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深圳市盐田**物流中心深圳市盐田**物流中心深圳市盐田物流中心仓库经营合作方案报告深圳市盐田物流中心仓库经营合作方案报告仓库经营合作方案报告仓库经营合作方案报告深圳市万千物流咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司工作回顾为论证本案介入物流的可行性，为双方的合作方式提供基础数据支持，本报告主要解答的问题：4.合作方式设想4.合作方式设想3.仓库投资效益分析3.仓库投资效益分析2.业务模型和招商策略2.业务模型和招商策略1.市场环境和机遇1.市场环境和机遇•合作方式•仓库前期改造的费用•仓库前期其他投入•双方投入状况仓库的盈利水平•项目目标市场环境•市场需求•项目面临的机遇项目市场机会•业务模型和服务•优先发展的业务和服务•各阶段的招商重点项目实施进度解答•仓库的盈利水平•项目市场机会•项目实施进度•项目业务分析•仓库改造项目•能力要求分析•深圳地区各类型仓库•每一种业务下的成本比较•机会点分析•分阶段客户招商重点•仓库改造主要项目的投资概算•双方投入预测•建立财务模型•双方资源优势评估•合作方案•案例经营状况和价格调研（清水河、西丽、平湖、布吉、坂田等）•盐田港货量及后方仓储面积需求调研工作•分阶段客户招商重点•项目进度•建立财务模型•仓库投资效益分析储面积需求调研•市场需求矛盾点分析•项目市场机遇2深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司目录报告主题页码••项目市场环境分析项目市场环境分析……………………………………………………………03……………………………………………………………03项目概况11••项目概况………………………………………………………………………11•项目业务模型及竞争优势分析………………………………………………15•项目招商策略和实施进度……………………………………………………30•仓库改造计划及投资预算……………………………………………………34仓库改造计划及投资预算34•物流中心投资收益分析………………………………………………………43•合作方案设想…………………………………………………………………513深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司珠三角是我国经济最发达区域，也是深圳港国际物流出口集装箱货源生成之地，预计将长期保持稳定增长5000预测未来15年珠三角进出口贸易额深圳及珠三角庞大的制造业体系和外向型经济格局为深圳国际物流业3500400045005000出口总额进口总额进出口贸易总额单位：亿美金格局为深圳国际物流业发展奠定了坚实的产业基础，以深圳港为龙头的国际物流发展迅速。200025003000预计到2010年，珠三角对外贸易总额将达到3100亿美金，生成的集装箱货量将达到3263万050010001500标箱，需要第三方物流操作箱量达到97.8万标箱，入库作业量达到2445万立方米019901995200020012002200320042005201020152020年份珠三角国际集装箱生成总量（万标箱）分拨配送箱量（万标箱）第三方物流操作箱量（万标箱）仓库操作量（万立方）2005249637474818702005249637474.818702010326348997.8244520154029604120.8302020204795719143.835954深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司数据来源：CDI物流管理研究中心深圳港是世界第四大集装箱港，是连接国际物流和区域物流的重要节点世界十大集装箱港口排名深圳港历年集装箱吞吐量2010219320002500吞吐量：(万TEU)2003年2004年1360161914001600吞吐量：(万TEU)1128106110658847181455.721365136097184010001500200050763761.781065600800100012007180500香港新加坡上海深圳釜山高雄58.91114.84195.97298.6399.37507.6302004006001996199719981999200020012002200320042005香港新加坡上海深圳釜山高雄1996199719981999200020012002200320042005z深圳港口已成为国际航运界不可获缺的重要节点，覆盖面广的航线、密集的航班、与香港码头的成本比较优势使得珠江三角洲腹地内的加工贸易货源纷纷选择深圳港口起航发放世界各地；的成本比较优势使得珠江角洲腹内的加贸易货源纷纷选择深圳港口起航发放界各；z深圳港东、西部港区拥有30多家国内外船公司，160多条国际班轮航线。从2000年到2005年，深圳港几乎是跳跃式地向前发展，集装箱吞吐量从399万标箱一路攀升至1619万标箱，继续稳居世界集装箱港口第四位。5深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司数据来源：航运周刊，2005项目所依托的盐田港发展迅速，箱量占深圳半壁江山。港口箱量的蓬勃发展为后方陆域仓储物流业务带来商机年份深圳港预测箱量（万TEU)其中盐田港区箱量（万TEU）当年增量（万TEU）占全港比例预测仓储面积箱量（万）当年增量（万）占港比例预测仓储面积2003年1061.152810049.7%28.4万M22004年1365648.112047.5%36万M22005年1619766118465%45万M22005年161976611846.5%45万M2010年（预测）2200~25001000~125050~10045~50%90万M2（备注：目前世界上主要国际枢纽港的集装箱拆拼箱量一般都为其吞吐量的10－20％之间）6深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司数据来源：深圳海关，2005盐田港后方仓库多为海关监管仓，现仓储面积难以满足港口箱量日益增长的需要，且物流操作成本较高，仓储价格约为50～60元/月·平米序号仓库名称仓储建筑面积（M2）盐田港后方出口监管仓概况盐田港保税区仓库概况序号仓库名称仓储建筑面积（M2）1文辉仓12,3002中联仓11,8003保开仓12700序号仓库名称批准面积（M2）开工面积（M2）1勤辉仓139,554114,5543保开仓12,7004嘉里仓43,1005力又仓23,0006鸿基仓8,0002盐田长江仓23,50023,5003盐田港出口货物监管仓38,00020,0004和记内陆集装箱仓储18,00018,0006鸿基仓8,000总计110,9005棋洋仓11,00011,0006裕泰仓25,00025,0007鸿基仓25,00025,000盐田港公共保税仓库概况8南半岛仓22,00019,9019中信协调货运25,00025,00010盐田港集团出口监管仓33,50033,500盐田港公共保税仓库概况序号仓库名称仓储建筑面积（M2）1和记内陆200011盐田国际集装箱码头17,74617,74612富坤仓储23,00023,000小计410,300356,2012鸿基物流80003盐田国际集装箱码头3456总计13,4567深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司数据来源：深圳保税物流现状研究珠三角腹地货物出口，需要从码头提取空柜到工厂装货，无疑将增加空程运输费用2005年深圳港集装箱吞吐量达到1619万标箱，其中74%左右需要陆路接驳运输。目前，在深圳注册的集装箱牵引车1.5万多辆（占全省的60%左右），还有4000辆左右的外地集装箱牵引车临时或长期驻深运营。据估算，深圳港口每完成100万标箱的吞吐量，陆路集装箱运输投入的运力为1100辆左右的集装箱牵引车工厂物流/拖车公司海关盐田码头O工厂备货O准备出口资料O向船公司订舱O换柜纸O准备出口资料O向物流/拖车公司发出指令O换柜纸O安排提货日程，订拖头O码头提取空柜O工厂装柜O到达盐田柜交码头O海关接单审单O到达盐田，柜交码头O换取重柜纸O司机卸柜O出口报关O海关接单、审单O施封，加关锁O放行现物流模式存在的问题：O海关审核放行O货物装船离港改善什么？•出口货物需要从码头提取空柜至工厂，增加了单程运输成本•单位距离柜车运输费用要高于吨车费用如存放在盐田港后方的海关监管仓物流操作成本高现物流模式存在的问题：8深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司•如存放在盐田港口后方的海关监管仓，物流操作成本高9.15，特区内道路大型货车限行，为特区外仓库带来商机深港过境物流交通现状深港过境物流交通改善点对仓库的影响深港过境物流交通现状深港过境物流交通改善点对仓库的影响z珠三角与香港之间公路运输93.2%的流量经过深圳的z限制大货车驶入北环大道、泥岗路、皇岗路、梅观路通z受到货车限行影响的仓库9北环大道以南的仓库输的流量经过深圳的皇岗、文锦渡口岸z经皇岗口岸出入境货车分别20万辆/日，文锦渡口岸泥岗路、皇岗路、梅观路通行z需从北环、泥岗、梅观进出皇岗口岸，改道北环龙珠/9北环大道以南的仓库z未受到影响的仓库别2.0万辆/日，文锦渡口岸0.8万辆/日z在跨越特区的过境货车中，93%的车辆经过中心城区的出皇岗口岸，改道北环龙珠/南海立交，绕道南坪/广深;z需经北环大道、泥岗路往来东西港区的大货车可9西丽仓库9特区外仓库93%的车辆经过中心城区的皇岗路、北环大道、泥岗路、沿河路等城市道路过境货车占北环大道流量来东、西港区的大货车，可以经北环龙珠立交绕道南坪快速路、布龙公路、205国道、盐排高速公路行驶案例：受到货车限行影响，z过境货车占北环大道流量的22%、占泥岗路流量的22%、占皇岗路流量的68%68%案例：受到货车限行影响，坂田某仓库3天之内仓租上浮20％，且近万平米仓库在2天内迅速填满9深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司数据来源：深圳城市交通规划研究中心盐田港远期疏港交通，北部占80～90％，是项目的另一机遇东部10～20%（龙岗东/惠州及以东）中北36～46%本案（龙岗东/惠州及以东）中北3646%（龙岗西/东莞）西北35%（宝安/广州及以西）北部80～90%东部10～20%10深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司数据来源：深圳城市交通规划研究中心目录报告主题页码••项目市场环境分析……………………………………………………………03项目概况项目概况1111报告题页••项目概况项目概况………………………………………………………………………11………………………………………………………………………11•项目业务模型及竞争优劣势分析……………………………………………15•项目招商策略和实施进度……………………………………………………30•仓库改造计划和投资预算……………………………………………………34仓库改造计划和投资预算34•物流中心投资收益分析………………………………………………………43•合作方案设想…………………………………………………………………5111深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司本案仓库位于西坑－安良－大康片区，是市政规划重点发展为盐田港直接配套服务的仓储物流区域——横岗镇：盐田港疏港的交通枢纽，是盐田港沟通陆海、国内外的咽喉、以仓储和港口工业为特征的港口生产性后备基地并承担部龙岗区是盐田港生产性后备基地的港口生产性后备基地，并承担部分生活性服务职能。其中的西坑—大康—安良片区，更是盐田港功能的直接配套区。在横岗境内的安良片区安排169公顷的集装箱转运站，并将二线联检站放在西坑并将二线联检站放在西坑。——龙岗大工业区：全市工业空间转移和结构转型集中体现，也是作为港口工业基地的具体体现，产业结构