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与世界对话的星河湾——探寻新闻营销的传奇内部交流文稿——林琳2008年10月222222与上海有古北，新天地或者陆家嘴滨江等概念不同，北京目前还没有规划意义上清晰的富人区概念——北京传统意义上是所谓东富西贵，北贫南贱，自奥运申办成功之后北部方崛起；CBD和朝阳核心区域可以算为数不多，北京人认同的传统富人区——星河湾所在的朝青板块不是传统富人区，且自然资源缺乏。北京星河湾所在区域并非北京传统富人居住区项目概况易居.中国北京星河湾位于朝阳区东四环路、朝阳北路、四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。到达首都机场仅20分钟左右车程。1333333成交均价节节攀升，56万平方米3年去化87%！项目名称建筑类型区位均价占地面积建筑面积容积率绿化率北京星河湾板楼（12-29F)四、五环间3.3万520亩56万㎡360%主力户型面积(㎡)会所面积(㎡)开发商物业公司物业费全装修标准去化周期240299600-700全部指套内建面10000星河湾集团高力国际物业公司6元/㎡/月3000~4000元/㎡二期开始报价8000元/㎡1期697套,05年7月开盘,售罄2期228套,06年12月开盘，售罄3期494套,07年8月开盘，目前去化310套项目概况易居.中国2星河湾项目三期成交均价走势图一期：售罄二期：售罄三期：去化310套星河湾项目三期成交均价走势图56万豪宅大盘，3年去化近87%44444星河湾如何做到脱离市场的产品营销?户型规划会所营销策略景观疑问？思路！易居.中国在非传统富人区打造56万平方米豪宅大盘成交价量均能逆市而上，三年去化87%！创造营销神话了解星河湾，找出答案…产品营销跨界包装营销装修户型易居.中国1户型易居.中国2户型易居.中国388888北京星河湾的项目定位：Ⅰ、重新定义北京豪宅、Ⅱ、重新聚焦北京富人圈决定户型基调：大户型易居.中国499999户型一期二期三期三房使用面积228~342㎡247-300㎡287㎡套数323套3套1套占位比46.32%1.32%0.20%四房使用面积309~350㎡278-576㎡246-653㎡套数333套179套440套占位比47.78%78.51%89.07%五房使用面积349㎡_966㎡套数40套53套占位比5.74%10.73%复式使用面积510㎡373-630㎡_套数1套46套占位比0.14%20.18%户型类型包含三房、四房、五房、复式，主要以大户型为主。户型配比中，四房所占比例最大，且由项目一期~三期，所占比例逐步增大，说明四房在所有户型中最贴合客户对功能空间的需求。产品面积段较为分散，从使用性和总价上符合了不同客户的需求。户型易居.中国5星河湾以大户型产品为主，四房户型所占比重较大，功能空间设计符合市场与客户的需求。星河湾户型配比表1010101010B3户型：四室二厅五卫使用面积：347平方米户型特色：户型易居.中国6星河湾四房典型户型特色分析：多玄关设计联系各功能空间、层层向外延展的空间感有别于上海豪宅户型设计，更注重空间使用的享受性。Ⅳ：豪华主卫设计包含圆形按摩浴缸、桑拿房，充分展现豪宅居住的舒适性，并受到市场的追捧。Ⅰ：采用多过渡玄关空间，体现了大户人家“登堂入室”的豪华感。Ⅱ：与传统户型相比，更注重每个独立空间向外功能的延展性，摆脱公寓封闭小空间的感受。Ⅲ：全套房设计。1111111111由左图产品对比不难发现，两个项目完全采用相同的主人入户空间。差别在于电梯的排布方向，如将现有电梯厅与主人入户玄关结合设计，则可以达到一梯一户独立入户的私密效果。公用交通空间在设计条件的允许下也可考虑在北部设置佣人电梯，可给客户以主仆分门入户的尊贵感受。户型易居.中国7星河湾四房典型户型提升建议：主仆分门入户，一梯一户，中西式双厨设计。主人入户前室主人电梯消防楼梯佣人入户前室佣人电梯主人入户玄关公用电梯电梯厅消防楼梯上海华府天地公用交通空间星河湾公用交通空间产品对比佣人的活动路线尽量采用两点一线，而避免穿越餐厅，保证主人空间使用的独立性。在厨房使用空间足够大的情况下，可考虑中西式双厨设计，以满足不同客户的需求。121212121226504400515066003380125026203950310016402185475900150039001550174034603350800517525502575户型易居.中国8C1户型：三室二厅三卫使用面积：245平方米户型特色：星河湾三房典型户型特色分析：秉承项目大户型设计理念，椭圆型玄关厅丰富了室内空间视觉效果，为紧凑型产品增添了豪华感。Ⅰ：椭圆型的玄关厅，巧妙的斜街了各功能空间，为紧凑的户型增加了豪华感。Ⅱ：虽为紧凑户型产品依旧保持大户型产品风格，各独立空间均有向外层层延展的空间。Ⅲ：中西式双厨的设计满足客户多方位的需求，扩大紧凑型产品空间尺度感。131313131326504400515066003380125026203950310016402185475900150039001550174034603350800517525502575户型易居.中国8C1户型：三室二厅三卫使用面积：245平方米户型特色：星河湾三房典型户型提升建议：大面积椭圆形玄关厅占据较大使用面积，降低其他功能空间使用舒适性，建议优化减小面积。Ⅰ：公用交通空间占据了至少1间南向卧室的位置，建议挪至北向。Ⅱ：13平方米的椭圆形玄关厅，虽然巧妙，但占据较大面积，使得其他功能空间面积较为紧凑，甚至缺失，建议缩小面积处理。Ⅲ：非全套房设计有背豪宅设计，私密性、舒适性原则，建议改善,并且注意卫生间采光。Ⅳ：三房功能无法满足多数豪宅客户的需求，建议书房，大造多功能空间，并注意采光处理。1414141414户型易居.中国96650595016502002000170065503550410025021005000430048507320550330020502150400020001250800A1户型：复式底层使用面积：654平方米户型特色：Ⅰ：大面积户型，在满足使用需求的程度上，采用宽尺度，多样的几何造型，丰富套内户型结构变化，充分体现将别墅造进室内的夙愿。Ⅱ：钢琴吧的八角窗，半圆形的观景窗，每个功能空间550~800短进深的阳台，为套内空间提供完美的景观视觉盛宴。Ⅲ：独特的圆形餐厅区域，巧妙的衔接着厨房、卧室、卫生间、影音室等多功能空间，体现了大宅深藏不露的大气。星河湾复式户型特色分析：空中的大宅别墅，宽尺度空间，超长270度景观线，圆形餐厅，八角、半圆形景观窗，玩转室内结构造型变化。1515151515户型易居.中国106650595016502002000170065503550410025021005000430048507320550A1户型：复式二层使用面积：654平方米户型特色：190015902350830080080079502210Ⅰ：客厅高挑空设计巧妙与观景落地窗结合，更显空间豪华感。Ⅱ：卧室全套房设计，利用地面高低差，分隔出休憩与娱乐区，并且都配有较大面积的卫浴及储物空间。Ⅲ：即使是在单套卧室内，也设立了层层的玄关入户区，凸现产品的尊容感。Ⅳ：豪华主卫设计是产品受追捧的一大卖点。星河湾复式户型特色分析：大面积客厅挑空，全套房多功能设计，层层入室玄关，已经超越别墅的舒适感受。161616161616建筑立面易居.中国星河湾，意大利文艺复兴风格，细致到将每根管线都藏起来，独有尖顶设计，引人向上的深刻寓意住宅首层抬高。（住宅首层抬高1.5米，可使地下车库直接采光通风。1.5米的高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰）檐口富于变化立面设计细节丰富、美观建筑材料运用有所延续。（广州、北京星河湾外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆）。1171717171717建筑立面易居.中国星河湾，意大利文艺复兴风格，细致到将每根管线都藏起来，独有尖顶设计，引人向上的深刻寓意入口部位的着重装饰无外露管线建筑符号的重复运用。（“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格）墙身虚实对比有度窗套及窗户的设计有较多细部2181818181818规划易居.中国1周界规划——红线外生态资源空间的耗资千万倾力塑造大手笔的周边环境改造将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟、朝阳北路、四周边的围墙、道路改造和绿植。对沿街建筑进行粉刷，种植了近百棵大叶法国梧桐树把13公顷绿化代征地，先期投入形成北京星河湾生态公园完成青年沟改造完成四周围墙、道路的改造和绿植通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖→各类大小灌木→乔木→围墙”的层次变化使道路景观十分丰富)街角处理创造丰富景观层次。(几条主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1O个形态各异的景观喷水池，形成怡人的环境和园区景观的延伸)191919191919规划易居.中国2周界规划——红线外生态资源空间的耗资千万倾力塑造项目开发前原貌202020202020规划易居.中国3周界规划——红线外生态资源空间的耗资千万倾力塑造项目开发后现状212121212121规划易居.中国4周界规划——红线外生态资源空间的耗资千万倾力塑造青年沟改造过程2222222222生态公园销售中心星河湾北京项目开发前3年，开发商已经开始着手打造天然的生态公园，为项目创造良好的景观配套资源。为了让置业客户第一时间感受星河湾的良苦用心，星河湾花巨资搭建了5000平方米临时建筑作为星河湾的销售中心。项目开发前3年，先行养护生态公园，给项目创造良好的景观环境规划易居.中国5232323232323规划易居.中国6北京星河湾项目总体布局北高南低，西低中高，顺应地形、不拘一格，创造完美的的天际线，打破南北向排列常见的兵营式呆板布局，保持了建筑的错落之美。值得注意的是一期的单体的排布贯彻了番禺星河湾的“Y”型围合型概念，但三期已经摒弃了这一单栋排布方式。项目排布与空间规划的效果：从机场直奔项目的过程中，由于自北向南而行，所以巨大的园林过渡空间造成了一大片竖向空间视野的空白，令人远远望去，感觉在一片丛林之后屹立着一片规模宏大，错落有致的城堡。使项目的地标的视觉意义得到凸显。产品摆位规划——半围合式的兵营式布局，营造城堡感三期二期一期一期一期三期494套，28层-29层板式公寓二期228套，12层-16层板式小高层一期697套，7栋平均16层板式小高层高低高低西中北南242424242424交通与景观轴线——全地下车流动线与南国水景主题的贯彻星河湾车位比较低，1:1.12，车行动线直接从小区四季星河中路的主路进入地下车库，值得注意的是消防车辆进入的动线：除了可采用四季星河中路、南路以及西路外，还可以进入小区内部的步行环道，入欲深入组团，其部分园林可以打开所谓隐性车道。景观轴线则贯彻了露天水景，这不仅仅是照搬南国的水景，也意味着在北京这个北方城市的冬季，需要开发商投入更多的维护成本，在本文之后会详细阐述其景观园林的营造理念规划易居.中国72525252525建筑与园林的完美结合景观易居.中国1空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合。(大胆采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，藉以营造丰富的、多彩的、流动的景观空间)强调组团绿地的自然性和空间的亲切感。(利用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间)。2626262626主动营造高差景观易居.中国2采用广州星河湾独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过36种高差的变化，形成自然的起伏。有效增大绿化面积(斜角边大于直角边)使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感