彩虹天下·可行性分析

可行性分析报告太仓市人民北路地块_____彩虹天下项目可行性分析报告可行性分析报告-1-前言及主要结论1、本报告旨在研究太仓房地产开发的现状并对太仓人民北路地块项目进行可行性分析。2、本报告所述之项目是指拟在太仓人民北路开发建设的一个设计适当超前、风格现代简约、社区景观优美的生态住宅小区。3、本项目占地45000平米，总规划建筑面积约55800平米。规划容积率1.24，建筑密度23.76%，绿化率45%。4、本项目的产品定位为“太仓针对中上阶层的更具前瞻性的时尚的高品质社区”。5、本项目的平均销售价格为2800元/平方米。6、可售面积综合造价为2342元/平方米。7、本项目的优势为：周边生活配套及休闲娱乐设施齐全、区内的景观及配套规划、合理的空间布局和户型配比、注重物业管理的社区给太仓带来新气象、智能化配套显现社区的前瞻性、如今太仓楼市较火，前景看好。8、以上结论依据的假设条件为：100%实现销售，开发期间建材价格没有发生变化和汇率固定，并未考虑上述因素变化可能带来的风险。9、基于以上基本结论，此项目开发经营可行。可行性分析报告-2-第一章目标市场分析一、区域经济形势太仓市充分发挥其长江岸线的资源优势和滨江邻沪的区位优势，形成了“以港兴市”的战略特色和开放开发的强劲态势，近年来全市经济有了长足的发展。各项指标2002年同比增长GDP181亿元16%财政收入15.8亿元30.30%固定资产投资额60亿元37.90%合同外资8亿美元117.80%工业增加值90亿元16%农业增加值15亿元4.1%三产增加值67亿元12.4%二、太仓房地产现状分析及发展趋势房地产的区域性较强，通过对其区域房产市场历史发展状况及现状的分析，可以指导我们该规避什么，发扬什么，提高整个项目的抗风险能力，也可为项目提出良好的产品建议提供参考，同时我们可以从其发展规律中预测其发展趋势，从而使得项目的产品具有一定的前瞻性。可行性分析报告-3-（一）太仓房地产市场分析开发量分析太仓市1999年~2002年住宅开发量统计情况如下：说明：1、1999年到2000年开发量涨幅较大，原因在于2000年的地块改造工程较多，带来开发量的增长。2、2000年到2002年间开发量下降，原因一方面在于房价上涨了，抑制了需求；另一方面在于市场上存量房需要消化。交易量情况分析2002年全市商品房交易量为24.5万平方米，而从1999~2002年这4年间，全市商品房交易量大约以5~6%的比例逐年增长，这也表明随着人们经济实力的增强，人们已经越来越重视居住条件的改善了。太仓市1999~2002年住宅开发量统计图21.7236.2725.4722.3905101520253035401999200020012002年份（年）开发量（万平方米）开发量可行性分析报告-4-价格及销售分析从太仓目前在售楼盘的情况知，目前太仓市多层价格最高的楼盘是位于小北门街上的人杰景典，已经达到了2680元/平方米，该案应该算是市中心楼盘的代表，由于地段较好，所以价格也较高；而处在城北东路上的楼盘主要以阳光北苑和名都花苑为代表，售价在2500元/平方米左右，原因在于离市区较近，但是从地段上来讲有些偏郊区；而城北靠近新城北路的一段在太仓人心目中被认为是郊区，所以价格又要低一些，该区域代表楼盘有桃园路上的景都花苑和世外桃园以及登创商住楼，均价在2200元/平方米左右；对于新区的楼盘来说，目前人气还不够，而且交通非常不便，所以价格也较低，代表楼盘为东仓路上的津华园、中鑫商住楼，均价在2300元/平方米左右，同时由于新区的自然环境不错，且将来随着太仓城市向东的发展，该区域的物业升值潜力还是很大的，所以该区域的物业价格和市郊物业的价格相差不大；而位于锦州路上的华侨公寓售价却达到了2580元/平方米，原因很多，一方面是锦州路周围的配套较齐全，人气也较旺，另一方面在于开发商的实力较强，具有一定的品牌优势。小高层的价格都在3000元/平方米以上。销售价格050010001500200025003000人杰景典华侨公寓阳光北苑名都花苑津华苑景都花苑世外桃园销售价格可行性分析报告-5-总的来说，目前对太仓物业价格影响较大因素还是地段。如太仓一个很不错的楼盘世纪苑由于地段太偏，所以售价比新区其他楼盘要低，2200元/平方米左右。目前楼市较火，加上最近拆迁户很多，且太仓市大多数楼盘的定位都较低，所以各楼盘的销售情况都较好。产品分析太仓的楼盘主要以带阁楼的多层产品为主，别墅这种高端产品主要集中在城市东南面，小高层在太仓也已经出现了，且反响不错，目前有三个楼盘规划有小高层——华侨房产小高层、人杰景典、高尔夫湖滨花园。预计将来小高层在太仓的市场应该不错，规划中的城南新城区将是高端产品的集结地。太仓楼盘的开发规模都不大，市区楼盘基本上占地都在3万平方米左右，新区楼盘占地较大，最大的世纪苑占地为23万平方米。在建筑方面，各楼盘都没多少特色，建筑繁杂，色彩单调；在景观方面，除了部分绿化之外，区内其他景观很少；在物业管理方面，大多数小区都限于保安、保洁方面，而其他更细致的服务基本上没有；在智能化方面，大多数小区都没有，而其他有智能化的小区也只限于可视对讲系统方面；在房型方面，目前各楼盘主要是以三房为主。在区内配套设施方面，各楼盘区内配套设施不足，没有设置会所。销售推广分析太仓各楼盘的的销售方式基本上限于在物业周边设立一个很是一般的销售中心，部分楼盘设有模型，同时销售人员的专业程度不够。在推广方面，太仓的楼盘很少通过媒体做广告，而对于POP（户外看板）这一很有效的广告形式，在太仓基本上没有。太仓推广最有力的楼盘是世纪苑，该案曾经在《太仓日报》上做过一年的整版广告，同时也在昆山参加过房展会。太仓市开发商和代理商的合作很少。可行性分析报告-6-（二）发展趋势根据以上分析，我们得出太仓房产市场发展趋势分析如下：房价与周边城市的价格相比，太仓市的房价偏低，而从周边城市的房价上涨过程来看，同时从最近土地拍卖中地价大涨的情况来看，太仓的房价仍有上涨空间。产品小高层已经在太仓出现，所以未来太仓市的住宅产品将会朝复合型产品方向发展，在规模、景观、建筑、房型、规划、智能化和物业管理等方面都将有一个整体的提升。营销推广营销推广不力是太仓市楼盘存在的普遍现象，开发商和代理商的合作很少，太仓开发商和代理商合作的个案几乎没有，这也使得某些楼盘不论是在产品上还是推广上都存在一些不足，而代理商在市场把握和产品定位以及营销推广和楼盘包装等方面的优势还没有被开发商充分认识，而开发商不仅可以通过代理商实现利润最大化，同时也可以通过代理商的介入从楼盘品质上打响自身的品牌。而从周边其他城市房产发展的现状来看，开发商和代理商的合作已经成为一个趋势和必然，相信将来太仓市开发商和代理商的合作会逐步加强。个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太仓市房地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。可行性分析报告-7-第二章产品定位随着社会的发展，人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求也愈来愈高，对住宅建设提出了许多新的课题，例如：随着私人汽车的增多，如何解决汽车的停放，如何在居住区内合理地组织人流、车流，如何在高建筑密度条件下创造优美的环境，如何适应不断加快的生活节奏，如何把科技产品的开发应用到住宅建设中去，如何在建筑设计上更好地节约能源等等问题。人们对住宅的评价已不仅是面积的大小，而是它的舒适性和环境质量的综合评定。基于以上的思考，我们的设计指导思想是为居民创造一个方便、舒适、安静、安全的居住生活环境，合理解决居住数量与环境质量关系的问题，满足规划要求，力争做到：建房多、绿地大、环境美、住宅及商业用房使用灵活。在此前提下，合理规划，节约用地，为发展留有余地。针对本地块的基本情况，结合在市场调查中获得的信息和客户反馈的意见，我们对本案的产品方面提出如下建议：（一）楼盘定位建议针对中上阶层的更具前瞻性的时尚的高品质社区——城市生活的新名片1、更合理的空间分布、更具生态性和艺术性的景观绿化3、更多健康，让运动就在家门口4、更轻灵更时尚的建筑色彩，更多精彩生活可行性分析报告-8-从市场调研的情况来看，目前太仓市的个案普遍缺乏特色，档次较低。虽然有些楼盘的业主社会地位尚可，但是整个小区的居住感受却不是太好，单调的建筑外观，乏味的建筑形态，紧凑排布的楼栋，简单的景观绿化，跟不上潮流的智能化和物业管理，除了居住还是居住的落后的小区规划等等不争的现实表明：太仓市民需要高品质的和周边其他城市接近的居住环境，因而高档楼盘的推出也是必然。同时此种定位也能填补市场空白，减少与其他产品的竞争。我们这里所说的高档并不单单指总价的高低，而是要从整体规划上为广大业主营造一个更舒适的居住环境，提供一系列更人性化的服务，同时开发商也可以通过高品质社区的建立为自己打造一个品牌，为自己增加无形的资产。（品牌已经成为消费者第一认知的要素，新一轮的竞争将是品牌的竞争）（二）总体规划建议根据本案的基本情况，再结合问卷调查的意见，我们对本案的产品提出如下建议：（1）小区排布建议整个小区采用合围式布局，楼宇采用错位排布的方式，坚决摒弃兵营式的排布。（2）主要建筑形态全区由13幢居住用房和部分商业用房组成，其中6幢8层小高层，5幢4层多层，2幢5层多层，临燕山路的两幢多层底层为商业用房。其中小高层每单元一梯两户。整个小区规划为南低北高，东低西高，13幢板式建筑一起形成高低错落、层次丰富的空间轮廓线。其中小高层规划在地块以北，其中西边3幢，东边3幢，多层布置在小高层以南。建筑高低组合，瓦顶与平台屋面结合，以及温和的外墙色彩的变化，使整个小区亲切感人，具有鲜明的时代气息。我们在规划产品的时候应该使产品具有一定的前瞻性，而从周边其他城市的房产发展轨迹来看，小高层已经成为房产产品发展的必然，同时从市场调研中了解到小高层产品在可行性分析报告-9-太仓的接受度较高，因此我们提出了建造小高层的建议。增加小高层住宅的比例，可以有效地提高土地容积率而又减少建筑的覆盖率，留出更多的土地用于绿化，从而改善小区环境。（3）会所及区内配套建议从周边城市个案的情况来看，会所已经成为所有较高档楼盘所必备的区内配套设施，而从问卷反映的情况来看，人们对区内配套的要求主要是如下几点——便利店、托儿所、医务室、运动设施。综合以上因素得出如下建议：设立一个中心会所，其中设置如乒乓球室、桌球室、健身房、跳操房等休闲娱乐设施。同时引入一种目前较流行的泛会所概念，可在小区内设置一些运动设施，如沿河设置跑道，在区内设置晨练场、鹅卵石足底按摩走道、儿童游乐设施等以体现本案更多运动元素的特征。同时由于小区规划有商铺，所以便利店的问题也就迎刃而解了，而筹建中的慈爱医院就近在咫尺，所以医务室也不用考虑。建议可以设置一个托儿所。（4）小区入口建议为封闭式管理小区，设计拟在人民北路及燕山路各设一个出入口，临人民北路一面设置主要出入口。而主入口就如同一个小区的精神堡垒，是整个社区的脸面，应尽量做得宏伟有气势，同时也应该考虑出口处道路的交通便利情况，要做到方便、醒目。（5）小区道路小区内部主要以一条环路轻捷地完成内部交通，道路网络活泼生动，环形道路将车流分隔在内部中心庭园以外，人车分流，充分体现小区道路“通而不透，畅而不穿”的设计可行性分析报告-10-原则。小区内道路系统简捷，从功能出发，安排人流车流。区内道路分为两级：小区主路路面宽8m；从主路分出次路通入宅间，路面宽4-6m。主路转变半径为10m，次路转弯半径为8m。路下设有各种管线及电缆。为方便残疾人使用，建议小区道路作无障碍设计，路口及楼门入口做坡道，老人和残疾人可以由此进入各户（平台与住宅之间的高差由坡道连接）。（6）小区停车对于一个档次较高的小区来说，业主的经济实力都比较强，这就要求在本案设置更多的车位以满足业主需要。鉴于本案的基本情况，建议本案车位与户数比为0.7：1，停车采取上、下结合，即半地下、地面、架空层结合的方