当代国际花园可行性研究

武汉当代国际花园项目可行性研究报告第1页共68页目录第一部分项目总论.................................................错误!未定义书签。1.1项目背景................................................................错误!未定义书签。1.2项目概况................................................................错误!未定义书签。1.3可行性研究报告编制依据....................................错误!未定义书签。1.4可行性研究结论及建议........................................错误!未定义书签。第二部分市场研究.................................................错误!未定义书签。2.1宏观环境分析........................................................错误!未定义书签。2.2全国房地产行业发展分析....................................错误!未定义书签。2.3本市房地产市场分析............................................错误!未定义书签。2.4板块市场分析........................................................错误!未定义书签。2.5项目拟定位方案....................................................错误!未定义书签。第三部分项目开发方案.........................................错误!未定义书签。3.1项目地块特性与价值分析....................................错误!未定义书签。3.2规划设计分析........................................................错误!未定义书签。3.3产品设计建议........................................................错误!未定义书签。3.4项目实施进度........................................................错误!未定义书签。3.5营销方案................................................................错误!未定义书签。3.6机构设置................................................................错误!未定义书签。3.7合作方式及条件....................................................错误!未定义书签。第四部分投资估算与融资方案.............................错误!未定义书签。武汉当代国际花园项目可行性研究报告第2页共68页4.1投资估算................................................................错误!未定义书签。4.2融资方案................................................................错误!未定义书签。第五部分财务评价.................................................错误!未定义书签。5.1财务评价基础数据与参数选取............................错误!未定义书签。5.2财务评价（方案1）.............................................错误!未定义书签。5.3财务评价（方案2）.............................................错误!未定义书签。5.4财务评价结论........................................................错误!未定义书签。第六部分不确定性分析.........................................错误!未定义书签。6.1盈亏平衡分析........................................................错误!未定义书签。6.2敏感性分析............................................................错误!未定义书签。6.3风险分析................................................................错误!未定义书签。第七部分综合评价.................................................错误!未定义书签。7.1社会评价（定性）................................................错误!未定义书签。7.2环境评价（影响及对策）....................................错误!未定义书签。7.3公司资源匹配分析................................................错误!未定义书签。第八部分研究结论与建议.....................................错误!未定义书签。8.1结论........................................................................错误!未定义书签。8.2建议........................................................................错误!未定义书签。第九部分附录.........................................................错误!未定义书签。9.1附表........................................................................错误!未定义书签。9.2附图：....................................................................错误!未定义书签。武汉当代国际花园项目可行性研究报告第3页共68页项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称：武汉当代国际花园1.1.2承办单位概况承办单位是武汉当代科技产业集团股份，注册资本1亿元，开发资质为二级。公司经营范围为：高科技产业投资，投资管理，企业管理咨询;生物、化工、化学、医学、计算机软硬件技术咨询;房地产开发、商品房销售。武汉当代科技产业集团股份有限公司成立十几年来，飞速发展，已成为具有较大影响的高科技企业集团，并成功地向外扩张，闯出了一条高科技产业化、集团化、国际化的发展道路，并力争成为全国一流的企业集团。1.2项目概况：当代国际花园——中国·光谷60万平方米复合型国际社区，位于武汉市东湖开发区内，光谷大道（原关山二路）与中环线交接处，周边为各类高科技园区和大学城区域，项目规划用地808亩，总建筑面积约60万㎡，由东向西分为两大地块，分别为总部基地办公区及国际花园住宅区，是目前国际比较流行的复合型社区整体规划方式。项目定位于“融入自然的都市生活”，基本设计原则采用“新都市主义”原则：多样性的功能；尺度亲切的空间；有机自由的规划结构；混合功能步行街和广场；边界明确的邻里结构；通过以上原则我们力求创造具有城市文化和精神自由的、开放的、生态的、适静的生武汉当代国际花园项目可行性研究报告第4页共68页活空间。当代集团，通过10年严谨科学地产开发经验，切实考量武汉中产家庭实际住宅需求，综合国际人文居住标准，以优质的现代建筑工艺品质，以及花园洋房等人性化住宅产品，引领光谷未来品质生活！1.3可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策（3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）武汉市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报（5）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年）（6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8）《武汉市市区基准地价》（9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项目方签定的协议书或意向书（11）编制《报告》的委托合同（12）其他有关依据资料1.4可行性研究结论及建议房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。武汉当代国际花园项目可行性研究报告第5页共68页现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发当代国际花园。东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。市场研究2.1宏观环境分析2009年以来，在政府推出的系列经济刺激计划的推动下，中国经济增长在年内出现“V”型反转，成功实现保“8”任务。展望2010年，推动经济增长的三驾马车增速将出现“两升一降”的趋势。首先，投资增速会有所放缓，但不会大幅回落。2009年新开工项目的大幅增长确保2010年投资增速保持较快增长；2010年政府投资增速将放慢，而民间投资增速将加快；2010年基础设施投资增速将下降，而房地产投资会适度加快；信贷增速放缓并不会导致固定资产投资的增速大幅武汉当代国际花园项目可行性研究报告第6页共68页回落。预计2010年城镇固定资产投资增速为25%。其次，2010年消费启动面临“天时”、“地利”、“人和”的有利条件。所谓“天时”是指全球经济金融危机的冲击，使我国政府将扩大消费、改善民生作为一揽子刺激经济计划的政策重点，消费增长面临难得的历史机遇。所谓“地利”是指我国城市化发展进程的加快将释放出巨大不小的消费潜力。所谓“人和”是指我国人口结构变化将有利于推动消费需求的快速增长。预计2010年社会消费品零售总额名义增长将达到21%左右。初步预计2010年国内GDP增速有望进一步回升，全年将达到10.4%左右，其中最终消费、货物和服务净出口以及资本形成对GDP的贡献分别为5、0.2和5.2个百分点。从季度增长率来看，2010年经济很可能呈现前高后低的走势，初步以大数估计四个季度经济增长率分别为11%、10%、10%、11%。2010年将成为中国经济又一轮上升周期的开始。由于中国经济下滑趋势已经得到遏制，经济增长重回上升轨