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丹阳市滨江国际新城A、B地块可行性研究丹阳市滨江国际新城A、B地块项目可行性研究报告2010年8月丹阳市滨江国际新城A、B地块可行性研究目录第一篇城市研究-5-一、阅读丹阳-5-1、丹阳概况-5-1.1、历史沿革-5-1.2、地理环境-5-1.3、交通环境-5-1.4、人文风貌-6-2、丹阳经济-7-2.1、数字丹阳-7-2.2、丹阳经济发展状况及主要特点-8-二、城市建设及发展-9-1、城市基础建设-9-2、城市规划-9-3、开发区规划及现状-10-第二篇房地产市场篇-12-一、房地产开发概况-12-二、土地市场-13-1、丹阳（行政）市土地市场-13-2、丹阳市区土地市场-14-蓝色部分为开发区成交地块-14-三、房地产开发环境-20-1、开发投资及施竣工状况-20-2、商品房销售状况-21-3、商品房供销分析-22-四、经济开发区房地产市场-23-1、区域土地利用概况-23-2、目前区域房地产分布概况-24-3、区域在售项目分析-26-3.1、项目概况-26-3.2、产品结构-26-3.3、供销状况-27-3.4、价格分析-28-3.5、潜在供应量-29-4、区域小结-32-丹阳市滨江国际新城A、B地块可行性研究五、其他板块房地产市场-33-1、丹阳房地产板块分布及竞争态势-33-2、老城区规划-35-3、老城区典型楼盘分布-38-4、项目基本概况-39-5、户型结构-40-6、建筑形态-41-7、项目卖点-42-8、供销状况-43-9、价格分析-44-10、客群分析-45-11、老城区房地产市场结论-46-第三篇项目定位篇-49-一、地块研究-49-1、地块概况-49-1.1、地理位置-49-1.2、基地环境-50-1.3、项目周边道路及建筑分布-50-2、地块区位规划-53-3、项目SWOT分析-60-4、项目问题点-62-5、城市借鉴项目分析636、解决方法69二、项目市场机会70三、项目发展机遇72四、项目发展战略73五、价格建议74第四篇产品建议75一、产品定位75二、总体规划设计761、主要规划要点762、规划方案示意773、经济指标分析784、产品布局分析79三、产品设计建议811、主力户型建议812、空间附加值建议813、户型设计推荐示意85丹阳市滨江国际新城A、B地块可行性研究四、建筑风格建议861、建筑风格的重要意义872、项目风格建议873、本项目建筑风格示意89第五篇投资效益分析93一、基本经济参数931、地块A932、地块B94二、项目开发成本951、地块A952、地块B98三、项目收益1011、地块A101投资净收益率1022、地块B102投资净收益率103四、售价变动分析103五、项目社会效益评估104六、项目环境效益评估105七、结论105丹阳市滨江国际新城A、B地块可行性研究第一篇城市研究一、阅读丹阳1、丹阳概况1.1、历史沿革丹阳是现今江苏地域在公元前221年秦朝设置的15个县份之一，当时称曲阿，后改名云阳，唐天宝元年（742年），因当时境内生长着众多的“赤杨树”，“赤”与“丹”同义，“杨”与“阳”谐音，故名“丹阳”，后取“丹凤朝阳”之意，定名丹阳。1987年经国务院批准撤县建市，被列为沿海对外开放城市，是江苏省经济发展水平较高的县（市）之一。1.2、地理环境丹阳市地处长江下游南岸，江苏省南部，界于东经119°24’～119°54’，北纬31°45’～32°10’，南北长44公里，东西宽32.5公里，全市总面积1059平方公里，其中陆地面积850.2平方公里，占总面积的81.2%、水域面积196.8平方公里，占18.8%。丹阳市处在亚热带与南温带的过渡性气候带中，具有明显的季风特征，四季分明，降水丰沛，光照充足。年平均气温15°C，年日照量为2021小时，无霜期230天，平均降水量为1058.4毫米/年。2004年丹阳全市户籍人口801643人，人口连续三年下降，人口得到有效控制。1.3、交通环境丹阳的地理位置十分优越，东距上海200公里，西距南京68公里，沪宁高铁、京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河和正在规划建设的京沪高丹阳市滨江国际新城A、B地块可行性研究速铁路横贯市区；常州机场坐落市境，西距南京机场80公里，东距上海虹桥机场、浦东机场2小时车程，班机直航世界各地；对外开放的长江第三大港──大港港口离市区18公里，全市已形成了铁路、公路、水路、航空综合交通运输体系。1.4、人文风貌丹阳是人文荟萃之地，名人志士，贤臣良将，代不乏人。近现代，丹阳孕育了著名教育家、上海复旦大学创始人马相伯，著名社会科学家、教育家戴伯韬，著名书画家、美术教育家吕凤子，语言学泰斗吕叔湘，以及对革命事业作出过贡献的共产党人夏霖、黄竞西、管文蔚和匡亚明等一大批名人志士。丹阳在历史上曾是南朝齐高帝萧道成、梁武帝萧衍两代开国皇帝的故里，现境内文物遗迹丰富，存有南朝帝陵石刻11处26件，散布在胡桥、荆林、前艾、建山、陵口等地，20只石兽是我国石刻艺术中罕见的珍品，已被列为国家级重点保护文物；季子碑刻相传为孔子唯一存世手书；公元883年铸造的唐中和铜钟被誉为“江南第一钟”；丹阳是“董永和七仙女”故事的源发地；行宫九里村是“吴”姓祖始地；境区存有季子庙、沸井、明万善古塔、通泰桥、开泰桥、玉乳泉井、海会寺、嘉山寺等名胜古迹。丹阳市滨江国际新城A、B地块可行性研究2、丹阳经济2.1、数字丹阳2.1.1、城市GDP丹阳市历年GDP及增速状况020040060000.050.10.150.20.25GDP300.18356.64440.5502.21增幅18.81%23.51%14.01%2006年2007年2008年2009年2009年丹阳市实现地区生产总值502.21亿元，增长14.0％，其中：第一产业实现增加值29.38亿元，增长6.9％；第二产业实现增加值285.37亿元，增长13.9％；第三产业实现增加值187.46亿元，增长15.6％。三次产业增加值的比重为5.9：56.8：37.3。2.1.2、财政收入丹阳市历年财政收入及增速状况02040608000.050.10.150.20.250.30.35财政收入32.1241.3754.8863.02增幅28.80%32.66%14.83%2006年2007年2008年2009年2009年丹阳市完成财政总收入63.02亿元，同比增长14.83％，其中：完成地方一般预算收入23亿元，同比增长15.0％。从各项收入完成情况看：我市完成工商税收收入37.15亿元，同比增长8.4％，其中增值税同比增长6.7％，营业税同比增长35.4％，企业所得税同比下降9.8％，其他工商税收同比增长丹阳市滨江国际新城A、B地块可行性研究14.5％。存贷款较快增长。截止12月底，全市金融机构本外币存款余额为457.31亿元，增长36.1％，其中居民储蓄存款余额为247.35亿元，增长22.3％。贷款余额创历史新高，全市金融机构贷款余额354.60亿元，增长34.0％。2.1.3、人民收入丹阳市历年人民收入及增速状况010000200003000000.050.10.150.2城镇居民收入14185163921870420799增幅15.56%14.10%11.20%2006年2007年2008年2009年2009年丹阳市城镇居民人均可支配收入达到20799元，增长11.2％，从收入构成看，工资性收入增长了13.6％，经营性净收入增长7.9％，财产性收入增长6.4％，转移性收入增长9.7％。全年城市居民人均消费性支出达到10831元，增长7.1％。2.2、丹阳经济发展状况及主要特点丹阳经济发展主要围绕“金三角、金凤凰、金丹阳”的三金品牌一是得天独厚的区位优势。丹阳地处上海都市圈和南京经济圈的交汇处、长江与京杭大运河的交汇处、楚文化与吴文化的交汇处，是同时接受上海经济圈和长江经济带辐射的最佳区域。铁、公、水、空立体交通优势明显，人流、物流、信息流、资金流活跃，为丹阳经济依托和接轨上海，呼应南京创造了极为有利的区位优势。丹阳称之谓“金三角”投资区。二是独具特色的产业优势。丹阳工业经济结构合理，行业门类比较齐全，具有较强的工业加工配套能力和水平。现已形成了以纺织、丝绸、化工、机械、冶金、新型建材、轻工等产业为支柱的十几个门类。丹阳称之谓“金凤凰”区域。三是沿江大开发的发展优势。丹阳境内长江岸线15公里，被称为“黄金岸线”，它位于“两圈一带”（即上海都市圈、南京经济圈、江苏沿江重化工带）的丹阳市滨江国际新城A、B地块可行性研究重要节点，未来五年内，丹阳将在沿江区内规划好“一个基地五个园区”：一个基地，即根据“深水深用，浅水浅用”的原则，把沿江建成能源基地。五个园区，即以长江岸线资源为依托的高能耗、大运输量的冶金钢铁和制造业工业园区；沿滨江大道向北线腹地的纺织印染工业园区、化工工业园区和轻工造纸工业园区；沿滨江大道向南的汽摩配件工业园区，同时大力发展现代物流业和旅游业。二、城市建设及发展1、城市基础建设丹阳经济的发展，离不开城市建设的有效支撑，配套设施的完善。拉开城市框架，拓宽发展空间是突破丹阳发展瓶颈的必由之路。丹阳市以“一体两翼、东西联动、完善形态、提高品位”，营造“江南水乡、现代气息”为主题，用两年时间完成丹阳城市建设从次发达到苏南发达城市形象的目标，重点做好城市外围及各出入口的城市景观设计，包括高速公路两侧及出入口、大运河、铁路、城市外围、二环公路、丹金路、丹句路、迎宾路以及中山路、丹凤北路、西环路、北环路、城河路的改造。2、城市规划中心城片区——功能定位为全方位、人口密集之现代城市，综合了政治、住居、文化、教育工作、主要产业发展等功能。经济开发区——大型企业的聚集地，成立多个外资工业园，是主要的工业基地，政治中心的转移必将带动区域的发展。丹阳市滨江国际新城A、B地块可行性研究从城市规划角度来看，丹阳的规划方向是“东移南扩”，未来的主要重点发展区域是经济开发区，行政中心的东迁预示着这一发展方向。而本项目正位于经济开发区内，区域规划定位为工业区，现阶段交通、商业等配套相对匮乏，生活氛围不足，但随着开发区的日趋成熟，生活氛围将日渐形成，成为集工业、居住、商务为一体的完善工业区，区域形象将得到提升，成为中心城区之后另一个副中心。3、开发区规划及现状3.1、开发区概况江苏省丹阳经济开发区成立于1992年，1993年被江苏省人民政府批准为省级经济开发区，行政区划面积50平方公里。位于丹阳老城区东部，以京杭大运河为界，是丹阳新城区，丹阳新的政治、经济、文化中心。经过十多年的开发建设，目前已建成15平方公里的工业、商贸、金融、行政、生活功能区，常住人口10万。来自20多个国家和地区投资的800多家生产型企业落户，基本形成了视光学、五金工具、新型建材（木业）、汽车零部件四大主导产业，精细化工、机械冶金、包装印刷、医药器械、电子信息、农产加工等产业快速集聚，升级改造。3.2、产业机构——丹阳开发区是全国最大的眼镜生产基地。是全市眼镜产业的重要集中区。代表企业有万新、东方、明月、远大、鸿晨、亚光、康美达等。丹阳年产光学镜片、树脂镜片2.5亿副，镜架1亿副，雄踞全球第一。丹阳眼镜产量占国内总产量的70％，占全球总产量的45％，其中开发区就占了五分之二；丹阳眼镜的销售量占全国的三分之一，其中开发区就占五分之三。——丹阳开发区是全国知名的中高档木地板生产基地。创建了圣象、康树、肯帝亚、欧圣、克诺双凤等众多中国著名、知名品牌，50％以上产品远销欧美市场，年销售达50亿元。——丹阳开发区是我国重要的汽车零部件生产基地。汽车零部件产业近几年来迅速崛起。拥有汉高、大赛璐、大亚沃得、中顺、超力、吉凯恩、希格玛、新泉、新天洋、常诚、圆通等大批企业，生产铝合金轮毂、安全气囊发生器、空调、灯具、仪表台，内饰件、油箱、冷凝器、风扇、电机等系列产品，成为众多国内外汽车制造企业的一级供应商。丹阳市滨江国际新城A、B地块可行性研究——丹阳开发区是亚洲最大的五金工具生产基地。是江苏省唯一的五金工具出口基地。以华昌、锋泰、