四川省房产测绘实施细则(正式版)

四川省房产测绘实施细则四川省住房和城乡建设厅四川省测绘局二○一○年四月四川省房产测绘实施细则第1页共33页目录第一章总则………………………………………(2)第二章房产平面控制测量………………………(2)第三章房产图绘制………………………………(3)第四章建筑面积计算规则………………………(4)第五章房屋建筑面积测算………………………(10)第六章共有建筑面积分摊规则…………………(16)第七章房产变更测量……………………………(20)第八章成果资料的检查验收和整理……………(21)第九章附则……………………………………(23)附录一：术语……………………………………(24)附录二：房屋面积测绘记录手簿………………(28)四川省房产测绘实施细则第2页共33页第一章总则1.1目的为加强房产测绘管理，规范我省房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规则，制定本细则。1.2适用范围在四川省行政区域内从事房产测绘工作应当遵守《房产测量规范》和本实施细则。1.3依据和标准《中华人民共和国测绘法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市规划法》《四川省测绘管理条例》《房产测绘管理办法》《房产测量规范》第1单元：房产测量规定GB/T17986.1-2000《房产测量规范》第2单元：房产图图式GB/T17986.2-2000《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房[2002]74号)《转发建设部〈关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知〉的通知》(川建厅房[2002]104号)1.4房产面积精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-1计算的结果。表1-1房产面积的精度要求（S为房产面积,平方米）精度等级限差（平方米）中误差(平方米)一级SS0006.002.0SS0003.001.0二级SS002.004.0SS001.002.0三级SS006.008.0SS003.004.0各级房产面积的精度适用范围如表1-2。表1-2房产面积精度测算等级的要求精度等级不同房屋选用的等级一级特殊房屋或产权人要求的房屋二级商品房或进入房地产市场的房屋三级其它房屋第二章房产平面控制测量2.1房产平面控制网点的布设原则房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。四川省房产测绘实施细则第3页共33页2.2房产平面控制点的内容房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。2.3房产平面控制点的密度建筑物密集区的控制点平均间距lOO米左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距200米左右。2.4房产平面控制测量的方法房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。2.5主要技术指标房产平面控制测量的各主要技术指标按现行《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）的规定执行。第三章房产图绘制房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图(以下简称分幅图)、房产分丘平面图(以下简称分丘图)、房屋座落分布示意图（以下简称座落图）、房产分层平面图（以下简称分层图）和房产分户平面图(以下简称分户图)。3.1分幅图、分丘图的绘制按《房产测量规范》执行。3.2座落图的绘制可参照《四川省房产测绘示范文本（1）》。3.3分层图的绘制3.3.1分层图应标注比例尺，一栋房屋的各层平面图宜采用同一个比例尺，并标注指北方向。3.3.2各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第x层的夹层。3.3.3房屋的阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚实都应按《房产测量规范》要求绘制在各分层图上。3.3.4一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。如果有几层的外围形状大小及数据完全相同，可只绘低层图形，并注明“x—x层”。3.3.5分层图的绘制可参照《四川省房产测绘示范文本（1）》。3.4分户图的绘制3.4.1分户图是在分层图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。3.4.2以户为单位绘制分户图(当第i至n各层分户户形完全相同时，第i+1至n各层分户图以第i层代替，并在第i层后简注(第i+1至n层同)(i=1、2、3…n)。3.4.3跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。3.4.4房屋内有层高低于2.20米的部位，应以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“层高小于2.20米”。3.4.5分户图的其它图形规格技术要求按《房产测量规范》执行。3.4.6分户图的绘制可参照《四川省房产测绘示范文本（1）》。四川省房产测绘实施细则第4页共33页第四章建筑面积计算规则4.1计算建筑面积的条件能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：1)应具有永久性上盖。2)应有围护结构。3)结构牢固，属永久性的建筑物。4)层高在2.20米以上(含2.20米，以下同)。5)可作为人们生产或生活的场所。4.2计算全部建筑面积的范围4.2.1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积。4.2.2房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等高度在2.20米以上部位计算建筑面积。4.2.3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影计算建筑面积。4.2.4室内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算建筑面积。4.2.5房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及其附属用房、斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位以及经主管部门批准的有明确使用功能的非装饰性建筑空间，按其外围水平投影计算建筑面积。4.2.6挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影计算建筑面积。4.2.7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。4.2.8与房屋相连的有柱走廊（剪力墙视为有柱），两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。4.2.9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算建筑面积。4.2.10地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算建筑面积。4.2.11与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影计算建筑面积。有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影计算建筑面积。4.2.12玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。4.2.13属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影计算建筑面积。4.2.14依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影计算建筑面积。4.2.15与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。4.2.16图书馆的书库，其层高在2.20米以上的，均按一层计算建筑面积。4.2.17有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影计算建筑面积。4.2.18室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以利用的，四川省房产测绘实施细则第5页共33页净高在2.10米以上(含2.10米，以下同)的部位，按其外围水平投影计算建筑面积(多层的按多层计)。4.2.19房屋的飘窗，其窗台台面结构板不高于房屋地面、具有房屋同等使用功能、净高在2.10米以上,按外墙的外边线与飘窗围护之间范围内的水平投影计算建筑面积。4.2.20层高在2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影计算建筑面积。4.3计算一半建筑面积的范围4.3.1与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.2未封闭的阳台、入户花园、庭院、空中花园等（不论其是否有柱），未封闭的挑廊，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.3独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.4无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.5有上盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.6有上盖、具有围护结构、独户使用的平台，上盖在围护结构内水平连续投影面积大于或等于其二分之一的，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.4不计算建筑面积的范围4.4.1层高低于2.20米的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。4.4.2突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。4.4.3阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园、雨篷、外走廊、檐廊、架空通廊、穿过建筑物的通道等，以下情况视为无上盖：阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等与其上盖相距超过一个自然层的；雨篷、外走廊、檐廊、架空通廊、穿过建筑物的通道与其上盖超过二个自然层的；阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等的上盖在围护结构内水平连续投影面积小于其二分之一的。4.4.4房屋的天面、挑台、露台，天面上的花园、泳池。4.4.5建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。4.4.6骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部份。4.4.7利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为上盖建造的建筑空间。4.4.8活动房屋、临时房屋、简易房屋。4.4.9检修、消防等用途的室外爬梯。4.4.10独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等。4.4.11与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝。4.4.12与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊等的建筑。4.4.13楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分。4.4.14宽度大于0.30米的楼梯梯段水平间隙。4.4.15宽度大于0.40米的自动扶梯安全间隙。4.4.16窗台台面结构板高于房屋地面的飘窗。四川省房产测绘实施细则第6页共33页4.4.17上层阳台在公共晒台、露台上的投影部分。4.4.18室外台阶、走廊外的台阶踏步、底层室内楼梯延伸出室外的部分。4.4.19跃层式房屋上层挑空部位（含外墙体）。4.4.20斜坡式人行或车行通道等无永久性上盖的建筑。4.5特殊情况下的建筑面积计算4.5.1复式、跃层式房屋预留的楼梯间，根据主管部门许可的设计图纸，按自然层计算建筑面积。4.5.2阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园、架空通廊等的外围水平投影超过其底板外沿的，按底板水平投影计算建筑面积。4.5.3未封闭的阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等，其上盖在围护结构内水平连续投影面积大于或等于其面积二分之一的，按上盖在围护结构内水平投影面积的一半计算建筑面积。4.5.4屋顶为斜面结构的房屋，外墙高度小于2.20米时不计算外墙面积。4.5.5对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋，外墙体向内倾斜的，净高在2.10米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。4.5.6上层室外楼梯水平投影能覆盖下层室外楼梯，下层室外楼梯视为有上盖，按有上盖的室外楼梯计算建筑面积。4.5.7雨篷仅有一边与墙相连，由墙支撑着的雨篷为悬挑雨篷，不计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷，按上盖水平投影