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代建制案例篇代建制案例篇（张连营）天津大学管理学院工程管理系副主任工程硕士项目管理领域协作组副组长高等教育工程管理专业指导委员会委员国家标准委工程咨询标准委员会委员中国设备监理协会合同委员会委员中国人民解放军装备采购干部教学协作组专家组成员成功的项目按时、按预算进行、高质量；以及成本—进度—质量的均衡管理期望：客户和管理层才是项目成功与否的最终评判人。最基本的挑战：不要伤害别人。社会文化维度领导问题解决团队工作沟通、谈判政治客户预期技术维度范围工作分解结构时间安排资源分配基准线预算状况报告2019/8/28上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting5解决问题的思路今天企业面临的问题是什么?路从哪里开始?战略地图怎么个样子?明天企业应该变成怎么样?企业需要干什么?从哪里来？到哪里去？路怎么走？集团企业面临的根本问题是什么？(战略)项目管理面临的根本问题是什么？(运营)P(网络计划)进度计划资源计划成本计划质量安全计划D(现场施工)实际进度使用资源实际成本质量及安全C(查核比较)进度差异分析成本差异分析资源差异分析质量及安全差异要做什么？已经做了什么？下一步该怎么走？A(调适)纠偏导正今天企业面临的问题是什么?路从哪里开始?战略地图怎么个样子?明天企业应该变成怎么样?企业需要干什么?从哪里来？到哪里去？路怎么走？集团企业面临的根本问题是什么？(战略)项目管理面临的根本问题是什么？(运营)P(网络计划)进度计划资源计划成本计划质量安全计划D(现场施工)实际进度使用资源实际成本质量及安全C(查核比较)进度差异分析成本差异分析资源差异分析质量及安全差异要做什么？已经做了什么？下一步该怎么走？A(调适)纠偏导正下面20条项目管理的谚语向你说明了会出什么问题•让9个妇女怀孕也不可能在一个月内生出个孩子。•不同估算人或同一估算人在不同时间对相同条件下的相同工作的估算是不同的。•项目经理的词汇中最有价值也是最少用到的是“不”。•你可以哄骗一个傻子来接受一个不合理的期限，但你不能逼迫她满足该期限的要求。下面20条项目管理的谚语向你说明了会出什么问题•期限越荒谬，达到她要付出的就越多。•情况越危险，当事人越高兴。•项目人员太少解决不了问题，而人员太多所造成的问题比要解决的问题还要多。•你可以冻结用户的规格，但你不能阻止他的期望。•冻结的规格和讨厌的雪人一样：“他们都是神话，当有足够热量时，他们都要融化”。下面20条项目管理的谚语向你说明了会出什么问题•记住了承诺而忘记了附加于承诺的条件。•你所不知道的会对你有损害•用户会告诉你所问的任何问题，但仅限于此。•在对沟通的几个可能的不同解释中，最方便的就是唯一正确的。•没有落到书面的话就是没说过。•没有一个大项目会是准时、在预算范围内，并且自始至终都是有相同的员工完成的。•在完成90%之前，项目进展很快，然后就停留在90%。下面20条项目管理的谚语向你说明了会出什么问题•如果允许项目内容随意改变，变化率会超过进展率。•没有一个主要系统是完全调试过的，试图调试系统将不可避免的导致新的更难发现的隐患。•项目团队厌恶进展报告，因为它鲜明地表明了项目进度的滞后。•在你的项目中会显现出帕金森(parkinson)现象和墨菲(murphy)成功项目管理的＂芯＂(CHIP)CHIP坚持高标准HighStandard选择正确的人Person拥有充分的信息Information努力到永远ConsistenceCHIP坚持高标准HighStandard选择正确的人Person拥有充分的信息Information努力到永远ConsistenceXX市XX项目的代建实施过程项目概况迁建工程，占地总面积约9万平方米XX市重点工程，政府全额投资实行代建制市发改委为业主代建单位代行投资主体职责关于代建单位的招标招标文件的组成项目概况招标内容招标文件的组成招标文件邀请函投标函技术部分投标报价投标文件开标、评标合同其它代建人招标文件招标文件中规定的代建人的工作内容组织编制项目的可行性研究报告及申报工作；组织完成项目的方案设计及报批手续、初步设计及申报施工图设计进行审查；组织完成项目的土地征用手续；组织完成项目红线外大市政规划、市政设计、市政施工等工作和相关办理手续；组织完成项目的施工、监理和设备、主要材料采购的招标，签署相关合同，并对其活动进行全面管理和协调；负责取得政府相关部门的批复和手续；负责项目的竣工验收、移交等工作；负责项目的投资、质量和进度控制，实现本项目的投资目标、进度目标，并为本项目提供保修服务。XX市发改委、使用人和B公司签订委托代建合同由XX市发改委审批中标方案，确定中标方征求XX市发改委和使用人意见推荐中标方评审委员会确定投标方次序，编制中标方案评审投标文件提交投标文件并开启退回不合格投标文件组建技术评审组组建评审委员会代建单位编制投标文件现场踏勘、答疑发出招标文件确定投标的代建单位编制评审方法、细则及会务方案征求招标人及使用人意见接受代建单位资格文件编制招标文件招标公告（附资审文件）征求招标人及使用人意见确定招标组织机构编制资格预审文件XX项目建议书批复代建人的招标程序代建制资格预审的重点由于此项目关于代建人的招标是全过程代建，它的资格预审有其独特性，发出资审的问卷主要强调了以下几个方面：注意对其全过程成功组织实施项目的能力、经验的考察注意对其工程投资控制能力、经验的考察注意对其招标发包、合同管理能力、经验的考察注意对其处理项目内外环境关系及内部协调管理的能力、经验的考察注意对其社会信誉、财务状况的考察评标方法——综合评估法•满分100分，其中：•投标报价（代建管理费）10分•项目管理大纲60分•项目管理机构及人员配备10分•以往业绩10分•现场答辩10分采用代建制招标的优点：•该项目招标的对象是全过程代建单位，从资格预审起，招标代理单位就强调了全过程代建的特点，资格预审的问卷既强调了代建单位的施工管理能力，又强调了代建单位项目的可研能力和投资控制能力。•该项目关于代建单位的招标明确规定了代建费取费的上限和下限，因此在投标中，避免了代建单位在代建费方面存在无序竞争的现象。•关于代建单位的评标方法中，项目管理大纲、管理机构、类似业绩占总分中的80分，投标报价只占10分，由于投标报价在总分中占很少的比例，这样有利于选择代建管理费取费比较高的高水平的项目管理公司，对提高该项目的项目管理水平有很大的益处。缺点：•由于该项目是政府投资项目，招标文件没有针对政府投资项目的特点，强调代建单位要具有丰富的项目前期工作的经验，必须熟悉项目报批的手续。•项目代建费率比较低，招标文件规定代建人的履约保函是项目概算的10%，由于代建工程的总造价比较高，工期比较长，对代建单位的财政压力比较大，而代建管理费率相对而言比较低，对代建单位而言，有些得不偿失。代建项目的合同结构XX市发改委B公司项目代建合同使用单位承包合同设计勘查监理施工发改委和使用单位与设计、勘察、监理和施工单位之间无直接的合同关系代建单位的责任和风险很大发改委和使用单位对B公司及其承包商的监督权限很大B公司从项目建议书批复以后就开始介入，一直延续到代建项目的竣工验收，属于项目全过程代建管理。采用保证最大费用加酬金的合同支付方式特点：代建管理费附加工作报酬额外工作报酬节约资金奖励B公司的报酬代建项目的组织结构模式设计总包施工总包B公司（代建人）XX市发改委（委托人）专门帐户XX市财政XX市某局（使用人）XX市审计单位政府其它建设管理部门XX市政府供货商注：实线表示直接管理关系，虚线表示监督、监管关系主任造价工程师主任安全工程师主任合同工程师主任计划工程师主任弱电工程师主任强电工程师主任设备工程师主任结构工程师主任建筑师总部技术支持系统安全工程师土建工程师建筑装修工程师暖通工程师给排水工程师弱电工程师投资工程师市政主管强电工程师项目部副经理项目管理部经理XX市发改委代表B公司总经理使用人代表代建人项目部的组织结构进入工程实施阶段申请“施工许可证”工程招标施工图审查施工图设计申请“建设工程规划许可证”初步设计审批专向审批进行初步设计签订委托设计合同编制设计任务书申领“建设用地规划许可证”申领《设计方案审定通知书》《可行性研究报告》批复评估《可行性研究报告》初审并申报《可行性研究报告》编制《可行性研究报告》编制《功能需求详细分析报告》项目建筑设计方案招标设计方案优化办理建设用地手续XX项目建议书批复XX发改委委托其评估中心或工程咨询公司XX市发改委XX市发改委审批建设单位/设计单位市国土房管局/市规划委员会市国土、房管局、人防、消防、交通、园林等XX市发改委、XX市规委审批XX市规委审批设计单位授权审图单位XX市建委审批代建单位的前期工作项目前期工作的重点和难点：项目报批投资目标控制入住移交业主竣工验收备案大小产权证房屋测绘销售申请银行按揭领取销售许可证现场达到三通一平条件领取拆迁许可证建安施工建设工程施工许可证缴费、质检、审计、统计办理施工/监理招投标同意招标征求意见函报建建设工程规划许可证市政配套设计市政开工手续办理市政接用手续市政配套工程施工审图报装缴纳“四源”费签订“四源”协议施工设计图申请拆迁许可手续计划转正领取国有土地使用证（划拨用地批准文件）大市政协调会报各专业审批建设用地规划许可证初步设计落实市政配套及“四源”供应方案取得审定设计方案通知书报审设计方案委托方案设计规划意见书确定市政配套设施及“四源”供应的可能性（市政咨询方案）申请划拨用地批准手续编报可行性研究报告领取审批文件编报项目建议书领取审批文件项目报批的难点：土地归属市政条件的复杂规划条件的模糊交叉审批项目报批总合流程图有线及卫星电视楼宇会议系统无线信号转发系统自动消防系统装饰材料供货柴油发电机组供货直燃机组供货空调机组供货冷却塔供货低压配电柜供货高压配电柜供货程控交换系统综合安防系统设备监控系统精装修工程幕墙工程机电安装工程恒温恒湿空调供货灯具供货木门防火门供货卫生洁具供货电梯工程消防工程铝合金窗工程弱电集成工程管道工程幕墙设计弱电二次设计精装修设计园林绿化设计雨污道路设计电力外线设计电信外线设计有线外线设计建安设计总承包方施工监理建安施工总承包方土方开挖、护坡及基础处理市政监理雨污道路工程自来水外线工程电力外线工程电信外线工程有线电视外线园林绿化工程室外照明工程天然气工程代建人----B公司项目管理部招标人----XX市发展和改革委员会注：1、本合同网络图中的分包关系仅指B公司项目部指定分包内容，不包括施工总包方在其合同范围内自主选定的分包内容。2、实线表示合同关系，上级与下级实线框之间的实线只表示两级之间的合同关系。虚线表示管理协调关系。3、实线框为B公司项目部平行发包及指定分包合同。虚线框为实际存在的由施工承包商承担设计工作。合同网络图代建项目部在建设实施阶段的主要工作1.施工准备阶段：制定的项目进度总控制计划和专项市政前期计划规划许可证、“三通一平”等协议办理施工许可证XX市建设工程质量监督站备案2.安装阶段（有省略）工程协调和管理工作工期合作单位的协调管理工作市政及基础设施建设的协调管理工作工程项目的进度、资金和质量控制及协调工作建安工程与专业分包工程协调配合工作试运行的各项准备工作代建项目部在建设实施阶段的主要工作3.项目竣工验收阶段管理的具体工作内容（有省略）制订工程验收移交工作计划组织设备、系统的调试和验收组织各专项工程验收（如电梯、消防、人防、卫生防疫、环保）验收组织市政各专业工程验收、接用组织竣工验收和质监站备案组织保修合同的签订组织工程的移交保修尾款的报审、支付4.项目的运行、维护和培训管理的具体工作内容（有省略）编制项目运行、维护工作方案编制项目运行、维护人员培训计划编制项目运行、维护人员参与项目设备系统的调试、验收协助项目运行、维护人员办理工程验收手续编制项目运行、操作、维护的程序和规范