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住区规划原理报告——德国柏林德国住区发展历程保障性住宅政策城市中的空间分布总结与启示案例分析德国住区概况德国住区概况德国是世界公认的住房问题解决得较好的国家之一,全国人均居住面积达31.5平方米,而且住房的标准、质量、功能、设施、环境都堪称一流。联邦德国的土地管理分散在许多部门管理，通过立法，形成各部门的分工合作制度。*州测量局*地方法院土地登记局*土地整理司*国家财政部（主管农业用地评价和地产价值评价）*州发展规划与环保部（主管各级土地利用规划工作）德国土地管理重视土地立法，采用先进技术进行管理，重视对土地信息的保存、利用和完善。德国的土地管理部门德国的土地制度•德国土地绝大部分属于私有，也有一部分实行公有（如国家、州、市镇所有）。除法律另有规定外，土地所有者对该土地包括地上和自由交易地下享有占有、使用、收益、处分等权利，可以。•德国是开展土地整理比较早、土地整理制度完备、土地整理理论与技术较发达的国家之一。德国住区开发建设相关政策•各级政府以低息贷教、建福利住宅和减税、补贴等手段介入住房建设。国家财政用于住房建设的资金很多。•福利住宅是国家资助、社会营建的公有住房,这种住房大都出租给低收入的无房户。•政府资助住房建设有两种方式,一是对建房、买房者,采取间接补贴。二是对低收入的租房者实行直接补贴。德国住区开发建设相关政策•政府鼓励企业、团体为职工建住宅,并承担75%的优惠贷款和减免税。•德国还是最早鼓励居民进行合作建房的国家之一，早在1889年就开始倡导合作建房。•德国的住房储蓄鼓励制度更是颇具特色,调动了个人建房的积极性。德国住区发展历程·二战前的发展一个有历史的住宅区是一个社会网络是城市结构的基本组成单元。“截止到一次世界大战结束，城市建设是没有社会学家的参与的，城市建设主要围绕技术问题的解决。家庭人口结构的变化是对住宅发展起重要作用的因素，大家庭的解体以及核心家庭、单亲家庭和单人家庭的出现和增多对住宅的大小和形式提出了更多要求住宅的形式变得更为丰富，今天许多小型住宅就是为小型的家庭而设计的。从20世纪开始．社会学家和建筑师开始研究人们的居住形式和要求，第一次对居住要求和城市与社会结构关系的系统分析研究产生于20年代。在社会学研究和城市发展的基础上，这一时期在新居住区中出现了新的现代住宅平面，如外廊式住宅、两跨住宅、住宅阳台、全套住宅(带厨房卫生间)以及并联住宅等。这些新式住宅结构比先前更为合理，而其所在住宅区环境优美．有着大面积的绿化。·五十年代二次世界大战结束后，德国进行了大规模的住宅建设，以解决战争造成的住房危机，特别是重建被战争破坏的住房。德国(联邦德国)50年代居住区建设以分散开放的形式为指导思想住宅以条式多层和点式高层为主。居住区密度低，采用功能分区，住宅自由布置在大片绿地上。在规划设计上，打破了以往的周边围台住宅模式、街道塑造和轴线传统布局等手法，呈现自由流线格局，空间不再被建筑划分界定，而成为开放的自由空间，住宅的设计向规范化、类型化、工业化和装配化发展．住宅更趋向于工业产品。田园都市的城市设计·五十年代50年代以后，除了市区内重建住宅外，德国开始在市郊建造大型的居住区。这些大型居住区由国家资助，居住区的大小以相应的“学校区”居民为单位．大约7500人。作为单纯的居住功能区，这些在50年代建造的新居住区有一个完整的结构形态，这里有大片的绿地，工业区被认为是对居住有不良影响的，它们被规划在市区外围的其他地方。这一时期德国以及整个欧洲都建造了很多这种大型的单纯居住区。德国五十年代居住区基本形态·六十年代1960～1970年问，德国土地价格上涨了5倍，私人汽车也增加了3倍这时期德国建造了更多的大型居住区。条形、梳子形、曲线、波纹形，独立式和低层密集型住宅被综台在一个大型居住区中。除了独立的高层住宅外，中低层住宅采用了自由形式的组合连接，形成转折围台或围台等形式与传统的周边围台形成街道不同．这些建筑围台是自由任意的，对街道不产生限定各个建筑组团由居住区道路划分和联系。满足汽车使用”成为居住区规划的要求。50-60年代的重建时期，住宅以量为主。居住区规划和以前一样以“邻里单位”为原则，在功能上强调分区。同时社会学家也参与了住宅区的规划，对居民的愿望和要求进行了详细的调查和分析，对居住区的规划起到了推动作用。·七十年代七十年代是德国住宅和居住区发展的一个分水岭。大规模的住宅建造开始减少。战后的住房短缺到70年代已经缓和。新居住区和住宅建设逐渐退出在城市建设中占据的中心位置。内城旧居住区的更新和现代化改造开始成为住宅发展的重点。七十年代以后的居住区以中低层为主。由于环保和历史传统保护思想的传播。高层建筑被认为是消耗能源和不利于环境和居民健康的，因而在住宅建筑中较少采用。70年代人们还探索灵活布局的住宅形式．居民可以根据自己使用要求来分隔房间，并在日后使用中根据需要更改“灵活式住宅’由于一般居民缺乏相应的专业知识和兴趣而没有被推广。在70年代，中小型住宅供成为主要形式。地方特色和传统在70年代中的新建居住中被更多地吸收。注重社区交往，个性和环境开始成为70年代以后居住区和住宅区发展方向。·七十年代卡尔斯鲁厄的道夫勒小区改造·八十年代到80年代，由于人口没有增加和战后住宅的大量建造，住宅需求已降低，德国政府开始对新建住宅减少资助和政策优惠，使住宅更多地由市场来调控。1988年住宅建造量达到低谷，只有18.6万套住宅。虽然住宅从数量上和人均面积上已令人满意，但实际上由于土地价格，建造、维护费用的不断增加和住房租金持续增长，而居民收入增加很少，因此低收入和多子女的家庭难以找到合适的价格便宜的住房。80年代德国住宅建设规模较小，人们重新认识到城市作为居住地的价值，旧城和内城改造更新成为城市发展重点。柏林弗雷德里希城改造更新柏林科洛茨贝格改造更新·九十年代两德统一后，住宅建设回升，并在1994年达到自1976年以来的最高峰——50万套新建住宅。90年代以来，城市改造更新成为德国城市建设的重点，人们提出了新的住宅发展和城市更新的口号，如“安静交通的住宅区”、“混合居住区”、“生态型住宅”以及“城市个性和气质”等，这些想法和要求都在城市更新改造和城市扩建中得到了体现。以居民的愿望要求为出发点，人们对历史和文化传统的自觉意识不断加强，推动了德国城市进行保护性的更新改造。柏林施邦岛欧博哈维住宅区·总结简单回顾德国战后住宅和居住区的发展，可以说50年代的开敞分散的居住区在60年代发展成相对密集、大体量和工业化住宅的居住区。70年代人们对居住形式进行了探索，并重新发现城市作为居住地的价值，城市改造更新成为重点。80年代住宅建设小规模、小型化。90年代住宅建设适应政治经济和社会要求，发展更加多样化。我们可以看到在二战后住宅发展由大规模的量的建设(大居住区)转变到小规模的质的提高(小型住宅区)。从单方面以技术功能为出发点的规划设计转到以全方面的角度(城市空间与景观、社会、生态、文化等)来考虑住宅区的规划。保障性住宅政策德国目前有8200万人口，是欧洲人口最稠密的国家之一，住房总数约4000万套，供需基本平衡。完善的住房保障体系以及民生导向的房地产政策在其中发挥着重要作用。以市场配置住房资源的方式使得住房社会保障覆盖范围更加广泛。德国多元化的住房保障机制1.分类实施、培育多元化的建房主体。通过税收政策和优惠贷款鼓励福利性社会建房和个人建房、购房，鼓励多种形式的住房建设形式，对于住房买卖设定高额的交易费用。一是非营利性建房企业兴建的福利性社会住房给予建筑预算50％的无息贷款，偿还期限为25年；二是对个人建房给予减免税和其他鼓励措施；三是鼓励个人按市场价购房，并可获得政府住房补贴。德国多元化的住房保障机制2.完善而严格的租房法律体系。德国租房市场繁荣，自有住房率为42％，租赁住房率为58％。这受益于法律对租房利益的严格保障，如法律对房租做上限限制：如果房东所定的房租超出合理租价的20％，就构成了违法行为；如果超出50％就构成犯罪。另外，对低收入群体进行租房补贴，补贴金额根据家庭人口、收入及房租支出情况确定，实际租金与可承受租金的差额部分由政府承担，补贴期限为15年，此后随着家庭收入的增加减少补贴的金额。领取社会救济、收入特别低的家庭的房租补贴由联邦政府和州政府各承担50％。德国多元化的住房保障机制3.建立鼓励自住、稳定价格的住房金融体系。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，大约占到德国房贷总额的50％左右。所有房贷(包括合同储蓄和商业贷款)都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。德国的房地产市场强化房屋的消费品属性、弱化其资产属性，规定自有自用的住宅只征收地基税，但对地产买卖则征收高额的土地交易税和资本利得税。这些措施稳定了房地产市场，减少了住房压力和保障性住房的需求。德国多元化的住房保障机制城市中的空间分布保障房兴起的初期，欧美国家大量集中建房，造成社会弱势群体在空间上聚集，由此引发了社会隔离、犯罪滋长、贫困集中等现象，导致社会矛盾尖锐，以美国弗吉利亚“边缘租赁区域”和法国“巴黎骚乱事件”最为著名。美国在1950年代建造了近130万套公共住房，绝大多数集中建设于内城地区，现在居住的绝大多是贫困人群，因其形成了特有的地理隔离而遭指责。法国在1950～1960年代期间，集中建造了大量的、高密度社会住宅。为1970年代沦为贫民聚居地造成的居住隔离现象埋下了隐患。城市中的空间分布欧美国家为了解决以上问题，纷纷开始推行混居政策，即简•雅各布斯在《美国大城市的死与生》中所提倡的，应该把廉租住宅区重新“编织”回到整个城市的“骨架”里——把生机引入一个廉租住宅区以及与其接壤的交界处。美国通过重组公共住宅区域和发放住房优惠券帮助分散贫困以促进包容不同收入阶层混合社区的形成。城市中的空间分布尽管有少数学者的研究表明混居对于改善社会隔离效果并不明显，但是不可否认的事实是，欧美国家曾出现的贫困集中现象确实是由严重的居住隔离造成的，这也是我国在今后保障性住房建设中应引以为戒的地方。一些欧美学者的混居理论认为，社会混合和居住混合具有互动关系。混合居住有助于促进社会混合，而社会混合可以促进社会互动，产生社会资本，提高社会凝聚力，在邻里之间建立社会互动，低收入人群在高收入阶层帮助下可以获得就业机会。而近年来英法等国家已经开始积极推行这一理念，政府要求房地产商在楼盘开发中，必须搭配建设一定比例的公共住房。城市中的空间分布总之，欧美国家的混居理论和实践对于我国保障性住房建设具有积极的借鉴意义。国内已有学者倡导在商品房开发中留出一部分用于保障房，政府的政策也应落实到位。能真正约束房地产开发商在新楼盘中搭配建设一定比例的经济适用房和廉租房。城市中的空间分布住区发展模式案例分析·案例一：里特大街住宅组群(ResidentialComplexRitterstrasse)里特大街南地块最初的基本概念是1976年形成的，面对功能混合的城市结构体系，传统的社会住宅应该有另一种发展的可能，即一种可变的、新的住宅形式，并且符合以前所有的功能要求。方案总体框架的确立是建立在城市规划条例基础之上的，克里尔在此之前所作的城市研究得以借此成为现实，住宅向城市街坊空间结合的倾向在设计中表现出来。IBA在这一地区制定的目标是：第一，新建筑必须考虑大量的平面类型以及多样化的居住要求和生活风格，一栋建筑中将允许不同的房型和各种群体的存在，住房将主要包含政府资助的福利房、提供少量税收优惠的住房和完全私人拥有的住房等三种形式；第二，区域内将提供各种公众公园、街区公园、广场和林荫道，还有半私密的庭院和组团花园，产生一种相互影响的积极空间和绿化，绿化邻近住宅嵌入现有的城市结构而不是去破坏它。案例一：里特大街住宅组群(ResidentialComplexRitterstrasse)·案例二：布里茨大居住区·案例二：布里茨大居住区·案例三：儒默尔斯堡湾(RummelsburgerBucht)居住