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新项目可研成本测算表记录编号：生效日期：2007年7月4日调查项目调查子项描述评级文脉属性C教育配套C生活配套设施C娱乐休闲配套B医疗配套祈福医院在建，花都二甲医院有人民医院及中医院、胡中医院C公共交通便利性B私家车交通便利性A交通不拥堵B交通无噪音A可视景观C距离景观区距离A空气质量B产业发展趋势A历史接受度C填写部门：项目发展部填写说明：表1：项目土地属性分析2、评级标准与【表二】中一致.配套设施交通条件环境景观条件城市角色1、花都城市地图未完成。花都评级（A-D级）文脉属性教育配套生活配套娱乐休闲配套医疗配套公共交通便利性私家车交通便利性交通不拥挤交通无噪音可视景观距离可视景观距离空气质量产业发展趋势历史接受度CCBBCBABACABAC青年之家BAACACACBBBBC707青年持家CABBACAABCBBC808小太阳BABBACBABBBBB707后小太阳CABCABABBBBBB808孩子三代CABBABAABBBCB707健康养老老人1、2、3代DABABCCAACADC925富贵之家1BBBCCAAAAAABA723富贵之家2BBBCCAAAAAABA723经济务实BACBACACDDCDD808填写说明：小结：表2：客户对土地属性的需求价值排序社会新锐城市角色交通条件环境景观条件配套设施表一土地属性2、评分标准与【表一】中一致；注：1、在5大类不变的前提下，第二级细分客户的分类应根据各城市特性确定，评判标准是“面目是否清晰，是否能描述、区分、找到此类人群”。2、土地属性栏目的设置应与表一一致。3、客户细分工作完成之前，评分可以描述性语言或简单等级划分替代。4、根据土地属性条件与客户要求的对比，若土地本身条件评级高于客户的需求，则为正分，标绿色块；反之，土地属性条件离客户要求较远的，为紫色块,若紫色块较多，则该类人群不考虑；相差一点的为白色块1、增城的客户细分未完成；客户对土地属性的需求价值排序，我们按照需求程度将其分为4个等级,分别按A：非常接受/非常需求；B：比较接受/需求；C：不在意；D：完全不接受/完全不需求；望子成龙3、“历史接受度”主要关注项目所在板块在目标消费群中的价值判断；填写部门：市场部富贵之家1、对于花都这样的城市化程度不高的卫星城，客户对各类土地属性的价值总体排序应该是：配套设施〉历史接受度〉交通条件〉环境景观；因为在城市化进程处于初步发展阶段的镇区，客户更重视生活的便利性、城市感，这样的镇区还基本没有出现城市过度发展的问题，客户也暂时还没有体会到城市过度发展引起的环境、交通等问题；2、从评分情况看，社会新锐更倾向于娱乐休闲配套、交通等价值；望子成龙对各维度都有较高的期望值；健康养老更倾向于环境景观、医疗配套等价值；富贵之家在各维度都有较高的期望值，其对城市角色也有很高的期望；经济务实由于预算约束的限制，不作为我们的客户群；3、根据评分情况，得分与表一中本项目土地属性比较符合的主要人群是社会新锐和望子成龙；，项目主要目标客户群就是青年持家、青年之家、小太阳、后小太阳和孩子三代；产品类型户型类型户型面积户型均价户型总价单一产品容积率青年之家高层（18层）两房753900292500青年持家高层（18层）小三房953900370500小高层（11层）小三房/大三房95/1153900370500/448500小高层（12层）小三房/大三房1153900332500/402501小高层（13层）小三房/大三房1153900332500/402502小高层（14层）小三房/大三房1153900332500/402503小高层（15层）小三房/大三房1153900332500/402504后小太阳小高层（11层）小三房/大三房115/1303900448500/507000小高层（11层）大三房1303900507000小高层39000小高层39000小高层39000富贵之家1小高层39000小高层39000小高层39000经济务实39000——3900老人1、2、3代后小太阳三代孩子富贵之家填写部门：黄色区域——市场部；蓝色区域——设计部注：1、行目所列客户，为表一和表二叠加后价值对应的客户。2、空白内容是市场部依据所选取客户的价值观模拟推证得出，目前市场上此类客户购买产品情况（产品类型和售价）可作为一般性参考。3、单一产品容积率是设计根据当地日照等规范，假设项目整体只做一种产品的最饱和净建设用地容积率。富贵之家2表3：本项目客户产品对照表社会新锐小太阳望子成龙健康养老ABCDEFGHIGKLMNO000000000000000多层6F小高层11F小高层18FLOFT宽景HOUSE情景洋房合院叠T密TTH独立别墅高层32F超高层44F架空层商公建商业2020.492020.492020.492020.492020.492020.492020.492020.492020.492020.492020.492020.492020.492020.492020.49土地费用5.865.865.865.865.865.865.865.865.865.865.865.865.865.865.86开发前期准备费167.53167.53167.53167.53167.53167.53167.53167.53167.53167.53167.53167.53167.53167.53167.53配套设施费600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46600.46园林设施费315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20315.20社区管网费194.79194.79194.79194.79194.79194.79194.79194.79194.79194.79194.79194.79194.79194.79194.79开发间接费540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77540.77期间费用195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.89195.891623.631630.361660.511971.061271.621271.621271.621386.971350.601470.741639.822144.322231.531336.202556.40主体建筑费1507.631509.361524.511825.661157.621157.621157.621267.971231.601351.741505.822005.322029.531169.202032.40主体安装费116121136145.41141141141191191191341392021675243644.133650.853681.003991.563292.123292.123292.123407.463371.093491.233660.314164.824252.033356.694576.89450045004500450055005500550070008000800080008000800080008000财务指标单方净利润净利润IRR财务指标销售净利率填写部门：黄色区域——成本部；蓝色区域——财务部建筑安装费用（随建筑类型单方成本市场售价注：1、此表的目的是检查选取的每一种产品单位面积获利能力，排除单位面积不能获利或获利过薄的产品，所以每一列的填写都是以假设该项目仅有这一种产品为前提的。2、总成本拆分成固定部分和可变部分，第二级细分的条目请参考，如有更细致的数据可进一步拆分制作，表格形式不要求。表4：单一产品成本假设法细分客户容积率建筑类型土地及固定配套费用（总值暂视为不随建筑面积变化）成本构成表5-1：竞品客户构成表雅居乐雍华庭云珠花园时代美居青年之家15%25%无青年持家无25%5%小太阳10%20%10%后小太阳15%20%20%三代孩子30%10%25%健康养老老人1、2、3代无无10%富贵之家115%无15%富贵之家215%无15%经济务实无无无小结：主要是别墅及类别墅产品客户构成比例社会新锐望子成龙富贵之家1、花都销售最好的楼盘是雅居乐雍华庭，该楼盘客户主要涵盖了望子成龙及社会新锐、富贵2；其中对应的产品分别是小高层、别墅及联排别墅,但该类客户对地块的要求高；2、花都其他楼盘的产品相对单一，一般城区内以小高层为主（11～18居多），中小户型的消化速度优于大户型，主要购买客户是社会新锐、望子成龙；3、可以看出：花都最主要的购买客户是望子成龙；望子成龙是市场的中坚，是最值得关注和研究的细分人群；4、基于花都快速增长的经济发展趋势，特别是在汽车城区域,青年之家将是次要的目标客户群；区内各盘一般都没有涵盖健康养老和经济务实家庭；产品类型容积率面积比例户型区间青年之家18小高层6%8018小高层4%8018小高层10%9518小高层10%9518小高层20%11518小高层5%9518小高层30%115三代孩子18小高层15%130产品类型容积率面积比例户型区间青年之家11小高层6%8011小高层4%8011小高层10%9511小高层10%9518小高层20%11511小高层5%9518小高层30%115三代孩子18小高层15%130方案一方案二产品比例构成全部18层小高层11层小高层＋18层小高层总容积率(净地）2.42.4覆盖率（净地）18.58%20.07%综合单方成本03097单方净利润0440项目净利润05911项目IRR0.00%40.88%销售净利0.00%11.00%销售速度评价小高层市场适应面更广，销售速度有保证（但18层施工进度和取得预售条件要慢于11层）小高层市场适应面更广，销售速度有保证（但18层施工进度和取得预售条件要慢于11层）价格空间评价客户群较广，价格上升趋势较明显客户群较广，价格上升趋势较明显直接竞争评价与市区中小开发商的小高层、高层竞争，我们有小区、园林和产品的优势；18层小高层较11层小高层，市场接受度无明显优势与市区中小开发商的小高层、高层竞争，我们有小区、园林和产品的优势；18层小高层较11层小高层，市场接受度无明显优势产品创新评价成熟产品（参考广州城花）成熟产品（参考广州城花）开发速度评价分六期开发建设(2006年6月－2011年）分六期开发建设(2006年6月－2011年）首期开盘时间评价首期开发18层小高层，12个月开盘，满足集团均加条件首期开发11层小高层，11个月开盘，满足集团均加条件现金流评价07年3季度实现项目整体正向现金流07年3季度实现项目整体正向现金流填写部门：蓝色区域——市场；黄色区域——成本+财务；绿色区域——财务；橘红色区域——项发（交地）+设计+工程小结：青年持家方案一：全部18层小高层后小太阳小太阳表6-2：产品配比对比表表6-1：产品配比方案表望子成龙社会新锐青年持家社会新锐2）方案二的覆盖率在可接受的范围内；考虑到18层小高层成本高于11层小高层但售价无明显差异，方案在指标上优于方案；因此，排除方案，最终保留方案；1、以上各方案中，各类产品的售价与【表三】一致，即均价为：11小高层3900元，18小高层3900元；2、以上方案优选过程如下：注：1、此表的目的是通过不同产品的组合得出最优解。考虑因素见表6-22、设计和营销的弹性优化可在这个环节反复运行。1）方案一全部为18层小高层；18层小高层与11层相比，会降低覆盖率、增加园林面积等，但售价在该区域不会有非常大的差异；考虑到施工周期原因，建议排除方案一；开发节奏比较市场机会比较产品构成方案二：11层小高层＋