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物业管理前期介入工作指引阳光城物业技术部2012年11月05日前期介入的目标与计划物业管理前期介入的概念前期介入如何做好技术节能改造措施前期介入的程序前期介入的内容规划设计阶段介入施工建设介入程序与内容物业公司对竣工验收阶段介入物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。物业管理前期介入的概念所谓技术节能，包括两层含义：一、是运用专业节能产品，从而达到降低能耗的目的。二、是运用技术方法达到降低能耗的目的。对已经投入使用的物业项目待物业管理能够介入时，物业项目的工程建设均已基本结束或者已经完全结束，这时再想通过改变设计而达到节能目的，已经为时已晚。做好项目节能工作，首先要在设计思想上有一定认识，其次在具体实施上有强有力的保障，加强完善管理提高资源利用效率，减少损失浪费，以尽可能减少的资源消耗，创造更多的经济社会效益。前期介入如何做好节能改造措施物业项目的节能工作绝不能等到物业项目接管后才开始运作，而应当尽早介入到物业项目的工程设计和工程施工中。1、首先要做到物业项目这个产品是节能的，也就是说这个物业项目所选用的设备全是节能设备、所用的材料都是节能材料，它的电气线路、各种管道、设备的选型、设备的数量等各个方面都要考虑节能的需要，体现节能的思想。2、物业管理人员比工程设计人员、工程施工人员、工程管理人员更为了解和掌握各种物业设备设施的耗能情况，具有比较丰富的节能经验和节能体会。物业管理的尽早介入，就是要把这些经验和体会通过业主或建设单位运用到物业项目的工程设计和工程施工中，用以弥补设计和施工的缺陷，从而使物业项目这个产品能够更加节能，为做好物业项目的节能工作打下基础。前期介入如何做好节能改造措施1、双方确定工作内容要求;2、物业组成工作小组;3、制定工作计划;4、计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。5、物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。6、对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。前期介入的程序前期介入流程图•物业前介工作小组构架前期介入领导小组前期介入售场小组前期介入小组信息采集小组•房产开发和物业前介工作介入对照表前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。1、规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。2、营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。3、施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。前期介入的内容规划设计评估准备1、规划设计评估需要获得的资料。2、报批报建文件《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。3、企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。4、设计文件总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。5、地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。6、物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。规划设计阶段介入物业项目信息采集工作程序规划设计阶段介入—项目评估细则2.工作程序1)项目信息采集工作由前期介入物业经理指导，负责2)根据经理工作安排，物业机构筹备组人员应追踪开发商设计、工程部人员填写《物业信息登记表》，递交前期介入物业经理3)现场的工程跟踪，包括每周依据工程进度进行拍照留档4)收集工程图样资料，现场参与设备的安装调试5)在开发商允许的范围内参与各类设施、设备供应商的评估与合同评审，就重要合同条款进行建议及信息归集6)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理，确保施工质量。7）全面收集户型，并确定各类户型的空调外挂机设置位置。1.目的与试用范围（1）目的通过对项目信息采集工作的是规范管理，提升前期介入工作质量，保证物业管理方案的符合性与有效性(2)适用范围本规范适用于前期介入项目进驻现场后部门所有业务信息的管理.包括开发全面项目设计.工程.成本控制方面的信息收集物业项目信息采集工作程序规划设计阶段介入—项目评估细则2.工作程序8)就电梯、中水、水景观、太阳能屋面、智能化、地下车库等专项设备、设施，与施工方处理好接口.了解其使用性能与注意事项，避免入往前和入住后的人为损坏。9）追踪各类物业用房的落实：办公大厅、办公室、员工宿舍及食堂等。10)联合公司本部，建立与社会专业机构的联系，展开通邮、通电、通水、通气、通电话申请、有线电视、地名申报等准备工作。11)依据小区的设施配备，制订未来的能源损耗预估及节能计划。3.采集信息的利用(1)方案制订通过信息的系统整理，针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案，并以此为依据编制物业管理方案。(2)承接查验充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着对业主负责的态度，在竣工后、交房前对物业管理项目进行严格、细致、全面的承接查验，并指导质量保修工作(3)其他事宜如印刷业主资料、联系制作社区网站物业项目信息采集实用表格规划设计阶段介入—项目评估细则实用表格：(1)项目基本资料信息表(2)完善性项目信息需求表(3)供配电系统信息表(4)给排水系统信息表(5)电机运输系统信息表(6)空调系统信息表(7)消防系统信息表(8)安防系统信息表(9)车库系统信息表(10)采暖系统信息表(11)其他弱电系统信息表(12)会所设备信息表(13)其他设备信息表(14)图样与资料信息表物业项目营销策划阶段介入规划设计阶段介入—项目评估细则略物业项目售场服务介入规划设计阶段介入—项目评估细则略分类评估规划设计阶段介入—项目评估细则管理用房1、物业管理处管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般：管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100X0.2位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。2、业委会、居委会（根据当地政策）功能：办公室、资料室、会议室、接待室面积：根据具体情况而定位置：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处总体评估1、住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。2、住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。3、建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。4、生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。5、设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。6、注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。7、安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。8、智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。9、便于物业组织管理，节约管理成本。10、各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。规划设计阶段介入—项目评估细则分类评估规划设计阶段介入—项目评估细则消防布局1、消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。2、消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。3、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。4、消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。分类评估规划设计阶段介入—项目评估细则交通布局1、各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。2、主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。3、机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1,另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。4、有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。分类评估规划设计阶段介入—项目评估细则生活配置1、根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。2、一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。3、如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。4、如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。分类评估规划设计阶段介入—项目评估细则设备配套1、水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。2、配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。3、公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。4、配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。5、水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。分类评估规划设计阶段介入—项目评估细则智能化配置1、安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。2、网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。3、设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。4、中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。5、智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。分类评估规划设计阶段介入—项目评估细则房屋单体1、屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。2、楼板厚度与隔音符合国家规范。3、住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。4、住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。5、厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。6、卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。分类评估规划设