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关于《房产测量规范》（GB/T.17986-2000）几个重大技术问题的探讨及解决方法（李和气张宣生）目录综述1、关于房屋“栋”（幢）的划分问题2、关于房屋层高2.20米以下要不要计算建筑面积问题3、关于房屋外墙的一半面积分摊问题4、关于“阳台”面积计算的确定问题5、关于房屋“异型外墙”如何认定计算面积问题6、关于房屋“异型坡屋面”且层高大于2.20米如何计算面积问题7、关于“商品房销售合同”中的“3%”面积误差与《规范》中的面积三级精度之间的关系问题8、关于为多栋房屋服务的非独立管理用房参不参加分摊该所在栋的共有建筑面积分摊问题9、关于纯住宅楼按单元分摊问题10、关于“商网”用房中铺位房的分摊问题11、“共有”；“共用”；“公有”；“公用”面积到底如何理解问题综述自GB/T.17986-2000《房产测量规范》发布以来，对统一全国的房产测量起了巨大的作用。测量规范化，标准化，科学化已经在全国遍地开花结果，深得广大房产测绘工作者的喜爱和欢迎，这一点是毫无疑义的。随着我国经济的发展，近几年的房屋建筑建造的艺术形式和结构形式都发生了质的变化，因此，在房产测量的规定上需要有相宜的修改和适时的修订，以便使我们的测量更规范，更合理，更能保护权利者的利益。为此，笔者把在实际工作中遇到的一些有关房产测量的重大技术问题及解决方法提出来和全国的同行们一起探讨。其目的是为了今后《房产测量规范》的修订和补充提供依据。现就以下十多个技术问题提出，在网上发表，不知赞同否，望同行们在网上和我们切磋。1、关于房屋“栋”（幢）的划分问题《房产测量规范》（以下简称《规范》）中涉及房屋“幢”的问题主要在5.4.3.款，5.4.2.款，非常简单。当然，这个定义沿用了过去的老规范（CH5001）的定义，在当时的情况下，这个定义是正确而明了的，但未引起广大房测工作者的注意。现在，“栋”的划分方法必须完整，他涉及房屋面积分摊问题，关系重大，绝对不能等闲视之。理由如下：1）确实是独立的，同一结构的，由不同层数组成的房屋完全可以划分为一栋，这毫无疑义。2）“独立分栋”应该这样判断：a)由于历史原因，新老规范未发布之前的，已经经过有关部门认定的，不论该房屋是何种结构型式，已经确定为一栋的，我们把他确定为一“栋”。b)从新规范发布之后，“栋”（幢）的划分原则应该是规划设计图纸中的基础与结构是一个整体的；同期规划，同期建成的；是否同一设计单位的同一整套设计图纸的；如果是裙塔楼相连则看其主副楼是否为独立的共有共用设备的；改建，扩建后的建筑物是否重新参加原建筑物的分摊，如果不参加原建筑物分摊的；一家一家建起的私房的山墙是共墙且连成一体的，可看成为一栋；但无共有共用面积的分摊。（只确定共墙面积的分摊）如果不共墙则单独分栋。新建成的超大型房屋，有若干层地下层组成的大型房屋的分栋，一定要仔细分析是否满足上面的前四个条件，具体分析分栋的条件，再具体分栋。例如，正负零以上有多栋独立房屋，正负零以下是为地上多栋房屋服务的地下室，则地上的房屋就应该分为多栋。3）“栋”（幢）的定义：经规化设计部门批准的，基础与结构是一个整体的，具有同一共有设备的，独立的，不同结构及不同层数组成的房屋。2、关于房屋层高在2.20米以下要不要计算建筑面积问题。1）问题的提起：笔者在实际的，大量的房产测绘工作中，广泛地接触有关建筑、设计、开发、房产等工作者，其中不乏专家、学者、教授、工程师和实际从事工程预决算的技术人员，他们对2.20米以下层高不计算建筑面积只知其然而不知其所以然，且不少人员认为，这是不合理的，需要重新界定。2）“理由”：a)截自目前为止，我们所遵照和执行的规定.标准中2.20米以下层高不计算建筑面积的依据均出自经基设字（82）58号文件中的有关规定并按照其中某些条款照搬的，未见其理论依据和来源出处。b)经基设字（82）58号文件中也有不按层高计算建筑面积的，例如图书馆的书架.专门用来停车用的车库，单层房屋不论高低以一层计，管道井等按层计等等，也未见其出处和理论依据，为什麽我们却偏偏采用了这麽一条规定，一直沿用了20多年。c)新颁布的《住宅设计规范》、《工程预决算定额》等相依的规定中也未见其踪影。d)我国现实情况下建成的建筑物，如果单从居住条件和使用条件考滤，当然房屋的内空间高度在3米左右是比较适宜的，他无疑在通风，采光，压抑感上要求那样设计，但是纯从居住和使用上，1.75米（中国男性的平均身高）的房间净空高度仍然是可以使用的，因此净空高度在1.75米以上应该算建筑面积。e)《规范》中有许多算一半建筑面积的规定，他们并不比净空高度在1.75米以上房屋实用，理论上说不过去，因此，考虑他的实用性，算一半建筑面积是可取的。f)从工程造价上，他并不比其他建筑部分低多少，不算一半建筑面积不合理。3、关于房屋外墙一半面积的分摊问题1）问题的提起：九十年代初期在制定行标CH5001时候，房产管理人员，工程技术人员对此存在着分歧，从产权产籍管理的角度来看，外墙的一半不应该分摊，从工程技术的角度来看，由于外墙的粉刷厚度不一，加上工程图纸均以中线计算建筑面积，二者结合，在新老测量规范中，不成文的规定了外墙的一半作为整栋房屋的分摊面积。目前从全国反映的情况来看，出现了许多产权和民事纠纷，物业管理纠纷，造成许多麻烦，因此需要重新深思这一面积的分摊问题。2）从目前我国大部分城市的房产测绘实施细则上来看，基本上执行的办法是将房屋外墙一半建筑面积分摊到到整栋，但是不少城市根据自己地域的具体情况灵活的运用《规范》中的有关规定，并没有将外墙的一半建筑面积分摊到整栋，而是根据产权管理的分割，商品房合同管理的约定，交易买卖的契约以及一些约定俗成的行为进行具体分析再来确定房屋外墙面积的一半如何分摊，笔者认为他们的分摊方法绝大部分是合理合规的。3）以下几种情况房屋的外墙的一半应整栋分摊a)纯住宅商品房且各单元的布局基本一致；b)多用途，多功能的商住楼，单一功能的写字楼，外墙尺寸厚度基本一致且符合前一条件的；c)其他外墙体尺寸模数基本一致且房屋内部布局基本一致的房屋；4）以下几种类型房屋的外墙分摊应视具体情况采取按功能区分摊，按单元分摊，按层分摊的方法。a)因某一功能区的特殊建筑功能，其外墙体厚度与其他功能区不一致的，其本功能区外墙的一半应在本功能区内分摊；b)房屋某一层的外墙厚度与其他层不一致的，其本层外墙的一半应在本层分摊；c)当房屋的某一单元被整体处置，此单元外墙的一半在本单元分摊，例如，连体别墅就应该按照此一原则分摊。d)当一栋房屋有以上多种形式的墙体组成时，应具体分析，分别分摊到各个部位。4、关于“阳台”面积计算的确定问题阳台问题在规范中规定得非常明确，可是仔细的分析一下，全国各地不尽一致，有点五花八门，归纳一下，不外呼以下几种情况。1）《规范》发布前封闭的阳台全算，发布后业主自行封闭的半算，这是第一种；2）建筑设计部门在建筑施工图设计的封闭阳台全算，其他封闭的阳台半算，这是第二种；3）有盖的不封闭阳台半算，无盖的不算，这是第三种；4）有盖且其投影面积大于阳台底板投影面积二分之一的半算，小于二分之一的不算，这是第四种；5）阳台是不封闭阳台，但有盖且其投影面积大于阳台底板面积二分之一的只算其盖投影面积的二分之一，小于二分之一的不算，这是第五种；6）多高层房屋以上一层阳台作为下一层阳台上盖的不封闭阳台算一半，错开一自二层作为其顶盖的不算；这是第六种，等等。这些规定事出有因，作为《规范》对阳台面积计算的补充也不无道理，但是，笔者认为，我们走进了一个误区，这个误区来源于对一个定义的理解，即：《规范》第8.1.2款，房屋的建筑面积的定义，这个定义有三层含义，第一是建筑面积的定义，第二是房屋的定义，第三是房屋附属物的一般组成；原规范CH5001中对房屋的定义是：有维护结构，有顶盖，结构牢固；供人们，生活，工作，聚居，学习的建筑物。本《规范》省去了这一定义，且此款语法也存在问题，即原来的定义应修改为：“房屋的建筑面积系指外墙（柱）勒脚以上各层且具备有上盖，结构牢固，有围护结构，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物外围水平投影面积，包括阳台.挑台.地下室.室外楼梯等房屋附属物的水平投影面积。”并不是说阳台，挑廊，室外楼梯就一定要有盖了，但是，《规范》中的有些规定已经无法更改，这样，阳台的建筑面积在一般的情况下只有以下几种情况计算建筑面积：1）经规划设计部门批准的图纸上是封闭阳台的全算；自行封闭的有全盖阳台算一半；2）不封闭的且有全盖的阳台算一半；无盖或有部分盖的不算；3）阳台的围护结构有多种形式，当阳台的围护结构中线与主墙体或主轴的中线一致，计算面积时按与主墙体或主轴一致的围护结构外围水平面积计算，其它形式以阳台真正的底板外沿计算。千万别为阳台的造型，阳台栏杆的大小尺寸，底板的不同组成而走入误区。有设计图纸的的以其尺寸为准。5、关于房屋“异型外墙”的面积计算问题随着我国建筑艺术水平的提高，房屋外墙的建筑艺术多样化了起来，各种造型各异，艺术形式多样的房屋的外墙体呈多种形式矗立在房屋的各个角落，引起房地产测量人员的广泛注意，如何计算这类房屋的组成部分所投影形成的建筑面积，也是（规范）中没有全部规定得很清楚的，综观全国各地，有一点是共同的，那就是：直体外墙向内倾斜的，由房屋层地面向上量自外墙2.20米的地方算其投影面积。但是目前我国的墙体艺术建筑行式呈多样化，有直体墙向外倾斜的，多折型的，弧形的，等等，各种几何图形式的外墙五彩缤纷。也就是说，这些建筑其水平投影的面积要算在那里？《规范》中没有明确规定，笔者认为，按以下方法认定几种墙体行式所围成的水平投影面积：1：直体墙内倾斜无须多说，2：直体墙外倾斜以与其屋底平面相交处的截面水平投影面积计算；3：弧型墙体分内外弧，a,如果外弧型墙体内空间只有一层，则按外弧形墙体与其底屋平面相交处的水平投影面积计算。如果内空由多层组成，则要区分该层处在上半弧区及下半弧区，处在下半弧区的以层底屋面水平投影计，处在上半弧区的以量至层高在2.20米的地方的水平投影面积计。b:内弧墙体与上叙情况基本类似。4：其他形式无论是什么墙体以三原则来确定：即取小原则，大于2.20米原则，墙体与底屋面相交的上空是否实用原则。5：如果有极特殊的建筑，如底平面面积为零，且中空很高，则分析其下层连接面与该墙体围成的面积。（因不好画图，望同行谅解）6、关于房屋“异型坡屋面”的面积计算问题目前，我国风格迥异的屋顶呈多样化，无论如何翻新，不外乎中式坡屋面，西式坡屋面，宗教式坡屋面等。我想《规范》中不会涉及它的，但其建面都是要算的（除了装饰性的屋面以外）。计算坡屋面的面积，学建筑的一想就一目了然，只要掌握测量学中等高线原理，建筑学透视三维投影之中的水平投影加上牢记建筑设计标高中的层高≥2.20m，即可计算其面积。下面简单的介绍“异形坡屋顶”在层标高差2.20m地方的透视水平面之通法，以便在学建筑的人而前“班门弄斧”了。7、关于商品房销售合同中3%的面积差，与《规范》中面积三级精度之间的关系问题。自从新的《商品房销售合同》发布以来，由于很多购买方与销售方的理解不同，很多人发生了歧义，也使房产测量人员很多也进入了一个误区。笔者不分析《商品房销售合同》中3%的面积误差比的来源（笔者也认为这个3%定得毫无道理），只说明这个面积误差比与房产测量中面积三级精度之间的关系问题。以便使房测人员注意此关系，不犯错。1、面积误差比的含义。产权登记面积－合同约定面积《合同》中面积误差比＝―――――――――――――――≤3%合同约定面积上述公式中，产权登记面积就是有房产测量资格房测单位根据《房产测量规范》的规定测量计算出的登记面积。合同约定面积可能是房产测量部门预测算的，可能是设计部门图纸上的，也可能是开发单位销售部门自己测算的，也可能是虚拟的，估算的。如果假定以上的面积都是准确的话，加上实测也在《规范》允许的误差范围之内，（含边长误差、面积误差），则面积误差比这个公式是有问题的。举例说明，某一房产测量部门测得某一房屋的面积应为S1，该队伍预测此房屋为S2