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2015年扬州年中市场报告市场部2015-07[2015]TJBR078-YZ版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归天际本日置业顾问有限公司所有，未经天际本日置业顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。伍、楼市预判篇肆、楼市营销篇叁、房产市场篇贰、土地市场篇壹、经济政策篇报告架构2010年2011年2012年2013年2014年1月，“国十一条”4月，“国十条”9月，“9.29新政”1月“新国八条”四大行首套房贷利率降到基准线3月“国五条”8月，“松购潮”9.30，“房贷新政”10月，“放宽公积金”日期政策描述1.10二套首付≥40%4.14二套首付≥50%，北京出台限购政策6.14二套房认定既认房又认贷9.29三套房停贷11.1取消房贷7折利率日期政策描述1.26二套首付≥60%，一二线城市全面限购，既限增量又限存量4.1制定房价控制目标7.12三四线城市要求限购10.29继续严格执行政策，进一步巩固调控成果日期政策描述2.20国五条，调控再次收紧7.31中央政治局会议:促进房地产市场平稳健康发展日期政策描述8.8全国首个救市政策“闽八条”诞生9.30央行文件提出认贷不认房政策10.30中央三部委联合印文，降低公积金使用门槛。“调控启动”“全面打压”“喊话调控”“履新调控”“政策扶持”2015年上半年“3·30”房贷新政三次降息和三次降准公积金政策日期政策描述2.5降准降息3.2降息3.30房贷新政4.20央行再次降准5.10二套房贷最低首付比例降至四层6.28降准降息政策回顾：市场决定政策走向,新政扶持不断。宏观政策2014年年初，房地产信贷全面紧缩，房地产市场逐步下降，成交量大幅缩水，年中央行发文力挺首套房贷，但未落实。11月22日，央行降息新政出台，是房贷政策转向。2015年上半年经济下行压力凸显，央行3次降息、3次降准，货币宽松政策密集出台，旨在稳定经济增长，增强购房房者和房企的入市积极性，加快楼市复苏节奏。2014年2015年2月5月22日4-6月8-9月9月30日11月22日兴业银行“停贷事件后”，其信号意义强烈，银行等金融机构强化控制楼市投资风险央行发布“央五条”力挺首套房贷，但未落实两次“定向降准”和房地产市场没有直接关系，难以扭转银行信贷持续紧缩的局面各银行房贷利率开始有条件优惠央行新政：首套房贷利率下线七折、首套房认贷标准调整、加快推出MBS各银行房贷利率开始有条件优惠各银行房贷利率开始有条件优惠1-6月2014年-2015年中国房地产相关货币政策演变进程。宏观政策宏观政策主基调：今年“两会”上，李克强总理提出了“因地制宜，分城施策，鼓励居民自主性住房和改善型住房的需求，保持房地产长期平稳健康发展”的大方向。330新政营业税免征期“5改2”三次降息和三次降准公积金政策其他措施《不动产登记暂行条例》正式落地实施•商业贷款：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买2套房，最低首付款比例不低于40%。•公积金贷款：购买首套普通自住房首付最低20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款再次公积金贷款的，最低首付款比例为30%。•个人住房转让营业税免征期由5年改为2年。•三次降息效果累计来看，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了5.4%，三次降息的调整幅度达0.75个百分点。•多地放宽了公积金使用限制，提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等。•多个城市还出台了财政补贴，契税减免和奖励购房等多重措施。2015年上半年全国出台的政策【首套房】：9.5折是主流，个别低至9折【二套房】：二套房房贷政策没有放松，目前对于二套房执行首付最低4成，利率不低于1.1倍的政策【分析】：有降息预期，近期或仍维持9.5折政策调控下的扬州楼市全国房价总体来看，全国房价涨了，但城市分化却很严重。一线城市上涨5.17%，二线城市下跌0.75%，三线城市下跌1.25%全国房价涨幅变化对比城市2015年二季度2015年一季度2015年上半年2014年上半年2014年下半年全国1.00%-0.18%0.82%0.83%-3.49%一线4.41%0.72%5.17%2.64%-2.00%二线-0.09%-0.67%-0.75%-1.10%-4.48%三线-0.51%-0.74%-1.25%-0.88%-4.03%行业动态房子卖得怎么样？各城市上半年月均成交量（单位：万㎡)同比增长37.0%三线城市二线城市同比增长18.5%一线城市同比增幅超过45%再等等？房价要涨还是跌？买还是不买？赶紧出手？“种草”计划4月15日，万科内部发文《万科集团内部创业管理办法》，鼓励员工在万科生态园内创业，协助万科构建、丰富生态系统，为客户创造价值。无理由退房恒大宣布从4月16日起，恒大在全国的住宅楼盘，购房者履行相关义务并无违约行为，在签署购房合同之日起至办理入住手续前均可无理由退房。保利是个P保利地产董事长微博发出“保利是个P”引发地产圈一片欢腾与好奇，在经历一天的营销预热后，4月16日，保利地产官方以长微博形式介绍了保利地产的“5P”战略。越秀高挂“免战牌”从4月24日到5月8日，越秀地产宣告旗下在售楼盘项目全部进入“免战”模式。18项免费措施包括看房、购房、家装、车位和商铺投资等多个方面碧桂园“不扯蛋”5月17日，碧桂园发布的不扯蛋，周一见“刷爆朋友圈，所有营销体系员工的微信头像都换成了碧桂园LOGO，统一发布消息。周一上午，碧桂园解开谜底，”0号行动“拉开序幕合生豪宅价格“飙高”顶级豪宅的价格一直在上演没有最高只有更高的戏码。今日，豪宅项目合生·霄云路8号传出消息，最高50万/㎡，捅破了全国楼盘的价格天花板。房企如何应对？行业动态小结全国：2015年上半年多部门推楼市新政,货币宽松政策密集出台，楼市逐步回暖；购房门槛降低，利好自住型和改善型住房需求；一线城市量价齐升；二、三线城市以价换量，城市高库存将有所缓解；总体来看，全国房价涨了，但城市分化却很严重，各房企出招积极应对。扬州：政策放松，对于扬州大市趋于利好；但扬州作为三四线城市，市场需求依然是以刚需产品为主，并仍以去库存为主基调，短期内难以见成效；后期改善型需求有一定上升空间，长期市场比较看好。有降息预期，近期或仍维持9.5折。伍、楼市预判篇肆、楼市营销篇叁、房产市场篇贰、土地市场篇壹、经济政策篇报告架构土地市场概述类型2014年上半年2015年上半年同比出让面积（万㎡）103.533.0-68.12%出让宗数2513-48.00%成交面积（万㎡）105.23.5-96.67%成交宗数242-91.67%成交金额（亿元）42.820.60-98.60%上半年扬州土地市场遇冷，供求同比大幅下降。3月27日，住建部国土部曾联合发文要求在建住宅用地规模过大的市、县减少住宅用地供应量甚至暂停供应计划，这或许对扬州的供地计划有所影响，而且出于减少开发商负担，减轻库存的考虑，政府或许也会减少供地量。土地市场概述3月5日首推3宗地扬州国土局发布【2015】1号土地出让公告，推出三宗地，一宗住宅，另两宗是商业地块3月23日2号土地推让扬州国土局发布【2015】2号土地出让公告。扬州市国土资源局决定以挂牌方式出让1（幅）地块的国有建设用地使用权。6月5日新推6宗地，5宗商业5日，扬州市本级新推6宗地块，共计10万㎡。这6宗地块仅901地块是商住，其余5宗皆为商业地块。分区域来看，东区4宗，西区2宗6月8日再推3宗地为一拆三块地继5日推地后，8日，市区再发布今年第四号推地公告，推出扬子江路与扬溧路交汇处一宗商业用地，该地块分成三个地块出让。下半年……推地4次推地13地块0102030405研究数据表明，上半年挂牌了13块地，11块地为商业性质。住宅占据很少一部分，从上半年推地上看，下半年楼市主力还是以去库存为主；2015年上半年土地供应13宗、33.0万㎡，同比宗数下降48.0%，同比面积下降68.1%；其中3月份、6月份集中推量。土地出让市场供应量：上半年土地市场供应量同比大幅下降。2012年-2015年上半年扬州土地市场出让情况0102030402012年上半年2013年上半年2014年上半年2015年上半年单位:套050100150单位：万㎡出让宗数出让面积2014-2015年1-6月每月出让面积对比（万㎡）2014-2015年1-6月每月出让金额对比（亿元）时间2015年2014年同比时间2015年2014年同比1月076.7-100.0%1月029.94-100.0%2月00——2月00——3月20.319.06.8%3月2.409.03-73.4%4月00——4月00——5月07.8-100.0%5月03.74-100.0%6月12.70——6月4.550——共计33.0103.5-68.1%共计6.9542.71-83.7%2015年1-6月扬州土地出让情况02468102015.12015.22015.32015.42015.52015.6单位:套0510152025单位：万㎡出让宗数出让面积3月底一直都未推新地块，给开发商为去库存准备了一个缓冲时期土地出让市场供应区域：东区建设加快，土地供应量最多，北区发展雄起，推出四宗地块再助力。2015上半年扬州土地出让主要集中在东区，东区为现届政府导向板块，西区为扬州传统的房地产热点区域，也是政府规划的主导发展区域，目前区域开发已进入中后期；北区发展逐渐雄起，今年新推4宗地块再助力！2015年上半年区域土地出让情况区域出让宗数出让面积（万㎡）东区518.3南区12.0西区35.4北区47.2老城区00合计1333.02015年扬州上半年分区域土地出让情况（单位:万㎡）东区,18.3,56%老城区,0,0%北区,7.2,22%西区,5.4,16%南区,2.0,6%2015年上半年出让土地性质土地性质出让面积（万㎡）出让宗数纯住宅4.61商业13.910商住2.31其它12.11合计33.0132015年上半年在扬州土地挂牌出让的13宗地块中有10宗是商业用地，1宗是商住用地，1宗其它性质的用地，而纯住宅用也仅为1宗，开发商对于商业用地比较热衷。土地出让市场供应土地性质：政府推出的土地性质以商业用地为主。2015年扬州上半年出让土地性质占比（单位:万㎡）商业,13.9,42%商住,2.3,7%其它,12.1,37%纯住宅,4.6,14%2015年上半年土地成交2宗、3.5万㎡，同比宗数下降91.7%，同比面积下降96.7%。仅3月份有成交。土地成交市场成交量：上半年土地市场成交量同比大幅下降，月度市场仅3月份有成交。2015年1-6月扬州土地成交情况02462015.12015.22015.32015.42015.52015.6单位:宗01234单位：万㎡成交宗数成交面积2012年-2015年上半年扬州土地市场交易情况0102030402012年上半年2013年上半年2014年上半年2015年上半年单位:套050100150单位：万㎡成交宗数成交面积2014-2015年1-6月每月成交面积对比（万㎡）2014-2015年1-6月每月成交金额对比（亿元）时间2015年2014年同比时间2015年2014年同比1月0.0058.7-100.0%1月0.0020.09-100.0%2月0.0026.9-100.0%2月0.0012.26-100.0%3月3.500.0——3月0.600.00——4月0.0011.8-100.0%4月0.006.72-100.00%5月0.000.0——5月0.000.00——6月0.007.8-100.0%6月0.003.74-100.00%共计3.50105.2-96.7%共计0.6042.82-98.60%土地成交市场成交区域：上半年南区及西区各交易一宗地块。2015年扬州上半年区域土地成交情况（单位:万㎡）南区,2.5,62%西区,1.5,38%2015年上半年区域土地成交情况区域成交宗数成交面积（万㎡