈蚀现象；管道安装垂直，各种构件安装牢固。公共设施类新建物业接管验收标准和要求沟渠池井：沟、渠、井水泥收口平整规范，畅通无堵塞；沟、渠、井盖平稳无松动，盖板无破损，无脱漆、锈蚀现象，盖板有项目logo，并标识功能；雨水收集口靠路边，收口完好；雨水蓖子完好无锈蚀井内四壁水泥收口完好，底部水泥抹平收口，井内排水管口切割整齐，与四壁水泥面平齐。道路：路面平整，砖石无破损、无松动，洗石米路面无水泥污染、无开裂，接口完整，人行路面砖应为防滑砖。路面排水畅通，不积水、无淤塞。划线、行车标识、警示标识齐全。清洁设施：垃圾桶、果皮箱合理配置，符合设计要求垃圾中转站（垃圾房）内有清洗水源、排水功能和通风设施，异味不影响住户清洁取水口为下沉式（可以设计在雨水井内），并安装独立水表，收口平整规范，周边硬化，排水通畅。绿化设施:下沉式绿化取水口，排水通畅，收口平整规范，周边硬化，绿化用水安装独立计量表花槽、花坛保证排水通畅，有防堵措施，不影响美观排水坡恰当，无积水；无建筑垃圾；草皮土壤厚度不低于10CM乔、冠木姿态、长势良好，草皮杂草少于5%，植物无病虫害有绿化苗木清单，植物的品种、规格、数量符合合同要求。公共设施类新建物业接管验收标准和要求照明设施：各类灯具、开关完好，无电线裸露；有灯具分布清单，并与实际相符室外公共照明采用定时开关控制，楼梯间照明应采用节能感应开关控制。游泳池：泳池形状应便于救生员监控，避免遮挡视线强制喷淋装置应与浸脚池分开水泵前须配毛发过滤器、软接、异径管等泳池循环管道上的各阀门施工规范，便于维修更换阀门，且排水系统应能排尽泳池的水，还应有补水阀门游泳池吸尘口、排水口设有安全防护网泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，数量合理泳池周边应设置救生圈，照明应足够。机电设备类新建物业接管验收标准和要求供配电系统：电器回路：导线间和导线对地间的绝缘电阻值须大于0.5兆欧；漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。配电柜：所装电器元件齐全完好，安装位置正确、牢固；所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求；柜及电缆管道安装完后，作好封堵；操作及联动试验正确。电缆：电缆规格符合规定，排列整齐无机械损坏；标志牌应装设正确、清晰；进入配电房电缆与墙面及地面接口处应做好防水处理。发电机：试运行30分钟情况正常，市电发电装置切换正常发电机油箱的进油口应设置在地面且方便通车、加油的位置发电机组应配备两组蓄电池且能够自由转换，并有防止短路的接头套。发电机消声器应符合国家规定，排放烟管高度及出口应按国家符合国家规范要求。机电设备类新建物业接管验收标准和要求给排水系统：1、给排水管道走向整齐有序，管码符合规范要求。2、各类泵运行无异常声音进户水压应保证家用热水器能正常点火。3、水管接头联接牢固、密封，经打压试验无渗漏。4、给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。滚动轴承最高温度不得超过70℃，滑动轴承不能超过60℃。机电设备类新建物业接管验收标准和要求消防系统：1、消防、喷淋泵能正常投入使用，消防管网无渗漏。2、报警装置、联动装置、水流指示器、CO2自动灭火系统、消防对讲、紧急广播、送风排烟设施等功能正常。3、所有消防主管网应在合理位置清晰标识管网功能、流向，所有消防阀门、开关应标明控制区域。4、防火门能正常使用，闭门器完好无损。测试疏散指示灯，停电时能够显示。5、防主机/消防联动柜备用电池组正常,消防主机接地良好；查询主机面板上故障显示，没有任何故障，各风阀处于正常位置；能在主机上启动/停止消防泵，测试烟感、温感正常；消防主机及联动柜的各接线端子紧固。6、检查打印机能正常打印，打印结果是否清晰；测试设