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辽宁省锦州市房地产市场调查报告二0一三年五月一、区域及地块概况•在考察辽宁省锦州市城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对位于锦州市的房地产市场进行研究，为集团房地产项目选址决策提供参考！一、市场研究目的1.1意向地块周边情况意向地块渤海大学东校区地块外道路状况锦上花园别墅河边绿地高端4S店竞品售楼部1.2锦州城市概况锦州地处辽宁省西南部，北依松岭山脉，南临渤海辽东湾，属辽宁省省辖市，下辖凌海市、北镇市、义县、黑山县等4县市，古塔区、凌河区、太和区、松山新区、锦州经济技术开发区（国家级）、龙栖湾新区等6辖区。面积10301平方公里，户籍人口307.9万人，其中城区人口124.1万人。锦州位于著名的“辽西走廊”东端，是连接中国东北地区和华北地区的交通枢纽。京哈铁路、秦沈铁路、京哈公路、京沈高速公路贯穿全境，与葫芦岛，盘锦，朝阳，阜新，构成一小时经济圈。（摘自锦州市2012年社会经济和发展统计公报）。锦州1小时经济圈②①④③⑤1.2锦州城市概况2009年7月，辽宁省“五点一线”沿海经济带发展规划正式上升为国家战略。该战略具体涵盖范围包括大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛等六市。锦州作为“五点一线”的重要一点，各种临港工业、高新技术产业以及现代服务业蓬勃发展，为建设辽西沿海城市群中心城市—“滨海新锦州”奠定了坚实的基础。是2013年世界园林博览会的举办城市。市中心黑山县北镇市义县凌海市开发区1.2.1锦州市在辽西五地级市中的核心地位锦州占据东北地区交通要道，属于辽西的中心区域，区域人口达到1350万人。凌河区，人口44万人中心城区，人口93万人辐射全市，人口310万人辐射辽西地区，人口1350万人1.3锦州市区概况（摘自锦州市政府网）凌河区：面积41km2，人口38万，锦州市的政治、经济、教育中心。区内新盘体量均在10万m2以下。古塔区：面积28km2，人口40万，传统的商业中心、文化中心，人口密度大、配套成熟，新盘少、体量小。松山新区：面积220km2，人口15万，市政府所在地，新开发区域、大盘集中，整体形象较好，生活配套相对较弱。太和区：面积459km2，人口16.8万，锦州市的郊区，人口密度小，新盘多，体量较大。意向地块1.4锦州市经济—GDP增长锦州市的经济仍保持良好的发展态势，GDP保持年10%的增长。2012年，锦州市的国内生产总值达到1248.5亿元，人均GDP40001元，辽宁省排名第6位，在辽西五市排名第2位。2009年2010年2011年2012年GDP总值798.60902.601,115.301,248.50GDP年增长幅度15.67%13.02%23.57%11.94%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0.00200.00400.00600.00800.001,000.001,200.001,400.00GDP总值（亿元）锦州市经济发展状况（一）GDP总值GDP年增长幅度1.5锦州市经济—全社会消费品零售总额锦州市全社会消费品零售总额呈连年上升趋势，除2010年增长幅度较低外，2009-2012年的平均增长幅度为20%左右2009年2010年2011年2012年全社会消费品零售总额269.90274.90374.60434.50全社会消费品零售总额增长幅度18.33%1.85%36.27%15.99%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.00单位：%单位：亿元全社会消费品零售总额全社会消费品零售总额增长幅度1.6锦州市经济—人均GDP和人均可支配收入的变化2012年，锦州城镇居民人均可支配收入达22170元（约合3410美元）。09-12年平均增长幅度达到11%。2012年，锦州城镇居民人均可支配支出达15795元（约合2430美元）。09-12年平均增长幅度达到14%。2012年，锦州城镇居民支出/收入比达到71%，城市居民消费意识较强。2012年，锦州城镇居民支出中，家庭食品支出仍是主要支出，恩格尔系数为41.2%。2009年2010年2011年2012年城镇居民人均可支配收入15,386.1017,375.1020,170.9022,170.00城镇居民人均可支配支出10,795.1011,801.5013,651.8015,795.10人均可支配收入增长幅度10.20%12.93%16.09%9.91%人均可支配支出增长幅度9.00%9.32%15.68%15.70%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.00单位：%单位：元/人锦州经济发展情况（三）城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配支出人均可支配收入增长幅度人均可支配支出增长幅度1.7锦州市经济—投资分析锦州市的房地产投资占全社会固定资产投资比重较低，房地产水平较低，发展缓慢。2008年2009年2010年2011年2012年全社会固定资产投资248.70350.10730.50649.40803.70房地产业投资35.5049.5092.50114.50138.10房地产业投资比重14.27%14.14%12.66%17.63%17.18%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.00单位：（亿元）2009-2012年锦州市投资分析全社会固定资产投资房地产业投资房地产业投资比重1.8锦州市经济—居民购房能力分析近三年，锦州市的房价收入比有较大增长，显示房价增幅较快。但仍维持在5.56左右，大幅低于国内一、二线城市和相近城市。近三年，锦州市的房价储蓄比约为5.1。该比重高于购置首套商品房首付标准（40%）。2010年2011年2012年房价收入比5.775.926.08房价储蓄比5.224.973.630.001.002.003.004.005.006.007.002010-2012年锦州市居民购房能力预测房价收入比房价储蓄比1.9锦州市发展规划2009年7月，国务院批准的《辽宁沿海经济带发展规划》中的辽宁沿海经济带区域发展空间布局是：进一步提升大连市的核心地位，强化大连—营口—盘锦主轴，壮大渤海翼(盘锦—锦州—葫芦岛渤海沿岸)和黄海翼(大连—丹东黄海沿岸及主要岛屿)，强化核心、主轴、两翼之间的有机联系，形成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架。锦州发展的战略定位为：辽宁西部城市群区域性中心城市和重要港口城市。锦州市盘锦市葫芦岛朝阳市阜新市系列11,248.11,279.5719.3921.3510.20.0200.0400.0600.0800.01,000.01,200.01,400.0GDP总值（亿元）2012年辽西地区五市经济发展状况锦州市盘锦市葫芦岛朝阳市阜新市1.9.1本章小结城市条件优势：锦州市地理位置优越、交通发达、《辽宁沿海经济带发展规划》的重要支点；劣势：目前经济增长点不明显、现有产业对城市经济的支撑能力差，城市财政尚无力支持亟待改善的城市面貌，实现房屋产品升级换代。二、当地房地产行业概况2.1城市规划概况•2012年年初，在锦州市“两会”上，《锦州市政府工作报告》提出加快城市“东联、西进、南扩、北展”工程进程，进一步提升城市品位，提升空间价值。其中优先开发区域：重点是龙栖湾新区、开发区、松山新区、太和区以及高速公路、102国道沿线的节点县（城镇）等区域。锦州市的老城区以中央大街为中轴分为古塔区和凌河区，以京哈铁路为界，铁路北侧尚余大量棚户区亟待改造。铁路南侧的棚户区改造已于上世纪80年代中期完成，现状多为6--8层住宅。因物业维护较差，现状住宅显破旧。临街为商业，多为底层单间商铺，整个区域容积率在1.8--2.2之间。锦州市的住宅升级换代产品主要分布在太和区和松山新区，有大量高层板式住宅和低层别墅式住宅出现，位置相对较偏，整个区域容积率在2.5--3.0之间。太和区古塔区凌河区松山新城意向地块古塔板块：新盘少，体量小，销售均价：5200元，目前报价：4500-5700元凌河板块：放量大，成熟度低销售均价：3600-4500元，目前报价：4500元2.2锦州市房地产住宅市场板块分析太和板块：大盘集中，高端盘多销售均价：6800元，目前报价：5200-7180元2.3锦州市各区1-5月份商品房销售分析2013年，锦州房地产开发热点基本集中在太和区及松山新区。2009年350013%0%5%10%15%20%25%凌河古塔太和松山新区供应面积（万㎡）1246333470销售面积（万㎡）34177821销售均价（元/㎡）4500540068005200010002000300040005000600070008000050100150200250300350400锦州市各区09年销售情况就供求面积看，太和区和凌河区供求最多，新开发项目多集中以上两个区域内；就成交价格看，由于太和区和松山新区大盘较多，所以成交价最高；由于太和区和松山新区环境配套较好，大盘多，所以去化相对较多，凌河区价格低，对刚需客户吸引大，去化其次。数据来源：锦州市建委2.4锦州各板块在售典型项目情况东湖花园：规模7.2万，13年均价5300元/㎡城北阳光5期：规模14万㎡，13年均价4320元/㎡万成中融国际：规模23万㎡，13年均价5100元/㎡锦城四月天：规模16万㎡，09年均价2800元/㎡南郡天下：规模50万，13年均价5600元/㎡亿隆国际广场：规模27万，13年均价6000元/㎡曼哈顿：规模160万，13年均价6800元/㎡上河城：规模20万，13年均价4380元/㎡西班牙风情花园：规模30万㎡，13年均价4220元/㎡意向地块项目位置：凌河区解放东路渤海大学东区对面建筑面积：30万㎡物业类型：住宅建筑形态：高层装修标准：毛坯户型区间：51-130㎡容积率：3.7开发商：锦州大兴房地产集团2.4.1凌河板块个案分析---西班牙风情花园位于凌河区边缘，渤海大学东区对面，周边基本无新开发住宅项目，是该区域唯一的在售住宅项目。2011年开始销售，目前已经完成一期10万方的销售，销售均价3600元/㎡；目前在进行二期排号，预计二期销售均价4300元/㎡。2.4.2太和区板块—宝地曼哈顿个案分析2012年消化量为15万㎡，销售均价6800元/㎡；目前以现房销售电梯豪宅，最小115平米，销售报价达到7180元/㎡左右。项目位置：凌南东里宝地城7-10号建筑面积：160万㎡物业类型：住宅建筑形态：高层、多层装修标准：毛坯户型区间：70-150㎡容积率：1.7开发商：宝地建设集团当地大盘之一，档次相对较高，是近年锦州销售最好的项目，目标客户基本为当地有钱人，刚需购房和改善购房首选，主要以环境配套和成熟社区作为销售卖点。2.4.3松山新区板块—南郡天下个案分析项目位置：凌西大街渤海大学附近建筑面积：50万㎡物业类型：住宅建筑形态：高层、小高层、多层装修标准：毛坯户型区间：80-135㎡容积率：1.9开发商：宏发集团目前高层报价5200元/㎡起，多层报价6700元/㎡起。属于松山新区新开大盘，位于渤海大学新校区附近，周边环境较好，靠近湿地公园，现项目处于一期销售阶段，同时正在开发其20万平米的商业配套，于近期推出。2.4.4房地产市场小结•2013年，锦州市商品房市场供需差距加大，市场供大于求；•近三年，锦州市商品房价格逐年递增，目前市区售价基本在5000元/平方米以上；•目前锦州房地产热点区域集中在城南的太和区及凌河