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昆山人民南路地块可行性研究2010年5月1日目录第一部分、地块概况03第二部分、区域概况10第三部分、项目定位17第四部分、经济测算21地块概况Part1昆山，位于长三角地区两大经济强市上海与苏州之间，区位优势得天独厚。总面积927.7平方公里。总人口170万，户籍人口76万。昆山是中国经济实力最强的县级市。现拥有国家级经济技术开发区、综合保税区等著名园区。在国家统计局公布的全国百强县（市）排名中，昆山已多年蝉联第一。2009年昆山市GDP为1750亿元，财政收入360亿元，地方一般预算收入156亿元，继续高居全国各县（市）之首。昆山简介昆山总体规划——“一城三区”1、中心城区全市人口集聚中心、产业集聚中心和功能集聚中心，其中：（1）核心城区包含高新区（玉山）和经济技术开发区，是城市经济发达、功能配套完善、人均环境优良的城市核心区域。（2）功能区花桥功能区：以现代服务业为主导的综合性功能区。张浦功能区：以高新技术产业为主导的综合性功能区。周市功能区：以新兴制造业为主导的综合性功能区。昆山经济开发区规划站前商务区地块位置昆山火车站目标地块东地块现状地块现状地块北侧昆山火车站西地块现状地块东侧大同新村西地块南侧汇杰雅苑东地块南侧衡山城占地面积：342亩容积率：2.5商业比例：36%住宅比例：64%土地价格：550万/亩楼面地价：3298元/平米相关数据：地块初步指标区域概况Part2区域定位——城市交通枢纽核心区域三大职能：城市门户地区；交通枢纽商务区；混合社区。高铁、城铁昆山并站区域人流动线火车站京沪高铁、沪宁城际并站汽车站区域现状区域人口大量住宅区常驻人口出口加工区大量企业员工留学生创业园企业员工乘坐火车、高铁之流动人口来本区域购物、休闲人口人口主要构成区域房产市场楼盘产品价格衡山城住宅、单身公寓住宅10000商业只出租弘辉首玺住宅、商业住宅16000吉田国际住宅、商业、办公住宅15000、办公13000珑庭10栋住宅、商业、办公住宅13000现代广场办公12000世茂蝶湖湾住宅、商业、别墅住宅11000商业26000项目定位Part3昆山上上城火车站南广场、京沪高铁、沪宁城际第一站城市核心人民南路繁华制高点满足您“吃喝玩乐购住行”所有欲望大型一站式城市综合体时尚之城，上层之城形象定位规划示意规划示意经济测算Part4土地面积容积率建筑面积商业比例住宅比例亩平米3422281142.557028540%60%商业面积商业单价商业总价总销合计2281142000045622800008326161000住宅面积住宅单价住宅总价342171110003763881000相关指标成本核算直接成本土地成本土地面积土地单价土地总价合计费用342550000018810000003591855000建安成本建筑面积单位成本建安总价57028530001710855000间接成本税收销售收入税率税收金额合计费用832616100012%9991393201531882860营销推广销售收入比例总金额83261610004%333046440财务费用土地款税率总金额18810000008%150480000管理费用年管理费用预计年限总金额3000000515000000不可预见费用建安成本比例总金额17108550002%34217100利润核算净利润总收入直接成本间接成本利润合计8326161000359185500015318828603202423140