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Codeofthisreport|1Codeofthisreport|1某商业广场初期定位报告Codeofthisreport|2Part1：项目分析宗地周边分析项目规划分析项目SWOT分析Codeofthisreport|3宗地分析——地块四至地块尚处于平整阶段，景观资源优越，交通资源优越。西至：随园路，市政道路，已具备通车至项目条件南至：幸庄水库，优越的水库资源、无想寺风景区资源北至：地块红线，尚在平整，目前无法通行东至：地块红线，目前无法通行项目Codeofthisreport|4社区辐射金蛙新村公寓万科城嘉德园溧水高级中学凤麟水苑琉璃花园小区中山首府溧水人民医院凯阳花园南方新城凤麟府溧水审计局康利华府莘庄佳苑中南锦城溧水烟草专卖局广成东方名城时代景园文苑小区溧水市容管理局水岸康城幸福佳苑单位溧水区体育局天岳城和园车辆基地溧水实验小学商业辐射超过19个社区（在建或已交付）9个行政、学校等机关单位及天生桥旅游人群宗地分析——人口项目辐射人口：1、19个在建或已交付小区；2、9个行政学校机关单位；3、天生桥景区旅游客群；4、未来在建规划拆迁安置房；项目Codeofthisreport|5宗地分析——交通项目紧邻S7轻轨、靠近天生桥大道公路：宁高高速、宁杭高速、沿江高速（宁常）总里程95.8公里；地铁：禄口机场到溧水区地铁S7轻轨，预计2017年通车；高铁：宁杭高铁溧水站，距离南京南站40公里；水路：经秦淮河可直接到长江，接驳新生圩港；航空：距南京路口机场13公里；项目Codeofthisreport|6S7轻轨为项目商业赋予巨大投资潜力项目目前项目西侧道路：随园路二期工程。区中心方向：随园路至天生桥大道、珍珠北路通往区中心,距离3KM；市中心方向：随园路至天生桥大道转宁高高速；S7轻轨：通往禄口机场高铁：距离南京南站40km无想山车辆基地天生桥大道站宗地分析——交通Codeofthisreport|7周边分析——在售项目项目序号分类项目当前售价（元/㎡）1同产品顾家欧亚广场7000-200002五洲星世纪商贸城6500-160003同区域万科城8300（精装）4中南锦城66005爱涛天岳城68006中山首府7500溧水在售竞品主要为：商业项目两个2个，同区域住宅项目4个Codeofthisreport|8商业项目——顾家欧亚广场项目简介楼盘名顾家欧亚达商业广场产品类型购物中心建筑面积20万㎡商业面积在售主力50㎡营运模式待定预计开业时间待定销售均价7000-20000元/㎡5、6#停车位2000多开盘时间2014年9月28日是否可以经营餐饮不具备物业费1.00元/平方米·月开发商南京顾家投资有限公司是否可分割不可分割坐落地址南京市溧水区秦淮大道与青年路交汇处顾家欧亚达商业广场项目由中国家居产业双10强顾家、欧亚达联手打造，占地面积约120亩总规划建筑面积约20万㎡，涵盖商业步行街、大型综合卖场、国际建材装饰馆、国际精品家居馆、优居公馆、精品酒店等主题功能区组成，是集购物、商务、休闲、娱乐等为一体的多业态、复合型城市商业综合体。目前销售均价：1F：15500元/㎡2F：10000元/㎡3F：7000元/㎡4F：6500元/㎡Codeofthisreport|9商业项目——五洲星世纪商贸城项目简介楼盘名五洲星世纪商贸城产品类型购物中心、街铺建筑面积26万㎡商业面积在售主力35~60㎡营运模式待定预计开业时间待定销售均价6500-16000元/㎡商铺停车位1412多开盘时间2014年3月底是否可以经营餐饮不具备物业费待定开发商南京溧水三悦投资有限公司是否可分割不可分割坐落地址溧水客运总站东侧、南京户部街外接待目前销售均价：街铺1F：15000元/㎡街铺2F：6000元/㎡办公：5000元/㎡在售1号楼商铺，面积35平方米，均价16000-17000元/平方米；2、3号楼面积30、60平方米，均价6500元/平米。5、6号楼为办公房源，均价5000元/平方米左右。目前购房优惠：一次性付款98折，按揭付款99折。Codeofthisreport|10商业项目——万科城项目简介参考均价8200元/㎡主力户型89平方米、96平方米项目地址溧水城南新区，西侧临近水岸康城开发商南京万科置业有限公司建筑面积759750㎡占地面积21.9万㎡容积率2.52（五幅地块综合）产权70年（住宅）40年（商业）物业费1.00元/平方米·月装修情况精装修项目特色品牌房企、精装修建筑类别高层营销动态：7月在售3号楼，均价为8300元/平方米。面积110、140平方米。约100套房源，目前已售出一半。精装交付。目前成交均价：精装修成交均价约8000元/㎡Codeofthisreport|11商业项目——中南锦城项目简介参考均价6800元/㎡主力户型87㎡111㎡项目地址体育公园路与仪凤南路交汇处（新实小西大门北侧）开发商中南集团建筑面积158200㎡占地面积79100㎡容积率2产权70年（住宅）40年（商业）物业费1.00元/平方米·月得房率83.5%项目特色低总价建筑类别高层营销动态：预计7月底8月初推12号楼，18层高，共126套房源，主力户型74、88、95、110平方米，预计2017年4月交付目前成交均价：折后成交交均价约7170元/㎡Codeofthisreport|12商业项目——爱涛天岳城项目简介参考均价6600元/㎡主力户型88平、118平、128平项目地址溧水区永阳秦淮大道399号开发商南京爱涛置地有限公司建筑面积13.5万㎡占地面积60620㎡容积率2.52（五幅地块综合）产权70年（住宅）40年（商业）物业费1.00元/平方米·月得房率85%项目特色品牌房企、地铁沿线建筑类别高层,小高层营销动态：主售房源面积91、94、122、131、139平方米。在售3、6、8号楼还剩少量房源均为顶楼。此外在售1、2、4、5号楼，折后均价6700元/平方米目前成交均价：折后成交交均价约7185元/㎡Codeofthisreport|13商业项目——中山首府项目简介参考均价7500元/㎡主力户型178.73㎡、88.89㎡、178.73㎡项目地址崇文路68号(体育公园南300米)开发商上上地产建筑面积222026㎡占地面积82285㎡容积率2产权70年（住宅）40年（商业）物业费1.20元/平方米·月得房率待定项目特色品牌房企、精装修建筑类别高层,小高层目前成交均价：折后成交交均价约7175元/㎡营销动态：在售4、5、9、15、20号楼，面积88-120平方米，均价7300-8000元/平方米，5、7号楼5层以下一口价7180元/平方米，6层以上优惠600元/平方米。Codeofthisreport|14项目规划分析——基本参数序号名称单位数量1总用面积㎡25639.97A地块面积㎡23784.141#地块面积㎡12514.902#地块面积㎡6113.453#地块面积㎡5155.79B地块面积（代征道路用地）㎡1855.832总建筑面积㎡78460.003地上建筑面积㎡59460.00其中商业购物中心㎡19840.00酒店式公寓㎡20000.00公寓底商㎡3800.00海洋馆㎡10020.00商业街㎡5800.004地下建筑面积㎡19000.00其中1#底下建筑面积㎡18000.003#底下建筑面积㎡1000.005容积率2.506建筑面度45.05%7建筑高度（檐口）M49.608绿地率20.12%9总停车位辆671.00其中地上停车位辆23底下停车位辆648项目总建：78460㎡：购物中心：19840㎡，公寓：20000㎡、底商3800㎡、商业街5800㎡Codeofthisreport|15项目规划分析——产品信息项目由五种物业形态组成：购物中心、海洋馆、商业街、酒店公寓、底商底商：3800㎡（可售）位置：1~2层，层高：3m左右酒店公寓：20000㎡（可售）位置3~15层；层高：3m左右生活广场：19840㎡（可售）共5层；层高：4~6m左右海洋馆：10020㎡（不可售）位置：单栋；层高：27.9m幸海堂街区：5800㎡（可售）层数2~3层；层高：3m左右Codeofthisreport|16内部强弱分析1.品牌：华东区最大的海洋公园；2.地段：S7轻轨底站；3.资源：无想寺风景区、幸庄水库；4.产品：吃喝玩乐购住一站式休闲体验；5.旅游：天生桥、无想寺旅游景点环绕；1.配套：处于城南新区周边无配套；2.沿街：项目仅单侧随园路临街；3.商业：目前城南新区无商业氛围；1.溧水撤县为区；2.S7轻轨动工；3.溧水城南新区发展；1.未来顾家、五洲项目对项目客户分流；2.区域内住宅产品低价，对项目公寓将产生一定的冲击性；项目SWOT分析外部环境分析S优势：O机会：T威胁：W劣势：Codeofthisreport|17Part2：项目定位1项目价值梳理项目形象定位商业形象打造Codeofthisreport|18Codeofthisreport|18项目价值梳理品牌价值区域价值规划价值产业价值产品价值市场价值弈城海洋世界：——华东区最大的海洋世界Codeofthisreport|19Codeofthisreport|19项目价值梳理品牌价值区域价值规划价值产业价值产品价值市场价值溧水城南新区：城南新区——区域价值驱动龙头城南核心区分为精品购物休闲区、游憩服务集散区、创智商务综合区、文化水岸绿廊、湖景生态公园、绿意养生社区、城市花园社区等七大片区。1、精品购物休闲区：设置办公、休闲、娱乐与购物为一体的精品购物街区，满足日益增长的消费需求，为本地居民及游客带来时尚、精致的商业生活体验。2、创智商务综合区：集合总部办公、产业研发、酒店公寓、综合居住等功能，实现资金、信息、人才、贸易的集聚运作，从何提升溧水整体的产业活力与区域影响力。3、行政文化中心区：以政府办公、各机构办公，与配套服务为主要功能。4、文化水岸绿廊：选择水系绿廊交汇区域，集合游憩休闲、时尚购物、商务办公、景观居住功能，形成中心区综合性休闲娱乐文化艺廊。5、游憩服务集散区：集聚旅游集散、旅游服务、特产购物、餐饮娱乐、创意酒店、情景居住等综合服务功能。6、绿意养身社区：集合健康疗养产业、高端酒店及绿色生态居所的高端生态社区。7、湖景生态公园：利用原幸庄水库，结合周边湿地，在满足防洪、水净化处理条件下，扩展湖面，打造人工岛屿、湖畔环境，为城市居民及游客提供生态有趣的自然游憩场所。Codeofthisreport|20Codeofthisreport|20项目价值梳理品牌价值区域价值规划价值产业价值产品价值市场价值地铁、城南规划：S7轻轨交通拉近溧水与南京市区距离Codeofthisreport|21Codeofthisreport|21项目价值梳理品牌价值区域价值规划价值产业价值产品价值市场价值主力产业：旅游产业溧水拟打造“长三角高端休闲度假基地、户外休闲运动基地”旅游也已成为溧水前景最好的产业目前已有旅游业:天生桥、无想寺风景区、农家乐等未来将有新增项目的弈城海洋世界，通过弈城海洋世界，将溧水旅游业贯穿起来，形成一站式的旅游基地Codeofthisreport|22Codeofthisreport|22项目价值梳理品牌价值区域价值规划价值产业价值产品价值市场价值产品设计价值：多街区+集中生活广场模式Codeofthisreport|23Codeofthisreport|23项目价值梳理品牌价值区域价值规划价值产业价值产品价值市场价值市场发展需求价值：客户消费需求——一站式消费市场发展需求——综合体商业早期近期未来以满足服务、社区消费为主。需求：生活消费以专业市场消费，错位核心商圈。需求：专业消费以综合性商业消费为主。需求：综合消费Codeofthisreport|24Codeofthisreport|24定位前思考弈城海洋世界：华东区最大的海洋馆。品牌价值城南新区：以S7轻轨为标志，溧水城南新区进入新的发展时机。思考1：思考2：业态需求：旅游、休闲、文化、吃喝玩乐购一体的集中场所。思